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Der Steuertipp : Spekulationssteuer bei selbst genutzten Immobilien

  • -Aktualisiert am

Wer sein eigenes Haus nach wenigen Jahren verkauft, kann das unter Umständen auch steuerfrei tun. Bild: Picture-Alliance

Wer sein Haus innerhalb von zehn Jahren verkauft, zahlt Spekulationssteuer. Traurig, aber einfach. Nicht ganz: Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, kann davonkommen.

          Wer derzeit seine Wohnung oder sein Haus verkauft, freut sich wegen der hohen Immobilienpreise über Veräußerungsgewinne. Wird diese Freude durch eine Steuerzahlung getrübt? Nicht unbedingt.

          Außerhalb der Spekulationsfrist (zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung) ist der private Verkauf steuerfrei. Ansonsten fällt grundsätzlich Einkommensteuer an.

          Eine Ausnahme besteht allerdings bei Immobilien, die für eigene Wohnzwecke genutzt werden. Die Spekulationssteuer greift nicht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt hat. Oder wenn sie bei kürzerer Zeit zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich auf diese Weise genutzt wurde. Was die Freude über den Verkaufsgewinn deutlich steigert.

          Und immer wieder das Arbeitszimmer

          Kompliziert wird es, wenn ein häusliches Arbeitszimmer eingerichtet war. Der Fiskus sieht eine solche Nutzung nicht als „Wohnen“ an und erhebt bei Veräußerungen innerhalb der Spekulationsfrist auf den anteilig (nach Fläche) auf das Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinn Einkommensteuer. Und zwar selbst dann, wenn die Aufwendungen für das Arbeitszimmer nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden konnten.

          Dem widerspricht nun das Finanzgericht Köln. Im konkreten Fall veräußerten die Eigentümer ihre selbstgenutzte Wohnung schon nach neun Jahren und damit innerhalb der Spekulationsfrist. In den Jahren bis zum Verkauf machten sie Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer erfolgreich geltend. Das Finanzamt erhob Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, der auf das Arbeitszimmer (immerhin 19 Prozent der Gesamtwohnfläche) entfiel.

          Für das Finanzgericht Köln hingegen steht die Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers dem steuerfreien Verkauf nicht entgegen (Urteil vom 20. März 2018, 8 K 1160/15). Das letzte Wort hat nun der Bundesfinanzhof (BFH). Wer von einem ähnlichen Fall betroffen ist, sollte Einspruch einlegen und unter Verweis auf das beim BFH anhängige Verfahren (IX R 11/18) ein Ruhen des Verfahrens beantragen.

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