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Verbraucherrecht : Abgrenzungsfrage

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Vorschriften zum Schutz von Verbrauchern muss auch ein Notar bei seiner Beurkundungstätigkeit im Blick haben. Nicht immer ist jedoch leicht erkennbar, ob Verbraucherrecht anwendbar ist, wie ein aktuelles Urteil zeigt.

          Vorschriften zum Schutz von Verbrauchern muss auch ein Notar bei seiner Beurkundungstätigkeit im Blick haben. Nicht immer ist jedoch leicht erkennbar, ob Verbraucherrecht anwendbar ist, wie ein aktuelles Urteil zeigt.

          Praktisch bedeutsam ist § 17 Beurkundungsgesetz (BeurkG), der dem Notar besondere Pflichten bei der Ausgestaltung des Beurkundungsverfahrens auferlegt. Der Notar hat darauf hinzuwirken, dass der Verbraucher selbst oder aber eine Person seines Vertrauens einen Beurkundungstermin wahrnimmt. Das soll einer vielfach als schadensträchtig empfundenen Praxis vorbeugen: Wohnungskäufer seien bei Abschluss eines Vertrages häufig gar nicht selbst anwesend und würden stattdessen von Dritten vertreten, häufig eine Vertrauensperson des Verkäufers.

          Darüber hinaus soll der Verbraucher vor einem Beurkundungstermin ausreichend Gelegenheit erhalten, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Im praktisch wichtigen Fall eines Immobilienkaufvertrags soll das dadurch geschehen, dass der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellt.

          Beachten muss der Notar diese Vorgaben bei Beurkundung eines Verbrauchervertrages. Der liegt aber nur vor, wenn ein Vertrag geschlossen wird zwischen einem Unternehmer auf der einen und einem Verbraucher auf der anderen Seite. In dieser Konstellation sieht der Gesetzgeber ein besonderes Schutzbedürfnis aufgrund einer strukturellen Unterlegenheit der einen Vertragspartei, die typischerweise über geringere Geschäftserfahrung und geringere wirtschaftliche Potenz verfügt. Das ist anders, wenn zwei Verbraucher einen Vertrag miteinander schließen. Hier geht das Gesetz davon aus, dass beide Vertragsparteien sich auf Augenhöhe begegnen: Der Notar braucht die Vorgaben in § 17 BeurkG daher nicht zu beachten.

          Die Abgrenzung zwischen beiden Konstellationen scheint auf den ersten Blick einfach, bei näherem Hinsehen offenbaren sich dann aber doch Zweifelsfälle. So hat häufig ein Immobilienmakler, der am Zustandekommen eines Immobilienkaufvertrags beteiligt war, ein Interesse daran, dass Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag auch eine Regelung über seine Bezahlung treffen. Das geschieht dann im Wege einer „Maklerklausel“, in der es somit um Belange des Maklers – und damit eines Unternehmers – geht.

          Mit dem inzwischen rechtskräftig gewordenem Urteil (Az.: 2 O 1126/16) hat nun aber das Landgericht Aurich entschieden, dass auch eine solche Klausel einen Vertrag nicht „infiziert“. Ein Immobilienkaufvertrag, den zwei Verbraucher miteinander abgeschlossen haben, wird also auch durch Einbeziehung einer Maklerklausel nicht zu einem Verbrauchervertrag im Sinne des Beurkundungsgesetzes. Auf den gegenteiligen Standpunkt hatte sich in dem entschiedenen Fall der klagende Immobilienkäufer gestellt und dem beurkundenden Notar vorgeworfen, die Wartefrist von zwei Wochen nicht eingehalten zu haben.

          Dazu hatte nach Ansicht des Landgerichts keine Veranlassung bestanden. Das Gericht sieht in einer Maklerklausel einen bloßen Annex, der mit dem Inhalt des eigentlichen Kaufvertrags nichts zu tun hat. Nur auf den kommt es aber an. Solange daher die kaufvertraglichen Verpflichtungen, also die Pflicht zum Erwerb oder zum Verkauf der Immobilie, jeweils einen Verbraucher treffen, besteht die gesetzliche Wartepflicht nicht – mag in den Vertrag auch eine Nebenabrede im Interesse eines Unternehmers mit aufgenommen worden sein.

          Es kommt hinzu, dass eine Maklerklausel zwar im wirtschaftlichen Interessen des Maklers vereinbart wird und ihm – je nach rechtlicher Ausgestaltung – sogar ein Forderungsrecht gegen eine der Vertragsparteien verschaffen kann. Auch dadurch erlangt der Makler aber nicht die Stellung einer Vertragspartei. Der Kaufvertrag bleibt vielmehr ein Vertrag allein zwischen Käufer und Verkäufer. Sind das Verbraucher, braucht der Notar die besonderen Vorgaben für Verbraucherverträge daher nicht zu beachten.

          Der Autor ist Partner bei Büsing Müffelmann & Theye.

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