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: Ein klares „Ja, aber“ für den Energieausweis

Energieeffizienz im Blick: Angaben zum Energieausweis müssen schon in Immobilienannoncen genannt und der Ausweis bei der Besichtigung vorgelegt werden. Bild: ivansmuk/iStock

Seit Anfang Mai ist der Energieausweis aussagekräftiger. In vielen Regionen der Republik dürfte er trotzdem derzeit nur eine geringe Bedeutung haben – denn bei einem knappen Immobilienmarkt stehen der Preis und die Lage im Vordergrund. Doch die Energieeffizienz nimmt eine immer wichtigere Rolle ein.

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          Die Übergangsfrist ist vorbei: Im November hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst. Das hat auch Konsequenzen für Energieausweise. Die Aussteller müssen jetzt unter anderem die Daten genauer prüfen und in der Regel eine Vor-Ort-Begehung durchführen. Außerdem werden die Treibhausgasemissionen der Gebäude im Energieausweis angegeben. So soll ihre Auswirkung aufs Klima transparenter werden. Alles in allem sind die Neuerungen also eine Verbesserung.

          „Allerdings“, sagt Christian Stolte, Bereichsleiter für energieeffiziente Gebäude bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) in Berlin, „ist in vielen Regionen Deutschlands der Immobilienmarkt so knapp, dass der Preis und die Lage eine wichtigere Rolle spielen als derzeit der Energieausweis. Trotzdem wird Energieeffizienz auch bei Gebäuden natürlich immer wichtiger.“ Wenn sich aber viele Interessenten für eine Mietwohnung begeistern, wird vermutlich kaum jemand darauf bestehen, den Energieausweis zu sehen. Allerdings müssen die Angaben zum Energieausweis schon in Immobilienannoncen genannt und der Ausweis bei der Besichtigung vorgelegt werden. Makler, Vermieter oder Verkäufer müssen mit einem Bußgeld von bis zu 10 000 Euro rechnen, wenn sie den Ausweis nicht, unvollständig oder nicht rechtzeitig vorlegen.

          Unterschiede zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis

          Umstritten bleibt, dass es im GEG weiterhin einen Bedarfs- und einen Verbrauchsausweis gibt. Denn eigentlich wurde der Energieausweis ab 2002 eingeführt, um Gebäude energetisch vergleichbar zu machen. Da die beiden Energieausweise sich auf unterschiedliche Quellen stützen, sind sie aber nicht vergleichbar. „Genauso wenig, wie ein Energieausweis von 2013 mit einem von heute verglichen werden kann. Heute gelten andere Rahmenbedingungen“, sagt dena-Experte Stolte. Allerdings hat der Energieausweis eine Gültigkeit von zehn Jahren: Ab 2012 ausgestellte Energieausweise sind also heute noch gültig. Für Mieter, Käufer oder Pächter bedeutet das, dass sie sich mit dem vorgelegten Ausweis genauer auseinandersetzen sollten. Wer einen Verbrauchsausweis vorgelegt bekommt, sollte beispielsweise wissen, dass dieser auf dem Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser der vergangenen drei Jahre beruht. Damit diese Zahl richtig eingeordnet werden kann, müsste der Interessent zum Beispiel wissen, wie viele Leute in dieser Zeit in der Immobilie wohnten. „Fünf Personen verbrauchen eben mehr Energie als zwei“, sagt Stolte. Und manche drehen die Heizung höher, während andere noch im T-Shirt auf dem Sofa sitzen. Darum ist die Aussagekraft des Verbrauchsausweises begrenzt.

          Der Bedarfsausweis dagegen sagt nichts darüber aus, wie viel Heizenergie verbraucht wurde. Stattdessen lässt sich aufgrund der erhobenen Daten ermitteln, ob die Fenster, das Dach, die Kellerdecke oder die Gebäudehülle modernisiert werden müssen, damit mehr Wärme im Haus bleibt. Zusätzlich lässt sich aus dem Bedarfsausweis ableiten, welche Heiz-, Warmwasser und eventuell auch Kühltechnik erneuert werden muss. „Als Käufer kann ich einem Bedarfsausweis grob entnehmen, welche Modernisierungskosten auf mich zukommen. Insofern schafft der Bedarfsausweis die verlässlichere Grundlage“, sagt Stolte. „Das gilt zumindest dann, wenn die Daten sorgfältig erhoben wurden.“ Klar ist jedoch auch: Kommt ein Berater zur Immobilie, um deren Energieeffizienz zu berechnen, kostet das mehr, als wenn nur die Heizdaten der vergangenen drei Jahre erhoben werden.

          Geht es nach der dena, sollte man trotz der höheren Kosten einen Bedarfsausweis ausstellen lassen. Denn: „Die energetische Qualität des Gebäudes wird unabhängig vom Nutzer bestimmt. Dadurch ist eine bessere Vergleichbarkeit von Gebäuden gewährleistet“, so Stolte. Davon abgesehen sei der Bedarfsausweis eine gute Grundlage zum Einstieg in die Sanierung des Gebäudes. Die Informationen aus dem Verbrauchsausweis betrachtet die dena eher als optionale Zusatzinformation.

          Fachlich qualifizierte Aussteller

          Der Laie wird im Zweifelsfall aber nicht erkennen können, ob der Aussteller gute Arbeit geleistet hat. „Ein Merkmal könnte sein, wie konkret, individuell und detailliert der Ausweis ausgestellt wurde“, sagt Christian Stolte. „Sicherlich liegt ein Widerspruch vor, wenn bei einem neuen Haus als Sanierungsvorschlag ein neues Dach genannt wird.“ Auch wenn geschätzte Kosten angegeben würden, könnte der Immobilienbesitzer relativ sicher sein, dass sich der Aussteller mit seinem Gebäude auseinandergesetzt hat, sagt Stolte. „Denn wer nicht so intensiv prüft, wird die Felder für die Kosten eher leer lassen, bevor er irgendeine Zahl nennt.“ Außerdem können die Aussteller der Ausweise für falsche Angaben haftbar gemacht werden. Stolte rät dazu, bei Ungereimtheiten zunächst das Gespräch mit dem Aussteller zu suchen. „Meist lassen sich in einem persönlichen Gespräch Missverständnisse ausräumen“, sagt Stolte. Falls das nicht der Fall ist, bleibt Immobilienbesitzern nur der Weg zu einem Rechtsanwalt. Allerdings dürfte der Nachweis einer Sorgfaltsverletzung oft schwierig sein.

          Umso wichtiger ist es darum, von Anfang an auf einen seriösen Aussteller zu setzen. „Wir haben in Deutschland nicht wie in anderen Ländern eine Zertifizierungsstelle für Ausweisaussteller“, sagt Stolte. Allerdings führt die dena eine Energie-Effizienz-Expertenliste für die Förderprogramme des Bundes. Interessierte finden dort qualifizierte Fachkräfte, die Energieausweise ausstellen dürfen. Beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle gibt es außerdem eine Bundesförderung für Energieberatung im Wohngebäude sowie eine Anbieterliste für Energiedienstleistungen. Außerdem bieten die Verbraucherzentralen Energieberatung an.

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