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: Wertverlust eingedämmt

Werterhalt: Damit ein Gebäude nicht an Substanz verliert, muss es sowohl optisch als auch technisch auf einem möglichst aktuellen Stand gehalten werden. Bild: Scovad/iStock

Wer sein Haus energetisch auf Vordermann bringt, trägt nicht nur zum Klimaschutz bei, sondern steigert auch den Wert der Immobilie. Ein Aspekt, dem in Zukunft wohl noch mehr Bedeutung zukommen wird als bisher.

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          Der typische Eigenheimsanierer ist heute älter als 45 Jahre. Das lassen zumindest die Ergebnisse der aktuellen B+L-Sanierungsstudie 2020 vermuten. Denn nach der Befragung, die die B+L Marktdaten GmbH seit 2010 alle zwei Jahre durchführt, hat sich der Anteil der Sanierer, die älter als 45 Jahre sind, von 39,7 Prozent im Jahr 2014 auf 60,8 Prozent im Jahr 2020 erhöht. Für die Macher der Studie lässt sich daran eine Trendwende ablesen, die bereits 2016 eingesetzt hat: Während es früher vor allem die jüngeren Familien waren, die nach dem Kauf einer Immobilie saniert haben, sind es heute überwiegend die älteren Eigenheimbesitzer, und deren Gründe fürs Sanieren sind meist andere als die der jüngeren Hauskäufer. Sie sanieren „aufgrund von Verschleiß beziehungsweise wollen mit den Maßnahmen den Wohnkomfort erhöhen oder Barrierefreiheit für den nächsten Lebensabschnitt schaffen“, erklärt der Studienprojektleiter Marcel Dresse.

          Bessere Energiebilanz und mehr Wohnkomfort

          Dabei schwingt auch immer der Werterhalt der Immobilie als Faktor mit. Schließlich gewinnt das Eigenheim als Altersvorsorge gerade in der älteren Generation zunehmend an Bedeutung und damit der Immobilienwert. Damit ein Gebäude nicht an Substanz verliert, muss es sowohl optisch als auch technisch auf einem möglichst aktuellen Stand gehalten werden – beispielsweise indem das Bad barrierefrei modernisiert wird, die Heizung ausgetauscht, die Fenster erneuert oder Dach und Fassade gedämmt werden. Für den Architekten Burkhard Schulze Darup ist klar, dass insbesondere Sanierungsmaßnahmen, die der Energiebilanz und dem Wohnkomfort gleichermaßen guttun, für den Werterhalt einer Immobilie immer wichtiger werden. Denn: „Wer heute eine Immobilie kauft, wird mit Sicherheit den Wert des Hauses auch danach bemessen, welche Sanierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren anstehen. Und da unsere Häuser nun einmal bis zum Jahr 2045 klimaneutral sein müssen, sind das zunehmend Maßnahmen zur Verbesserung des Energieverbrauchs.“

          Sanierungsdruck steigt kontinuierlich

          Aktuell gibt es noch zahlreiche Bestandsgebäude, die viel zu viel Energie verbrauchen. Aus Klimaschutzgründen muss an diesen Gebäuden durch Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle der Heizwärmebedarf deutlich vermindert werden, sodass er dann durch erneuerbare Energien klimaneutral gedeckt werden kann. Zwar wurden laut Bundeswirtschaftsministerium seit 1990 schon über 40 Prozent CO2-Minderung im Gebäudesektor erreicht, aber in den nächsten zehn Jahren bis 2030 müssen gegenüber heute noch einmal 40 Prozent CO2-Emissionen eingespart werden – also in einem Drittel der Zeit. Dass das Ziel mit dem erst am 1. November 2020 in Kraft getretenen Gebäudeenergiegesetz (GEG) erreicht werden kann, bezweifeln viele Experten jedoch. Auch Schulze Darup gehört zu den Skeptikern. Erst kürzlich hat er gemeinsam mit dem Institut für Energie- und Umweltforschung Heidelberg und dem Energie Effizienz Institut im Auftrag des baden-württembergischen Umweltministeriums an einer Ausarbeitung über ein denkbares GEG 2.0 mitgewirkt.

          Das Expertenkonsortium empfiehlt der Politik dringend ein ambitionierteres Vorgehen in Sachen Gebäudeenergierecht. Der Vorschlag der Experten: Alle Bestandsgebäude müssten in Klimaklassen A+++ bis H eingeteilt werden, die stufenweise verpflichtend erreicht werden müssen. „Und diejenigen, die diese Klimaklassen nicht erreichen, werden nach und nach in irgendeiner Form zur Kasse gebeten“, erklärt Schulze Darup. „Ob diese Verpflichtung über die CO2-Abgabe kommen wird oder parallel dazu über eine weitere Lenkungsmaßnahme, ist unklar. Ich bin mir aber sicher, dass ein solcher Mechanismus, in den nächsten fünf bis 15 Jahren am Gebäude etwas zu tun, kommen wird.“ Wichtig ist dem Experten, dass dieser Druck zum Sanieren mit angemessener staatlicher Förderung und zudem sozialverträglich mit Härtefallregelungen vonstattengehen muss. „Keiner soll Angst haben, deshalb zu verarmen.“

          Bild: Quelle: B+L Sanierungsstudie 2020

          Auf KfW-55-Standard dämmen

          Dennoch gilt: Wer seinen Altbau nicht rechtzeitig saniert und CO2 einspart, muss einen Wertverlust der Immobilie in Kauf nehmen. Schulze Darup empfiehlt Hauseigentümern daher, sich von einem qualifizierten Energieberater einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen. Dieser weist anhand von aufeinander aufbauenden Maßnahmen den Weg, wie das Haus bis 2045 klimaneutral werden kann. „Irgendwann in dieser Zeit muss man dann auch an die Gebäudehülle ran und neu dämmen“, sagt der Architekt. „Bei einem 20 Jahre alten Gebäude gibt es dafür in der Regel aber noch keinen Grund. Das wäre auch nicht nachhaltig, schließlich halten die Komponenten der Gebäudehülle um die 40 Jahre und wenn sie seinerzeit werthaltig geplant wurden, sogar deutlich länger.“

          Um einer drohenden CO2-Bestrafung zuvorzukommen, könne man zunächst Kleinigkeiten verbessern und die Heiztechnik auf die Nutzung erneuerbarer Energien umstellen, etwa durch den Einbau einer kleinen Hybrid-Wärmepumpe zusätzlich zur bestehenden Heizanlage, die mit einer Solarstromanlage gekoppelt ist. „Damit betreiben Sie Ihr Gebäude zu 30 bis 60 Prozent erneuerbar, die Investitionskosten für solche Maßnahmen sind überschaubar, und über die Förderprogramme des BEG übernimmt der Staat ungefähr die Hälfte der Kosten“, betont Schulze Darup. Parallel ließen sich dann Rücklagen für einen neuen Wärmeschutz der Gebäudehülle bilden, um den Zielstandard eines KfW-55-Hauses zu erreichen. „Denn wenn wir den sanierungsbedürftigen Gebäudebestand im Mittel auf KfW-55-Standard bringen, lässt sich relativ wirtschaftlich bis 2045 die dann erforderliche Heizenergie erneuerbar bereitstellen“, so der Bauexperte.

          „Generell sollten sich Eigentümer regelmäßig um ihre Immobilie kümmern. So können kleine Schäden und Mängel im wahrsten Sinne des Wortes nicht zu großen Baustellen werden“, sagt die Bauingenieu­rin und Maklerin Barbara Schrobback, Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Der IVD empfiehlt zudem, regelmäßig Geld für die Instandhaltung zurückzulegen. In welcher Höhe, Hauseigentümer monatlich Sanierungsrücklagen bilden sollten, hängt jedoch stark vom Alter und Zustand der Immobilie ab. Eine Möglichkeit, die Höhe der erforderlichen Rücklage zu schätzen, ist die Anwendung der Peters’schen Formel, nach der innerhalb von 80 Jahren das 1,5-Fache der Herstellungskosten für die Instandhaltung anfällt. Bei Neubauten kann es auch sinnvoll sein, etwa ein Prozent der Fertigstellungskosten jährlich zurückzulegen. Barbara Schrobback mahnt jedoch zur Vorsicht: „Solche pauschalen Ansätze können nur eine grobe Orientierung bieten, zumal die Preise für Baumaterialien und -leistungen ständig steigen.“

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