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Es geht um unser Geld : Der Staat verkauft zu billig

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Dieser Text ist ein Beitrag aus der Kolumne „Es geht um unser Geld“ Bild: Johannes Thielen

Dem Bund gehören viele Immobilien. Wenn er sie verkauft, nimmt er lange nicht so viel Geld wie er könnte. Weil er die Marktlage nur schlecht testet.

          Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat 61 leerstehende Einfamilienhäuser in zwei Paketen an Investoren verkauft. Viele dieser Häuser boten die Investoren umgehend einzelnen privaten Kaufinteressenten an. Sie erzielten infolge der Weiterverkäufe höhere Erlöse je Haus. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben sollte prüfen, inwieweit sie solche Mehrerlöse durch Einzelverkäufe selbst realisieren kann.

          Ernst Eggers, Jahrgang 1939, studierte Betriebswirtschaft und politische Wissenschaften an der Universität Köln. Von 1987 bis 2001 war er Staatssekretär im rheinland-pfälzischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr,  Landwirtschaft und Weinbau.

          Zum Hintergrund: Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben muss ihre nicht benötigten Immobilien entweder verkaufen oder vermieten. Der Bundesrechnungshof prüfte, wie sie dabei vorging, 800 Wohneinheiten in einer Großstadt zu verwerten.

          Diese bestanden aus 32 und 29 leerstehenden jeweils gleichartigen Einfamilienhäusern in städtischer Lage. Die Wertermittlung stützte die Bundesanstalt auf Berechnungen eines Gutachters. Einen Einzelverkauf sah sie in ihren Verkaufsexposés nicht vor oder schloss diesen ausdrücklich aus.

          Sie erzielte in den Jahren 2013 und 2014 für die beiden Pakete mit insgesamt 61 Einfamilienhäusern einen Kaufpreis von 9,2 Millionen Euro. Die Pakete wurden von Investoren erworben. Diese boten unmittelbar nach dem Erwerb Häuser ohne bauliche Änderungen zum Einzelkauf an. Von den beiden Paketen verkauften sie im Jahr 2014 daraufhin mehr als 20 Häuser einzeln weiter. Rechnet man die von den Investoren erzielten Preise auf alle Häuser hoch, ergäbe sich aus der Summe der Einzelverkäufe ein Mehrerlös von mehr als 3 Millionen Euro im Vergleich zu den Paketverkäufen.

          Der Bundesrechnungshof hat beanstandet, dass die Bundesanstalt Einfamilienhäuser in Paketen verkaufte, ohne am Markt zu prüfen, ob ein zumindest teilweiser Einzelverkauf wirtschaftlich vorteilhafter gewesen wäre. Die Bundesanstalt nahm damit in Kauf, dass ihr Mehreinnahmen in Millionenhöhe entgangen sein könnten.

          Erst mal den Markt testen

          Der Bundesrechnungshof hat die beim Weiterverkauf durch die Investoren erzielten Preise für marktgerecht gehalten, weil in dieser Stadt eine hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern besteht. Insoweit hat er bezweifelt, dass die Bundesanstalt mit den Paketverkäufen den Marktpreis erzielt hatte.

          Der Bundesanstalt hat er infolgedessen empfohlen, den Wert solcher Einfamilienhäuser mit vorgeschalteten Verkäufen einzelner Häuser am Markt zu bestimmen. Die Bundesanstalt ihrerseits hat die Zweifel des Bundesrechnungshofes jedoch zurückgewiesen. Sie argumentierte, die möglichen Mehrerlöse beim Einzelverkauf seien spekulativ. Sie bezweifelte außerdem, dass mehr als 20 Häuser veräußert worden seien und dass dies ohne bauliche Veränderungen geschehen sei.

          Einem Kritikpunkt des Bundesrechnungshofes stimmt die Bundesanstalt aber zu: Sie hält die Forderung nach vorgeschalteten Einzelverkäufen grundsätzlich für berechtigt, weil hierbei gegebenenfalls für einzelne Objekte höhere Preise zu erzielen seien. Sie schränkt zugleich aber ein, dass ein Einzelverkauf der Häuser nicht gleichzeitig zu bewältigen sei - es entstünden also zusätzliche Kosten beispielsweise für die Instandhaltung der leerstehenden Häuser. Es sei schließlich nicht wirtschaftlich, 20 Häuser zu verkaufen und den Rest leer stehen zu lassen.

          Der Bundesrechnungshof bemängelt

          Die Experten vom Bundesrechnungshof wiederum teilen diese Einwände nicht. Sie entgegnen: Die Bundesanstalt ließ ohne hinreichenden Grund keine Gebote von Kaufinteressenten zu, die ein Haus zur Eigennutzung suchten. Damit fehlten ihr wesentliche Erkenntnisse zu den am Markt erzielbaren Einzelpreisen. Sie konnte deshalb keine hinreichend belastbaren Aussagen zur Wirtschaftlichkeit von Paket- oder Einzelverkäufen treffen.

          Der Bundesrechnungshof verkennt nicht, dass Einzelverkäufe mehr Zeit benötigen und auch höhere Kosten verursachen können. Rund ein Drittel der Häuser veräußerten die Investoren allerdings sehr zügig und die Nachfrage in der betreffenden Stadt sei weiterhin hoch. Die vom Bundesrechnungshof errechneten Mehrerlöse seien auch nicht spekulativ. Er hat sie auf Grundlage der tatsächlichen Preise beim Weiterverkauf berechnet; bereits bis Ende des Jahres 2014 haben die Investoren mit dem Weiterverkauf eines Drittels der Häuser einen anteiligen Mehrerlös von 1 Millionen Euro erzielt.

          Und: Die Investoren boten die Häuser unmittelbar nach dem Erwerb ohne bauliche Änderungen zum Kauf an. Mit dem Weiterverkauf ist auch ausgeschlossen, dass sie erheblich in die Häuser investiert haben. Die Bundesanstalt sollte deshalb ihre Verkaufsstrategie an den zu erwarteten Kosten von Einzel- und Paketverkäufen ausrichten. Grundlage für eine Vergleichsrechnung sollten vorrangig die tatsächlich am Markt erzielbaren Preise und nicht theoretische Berechnungen sein. Die Bundesanstalt könnte hierzu Häuser – wie vereinzelt bereits praktiziert- alternativ zum Einzel- oder Paketverkauf anbieten.

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