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Verlagsspezial

: Betongold fürs Alter?

Bild: gopixa/iStock

Immobilien gelten als solides Investment und als eine Anlageklasse, die weniger riskant ist. Beides kann, muss aber in der Realität nicht zutreffen.

          3 Min.

          Finanzberater werden nicht müde zu betonen, dass die Immobilien eine wichtige Grundlage zur Altersvorsorge sind. Zugleich ist die Zahl der jungen Käufer des sogenannten Betongoldes hierzulande rückläufig. Ein wesentlicher Grund dafür sind die stark gestiegenen Preise für Häuser und Wohnungen in den Großstädten: In Städten wie Berlin und München haben sie sich seit 2010 mehr als verdoppelt.

          „Eine eigene Immobilie kann Selbstnutzern viel Lebensqualität bieten und im Einzelfall auch eine prima Altersvorsorge sein“, sagt Stephanie Heise, Finanzexpertin der Verbraucherzentrale NRW. Sie sollte jedoch spätestens zum Renteneintritt abbezahlt sein. Denn die meisten Menschen haben als Rentner weniger Geld zur Verfügung als vorher. Ist dann die Immobilie schuldenfrei, fällt ein großer Ausgabenblock weg. „Auch wenn Immobilienbesitzer regelmäßig Rücklagen für Reparaturen und Sanierungen bilden sollten, bleibt ihnen im Rentenalter oft eine Kostenersparnis von mehreren hundert Euro im Monat“, erläutert Heise.

          Mit Risiko: Immobilien als Geldanlage

          Als Geldanlage, bei der Wertstabilität und Ertragsperspektive eine Rolle spielen, hat eine Immobilie laut Heise weit größere Risiken als von vielen angenommen. Dabei sei es egal, ob man die Immobilie selbst nutzt oder ob man sie vermietet. Ein nicht zu unterschätzendes Risiko ist ihrer Ansicht nach die Zinsentwicklung. „Wer keine sehr lange Zinsbindung vereinbart hat, kann Probleme bekommen, wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der notwendigen Anschlussfinanzierung gestiegen sind.“ Wer jetzt einen Immobilienkredit abschließt, sollte die Zinsen auf 15 oder sogar 20 Jahre festschreiben. Der Zinssatz ist etwas höher als bei einer kürzeren Zinsbindung, aber dafür kann man sicherer kalkulieren.

          Darüber hinaus gehen laut der Finanzexpertin Heise Immobilienbesitzer ein Klumpenrisiko ein. Mit einer Immobilie sei viel Geld in einem Objekt gebunden. Der Preis kann aber auch wieder sinken, sei es durch eine allgemein sinkende Nachfrage etwa in einer Rezession oder durch veränderte Standortfaktoren wie den Bau einer Autobahn oder eines Hochhauses in der Nähe. Die Lage, auch weit in die Zukunft gedacht, sei daher immer ein sehr wichtiger Faktor beim Immobilienkauf.

          Schwer einschätzbare Wertschwankungen

          Ganz ähnlich sieht das der Vermögensverwalter Gerd Kommer. Direktanlagen in Wohnimmobilien – ob selbstgenutzt oder vermietet – können eine „sinnvolle Route zu Vermögensbildung und Altersvorsorge für Privathaushalte sein“. Das Finanzrisiko dieser Investments ist seiner Einschätzung zufolge aber nicht niedrig. „Das Risiko in Form von Wertschwankungen ist für Verbraucher nur schwer einzuschätzen, weil man diese Schwankungen nicht täglich im Internet oder in der Zeitung beobachten kann.“

          Im Gegensatz zu einer Anlageklasse wie Aktien gebe es keine Börse, an der die Marktpreise fortlaufend aktualisiert werden. Kommers Resümee: Ohne Marktpreis keine zuverlässige Risikomessung. „Für wohl 99,9 Prozent aller Immobilien weltweit wird an einem gegebenen Tag kein Marktpreis durch eine Kauf- oder Verkauf-Transaktion festgestellt.“ Typischerweise verstrichen Jahre oder Jahrzehnte zwischen Kauf und Verkauf. „Dieses fast permanente Fehlen von bestätigten Marktpreisen ist einer der Hauptgründe, warum zur Frage der Höhe des Marktrisikos von Immobiliendirektanlagen tausend Immobilieninvestoren tausend verschiedene Meinungen haben“, erklärt der Vermögensexperte.

          Knapp bei Kasse trotz Immobilienbesitzes

          Nicht jeder Immobilienbesitzer lebt im Alter sorgenfrei. Laut einer Umfrage der Gesellschaft für Immobilienverrentung Degiv in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Marktforschungsinstitut Consumerfieldwork bezeichnet fast jeder zehnte der befragten Senioren seine finanzielle Situation trotz Immobilienbesitzes als angespannt. Über ein Drittel geben an, dass ihnen hin und wieder Geld fehlt und sie genau kalkulieren müssten. Ein Problem ist bei vielen die fehlende Liquidität, obwohl sie über beachtliche Vermögenswerte in Form von gebundenem Immobilienkapital verfügen. „Gerade in Großstädten kann die Diskrepanz zwischen Immobilienwerten und verfügbarer Rente durch die stark gestiegenen Immobilienwerte eklatant sein“, sagt Mesut Yikilmaz, Geschäftsführer bei Degiv.

          In Deutschland ist der demographische Wandel weit fortgeschritten. Momentan gehört mehr als jede vierte Person zur Generation 60 plus. Im Jahr 2050 soll es mehr als jede dritte Person sein. Yikilmaz verweist darauf, dass Rentner bei Bedarf  die eigene Immobilie verkaufen und durch ein Nießbrauchrecht weiter darin leben können: „Die Verrentung der Immobilie eignet sich für Eigentümer ab 65 Jahren, die entweder verschuldet sind, eine geringe Rente beziehen oder ihr Haus nicht vererben wollen oder können.“ Zudem sei diese Option für alle interessant, die ihre Rente ohne finanzielle Engpässe voll und ganz genießen möchten.

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