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Mittelstandsanleihen : Eyemaxx bietet Inflationsschutz

Hofer zählt in Österreich zu Eyemaxx’ Ankermietern Bild: AP

Während die Anleger um die Anleihen von Windreich bangen, will der Immobilienentwickler Eyemaxx seine dritte Anleihe unterbringen - diesmal mit Inflationsschutz.

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          Der Begriff „Mittelstandsanleihen“ suggeriert in Deutschland Solidität. Derzeit scheint es so, als ob die Geschehnisse das Gegenteil beweisen wollten. Mit den Befürchtungen um einen Zahlungsausfall des vergleichsweise großen Emittenten Windreich könnte die Ausfallrate auf mittlerweile 10,5 Prozent bezogen auf die vergangenen 12 Monate steigen.

          Martin Hock
          Redakteur in der Wirtschaft.

          Wäre dies der amerikanische Hochzinsanleihenmarkt so würde man von einer Krisenphase sprechen. Denn die Marke von 10 Prozent wurde seit 2002 dort nur nach der Technologieblase und während der Finanzkrise übertroffen.

          Erstmals mit Inflationsschutz

          Kein guter Zeitpunkt also für Neuemissionen. Das hindert den österreichischen Projektentwickler für Fachmarktzentren, Eyemaxx, nicht, es mit der mittlerweile dritten Anleihe zu versuchen. Seit Donnerstag kann ein Volumen von bis zu 15 Millionen Euro einer Anleihe mit sechsjähriger Laufzeit mit einem Zinskupon von 7,875 Prozent gezeichnet werden.

          Das Besondere ist, dass die Anleihe als erste Mittelstandsanleihe in Deutschland überhaupt mit einem Inflationsschutz lockt. Liegt der durchschnittliche Anstieg der Verbraucherpreise während der Laufzeit bei mehr als 2,0 Prozent pro Jahr, erhöht sich der Rückzahlungsbetrag am Laufzeitende. Insgesamt ist eine Rückzahlung von bis zu 110 Prozent des Nominalbetrages möglich. Diese Grenze wird bei einer durchschnittlichen Jahresinflation von 3,46 Prozent oder mehr erreicht. Dadurch kann die nominale Rendite der Anleihe auf bis zu 9,11 Prozent steigen. Berechnungsbasis dafür ist wie bei inflationsgeschützten Anleihen üblich die Entwicklung des harmonisierten Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes.

          Mehr Logistik, mehr Westen

          Eyemaxx sieht sich als führender Entwickler und Betreiber von Gewerbeimmobilien. Seit der Emission der ersten Anleihe hat sich der Fokus der Tätigkeit etwas verschoben: Ursprünglich entwickelte und verkaufte Eyemaxx Fachmarktzentren in Osteuropa. Mittlerweile ist das Unternehmen auch in Deutschland und Österreich aktiv. Denn Länder wie Polen sind in weniger Jahren abgedeckt, derweil im Westen Modernisierungsbedarf ansteht.

          Voraussichtlich im Mai soll ein erstes Zentrum in Österreich in unmittelbarer Nähe der Grenze zur Slowakei eröffnen. Hofer und Eurospar sind sogenannte Ankerbetriebe. Das Investoreninteresse ist laut Firmenchef Michael Müller groß, ein Favorit schon ausgesucht.

          Desweiteren investiert Eyemaxx stärker in Bestandsimmobilien, vorzugsweise im Bereich Logistik. Ziel ist die Fixkosten mittelfristig aus dem Mittelzufluss abdecken zu können, um auch Dividenden ausschütten zu können. Eine erste Dividende ist in Planung.

          Solarbranche getrennt betrachten

          Trotz steigendem Eigenkapital ist die Eigenkapitalquote von Eyemaxx im vergangenen Geschäftsjahr zum 31. Oktober 2012 gesunken, vor allem durch die Emission der zweiten Anleihe. Die Anleiheverbindlichkeiten betrugen knapp zwei Drittel der Schulden. Durch eine Kapitalerhöhung wurde das Grundkapital gegen Ende des Jahres indes leicht auf 2,9 Millionen Euro angehoben. Mit dem Mittelzufluss aus der Anleihe sollen Gewerbeimmobilienprojekte in Mitteleuropa realisiert werden. 20 Prozent sollen in die Stärkung des Betriebskapitals fließen.

          Müller betont, dass man in Bezug auf die Zahlungsausfälle die Solarbranche doch getrennt betrachten müsse. Als Immobilien-Unternehmen sei man sehr solide aufgestellt und ein Substanzwert. Man agiere nicht spekulativ, so setze man etwa vor den Grundstückserwerb eine Vorvermietungsquote von 50 Prozent voraus.
          In den vergangenen Jahren durchschritt Eyemaxx eine Talsohle. Der operative Gewinn fiel von 3,8 Millionen Euro im Jahr 2007 bis auf 1,2 Millionen im Jahr 2010. 2012 erzielte das Unternehmen dagegen 5 Millionen. Ähnlich entwickelten sich auch andere Gewinngrößen.

          Keine Besicherung

          Im vergangenen Geschäftsjahr erzielte das Unternehmen auf operativer Ebene einen bescheidenen Mittelzufluss von 45.000 Euro, nachdem im Rumpfgeschäftsjahr Januar bis Oktober 2011 noch mehr als rund 5 Millionen Euro abflossen.

          Im Unterschied zu den vorangegangenen Anleihen ist diese Emission nicht durch Grundrechte besichert. Sie hat auch kein Rating, so dass im Unterschied zu den früheren Anleihen nicht das Rating „BBB+“, sondern das Unternehmensrating „BB+“ zugrunde zu legen wäre.

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