E wie Einfach : Günstiges Bauen geht nur mit weniger Normen
Die Bundesregierung will mit dem experimentellen Gebäudetyp E das Bauen vereinfachen. Doch ohne Normabbau bleibt das eine Illusion. Hessen wagt den nächsten Schritt.
Manchmal braucht es einen Rat von außen, um Änderungen anzustoßen: Im Juni hat die Europäische Kommission aufgelistet, woran es beim Wohnungsbau in Deutschland hakt. Die Brüsseler Analyse beinhaltet nur Empfehlungen, ist aber in der Sache deutlich: Um den Investitionsstau bei der Schaffung von Wohnraum aufzulösen, brauche es vereinfachte Vorschriften, Innovationen im Bauwesen sowie Verbesserungen bei der Raumplanung und den Verkehrsanbindungen.
Die Mahnung aus Europa ist bemerkenswert, weil die Kommission nicht gerade als Gralshüterin für Bürokratieabbau bekannt ist. Sie zeigt, dass das Bauen in Deutschland selbst nach Brüsseler Maßstäben überreguliert ist. Die Erkenntnis, dass Handlungsbedarf besteht, ist angekommen. Das Mantra, Bauen müsse einfacher, schneller und billiger werden, hat zuletzt gar einen Überbietungswettbewerb um die ambitionierteste Deregulierungsinitiative ausgelöst. In der Politik finden sich dafür Umschreibungen wie „Entlastungskabinett“, „Modernisierungsagenda“ oder „Entbürokratisierungspaket“. Allerdings kommen solche Initiativen bürokratisch daher und schüren schon deswegen Zweifel am Erfolg.
Tatsächlich fällt es der Branche im doppelten Wortsinn schwer, einfach zu bauen: Zum einen dauert es von der Erteilung der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung eines Gebäudes zu lange. 2025 betrug diese Abwicklungsdauer 27 Monate und lag damit um ein Drittel höher als 2020. Zum anderen sind die Neubaustandards zu hoch und kaum mehr bezahlbar. Deswegen ist die Sehnsucht, einfach mal einfach zu bauen, verständlich und populär. Doch das ist einfacher gesagt als getan.
Wie wird Bauen und Wohnen bezahlbar?
Hier kommt der Gebäudetyp E ins Spiel, der durch die namenbildende Nennung des fünften Buchstabens im Alphabet zur Chiffre für einfaches oder experimentelles Bauen geworden ist. Die drei Forschungshäuser des Architekturprofessors Florian Nagler im oberbayerischen Bad Aibling sind zum Sehnsuchtsort einer Fangemeinde geworden, die zu den Idealen archetypischen Bauens zurückkehren möchte.
In der Praxis zeigt sich, dass die moderne Welt auch jenseits des durchnormierten Baugeschehens komplexer geworden ist als in früheren Zeiten: Die Vorgaben einer Projektentwicklung von der Planung und Genehmigung über die Finanzierung bis zur Fertigstellung und Vermarktung des Gebäudes funktionieren jeweils nach eigenen Regeln, die alle nicht mehr zu einem ursprünglichen, normbefreiten Bauen passen. Die Schwierigkeiten beginnen, wenn in der Genehmigungsphase die Idee des einfachen Bauens auf technische Baubestimmungen trifft, die die Bundesländer für verbindlich erklären.
Auch mit der Finanzierung wird es schwer, wenn Neubauten den Stand der Technik unterschreiten sollen. Solche Abweichungen nach unten können nach Fertigstellung Gewährleistungsansprüche des Bauherrn oder von Wohnungskäufern auslösen sowie gesetzliche Mieterrechte einschränken. Auch eine Gebäudeversicherung und ein späterer Immobilienverkauf dürften schwerer werden.
Damit funktioniert der Gebäudetyp E nach aktuellem Regelwerk nur, solange sich Planer und Bauherren dauerhaft über die Unterschreitung des Standes der Technik einig sind, keine Fremdfinanzierung nötig wird, konfliktscheue Mieter im Haus wohnen, eine Versicherung als unnötig angesehen und das Anwesen dynastisch vererbt wird, also niemals verkauft werden soll. Mit der Lebenswirklichkeit hat dieses Szenario nichts zu tun. Damit machen es die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen bei der Entwicklung, Finanzierung und Vermarktung von Neubauten bislang unmöglich, dass der Gebäudetyp E in der Breite einen relevanten Beitrag zur Wohnraumversorgung leisten kann.
Warten auf die neuen Bauvorgaben
An dieser Stelle kommt der Ruf nach dem Gesetzgeber auf, solche Hindernisse aus dem Weg zu räumen. Doch der Normgeber tut sich bei der Umsetzung schwer. Schon die Ampelregierung hatte sich den Gebäudetyp E im Koalitionsvertrag vorgenommen, brachte das Vorhaben aber nicht mehr über die Ziellinie.
Jetzt wagt die aktuelle Bundesregierung einen Neustart. Im Koalitionsvertrag steht, dass die zivilrechtlichen Voraussetzungen für den Gebäudetyp E geschaffen werden sollen: Dazu soll eine gesetzliche Verknüpfung mit den technischen Baubestimmungen der Länder vorgenommen werden. Abweichungen von anerkannten Regeln der Technik sollen künftig keinen Mangel mehr darstellen, wenn es um Komfort- oder Ausstattungsmerkmale geht.
Ende 2025 haben Bauministerin Verena Hubertz und Justizministerin Stefanie Hubig (beide SPD) Eckpunkte vorgelegt, eine Beteiligung der Betroffenen initiiert und einen Gesetzentwurf für den Sommer 2026 angekündigt. Im Juli konkretisierte das federführende Justizministerium die Pläne und kündigte gemeinsam mit dem Bauministerium an, dass der Gesetzentwurf fertig sei: Das Kabinett soll diesem in der zweiten Jahreshälfte zustimmen. Die Bundesregierung möchte damit ein neues Bauvertragsrecht schaffen, damit Bauwillige, Planer und Unternehmer den jeweils geschuldeten Baustandard einvernehmlich regeln können. Das soll Haftungsrisiken bei der Unterschreitung des Standes der Technik beseitigen; vor allem, wenn es um das Weglassen unnötigen „Schnickschnacks“ geht.
Was wirklich die Baukosten senkt
Bei näherer Betrachtung erscheint die mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz verfolgte Idee, reduzierten Komfortstandards durch Erleichterungen im Bauvertragsrecht zum Durchbruch zu verhelfen, aber als Kopfgeburt. Wesentlich wichtiger wäre es, im öffentlichen Baurecht die Zahl der technischen Normen drastisch zu verringern. Hierzu bemüht sich die Politik auf unterschiedlichen Handlungsebenen, die in die richtige Richtung zielen.
Im Fokus steht das Geschäftsmodell des Deutschen Instituts für Normung (DIN), das von der Wirtschaft dominiert wird. Es besteht darin, in der Form eines gemeinnützigen Vereins fortlaufend technische Baunormen zu entwickeln und solche Neuerungen als Verlagsprodukte zu vermarkten. Eine Inhaltskontrolle durch den demokratisch gewählten Gesetzgeber erfolgt nicht. Es fehlt ebenso ein Blick von außen auf die Folgen dieser permanenten Flut an Neuregelungen. So werden die damit verbundenen Kosten nirgends ermittelt und bewertet. Der Nationale Normenkontrollrat ist mangels ausreichender Befugnisse keine wirksame Kontrollinstanz, sondern nur ein Papiertiger. Insgesamt führt dies zu permanenten Baukostensteigerungen; vor allem in den Bereichen Schallschutz, Energieeinsparung und Barrierefreiheit.
Der Verein ist seit Langem von der Bundesregierung als einzige nationale Normungsorganisation anerkannt. Allerdings trägt nicht jede DIN-Norm die Vermutung in sich, die anerkannten Regeln der Technik wiederzugeben, denn im Kern handelt es sich dabei um private technische Vorgaben. Auch wenn es nicht alle „verbesserten“ Baunormen schaffen, von den Ländern für verbindlich erklärt zu werden, wächst das verbindliche Regelwerk doch kontinuierlich. Dieser Weg führt über die Bauministerkonferenz und das dort angesiedelte Dickicht aus Fachkommissionen und Arbeitsgruppen, die entsprechende Empfehlungen aussprechen. Wird ein neuer Standard als fachlich etabliert und fortschrittlich angesehen, kommt es zur Aufnahme in die Liste der eingeführten Technischen Baubestimmungen und damit zur Verbindlichkeitserklärung.
Vor lauter Detailbefassung und Spezialistentum fehlt es dabei am Blick auf das große Ganze. Besonders mangelt es daran, die Folgekosten abzuschätzen sowie sonstige Folgen für die Baupraxis und deren Bedürfnisse zu sehen. Auch die Baukultur bleibt auf der Strecke, weil die ungebremsten Detailvorgaben jede gestalterische Kreativität ersticken. Im Geschosswohnungsbau entsteht dadurch der immer gleiche „Kisteneinheitsbrei“, wie der Frankfurter Architekt Stefan Forster treffend formuliert.
Um diesen gordischen Knoten durchzuschlagen, braucht es den Mut zur Disruption. Nötig ist dafür ein beherzter Schnitt, der schnell wirkt. Hessen zeigt, wie das gelingen kann: In der anhängigen Novelle der Landesbauordnung ist eine auf drei Jahre befristete Aussetzung aller eingeführten technischen Baubestimmungen vorgesehen, die insgesamt etwa 600 Seiten umfassen. Diese Experimentierklausel soll von einem Evaluierungsprozess begleitet werden, um von 2030 an zu entscheiden, welche Baunormen tatsächlich notwendig und bezahlbar sind oder worauf verzichtet werden kann. So soll ein neuer Basisstandard entstehen.
Während des Moratoriums bleiben die grundlegenden Anforderungen an die Standsicherheit und den Brandschutz von Gebäuden unverändert beachtlich, denn sie ergeben sich unmittelbar aus dem Gesetz. Der hessische Weg ist kürzlich in der Bauministerkonferenz vorgestellt worden und hat dort Aufsehen erregt. Dem Vernehmen nach waren die Reaktionen zweigeteilt. Ein Teil der Bundesländer zeigte sich an der Übernahme der Innovation interessiert. Der andere Teil sah darin hingegen den Untergang. Im Föderalismus bleibt der Weg zum einfachen Bauen mühsam. Ein guter Rat von außen kann aber bei der Orientierung helfen.
