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Kommentar : Risiko in Frankreich

Grenzüberschreitend: Wohnungskonzern Vonovia expandiert nach Frankreich. Bild: dpa

Der deutsche Wohnungskonzern Vonovia expandiert nach Frankreich. Das ist riskant: In Europa gibt es kaum internationale Konzerne. Aus gutem Grund.

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          So richtig spektakulär klingt das erst einmal nicht: Der führende deutsche Wohnungskonzern Vonovia schließt mit dem französischen Großvermieter SNI eine Partnerschaft. Sie soll nach den Worten des Vorstandsvorsitzenden von Vonovia, Rolf Buch, zunächst gegenseitigem Kennenlernen dienen. Das erscheint sinnvoll. Die beiden Unternehmen sind mit ihren 350.000 Wohnungen zwar gleich groß und haben ihre Wurzeln im sozialen Wohnungsbau. Fast alles andere aber unterscheidet sich. Vonovia ist börsennotiert und wird sogar im führenden deutschen Aktienindex Dax geführt, SNI gehört der staatlichen französischen Beteiligungsgesellschaft Caisse des Dépôts. Mehr als die Hälfte der Vonovia-Mitarbeiter sind Handwerker oder Gärtner, während SNI derartige Arbeiten an Fremdunternehmen vergibt. Vonovia hat bisher nur geringe Erfahrungen im Wohnungsbau, während SNI jährlich rund 10.000 Wohnungen errichtet.

          An diesen Unterschieden knüpfen einige der gemeinsamen Vorhaben an, die sich Buch und sein französischer Kollege André Yché vorstellen können. Buch will von SNI lernen, wie der Wohnungsbau in großem Stil zu bewerkstelligen ist. Ausgelotet werden soll, wie durch gemeinsamen Einkauf zum Beispiel von Fenstern oder Isoliermaterial Kosten gesenkt werden können. Austauschen will man sich über Digitalisierung und Energieeffizienz. Auch eine Kapitalverbindung beider Unternehmen will Buch nicht ausschließen, hebt aber klar hervor, dass dies kein aktuelles Ziel ist.

          Jeder Wohnungsmarkt hat seine nationalen Eigenheiten

          Das klingt erstaunlich defensiv, vor allem für einen renditeorientierten Dax-Konzern – und ist doch wohlüberlegt. Es gibt gute Gründe dafür, dass sich europäische Wohnungsunternehmen bisher fast ausschließlich auf ihre Heimatmärkte konzentrieren. Jeder Wohnungsmarkt hat seine nationalen Eigenheiten mit unterschiedlichen Ausprägungen des Mieterschutzes, der Ansprüche der Mieter oder der Gewinnchancen der Vermieter. Das mussten vor Jahren auch einige angelsächsische Investoren in Deutschland erfahren. Sie kauften klammen Kommunen und Staatsunternehmen Wohnungen in großem Stil ab in der Absicht, durch kräftige Mieterhöhungen und Umwandlung in Eigentumswohnungen Kasse zu machen. Diese Pläne gingen vor allem wegen des ausgeprägten deutschen Mieterschutzes nicht auf. Die Investoren haben Deutschland längst wieder verlassen, zurück blieben große börsennotierte Wohnungskonzerne wie Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien.

          Der Gang ins Ausland ist also für einen Wohnungskonzern schwierig und riskant. Dennoch fasst Buch ihn nun ins Auge, wenn auch mit Zurückhaltung. Seine Herausforderung besteht darin, dass in Deutschland Wachstumssprünge durch Zukäufe wie in der Vergangenheit kaum noch möglich sind, weil es kaum Kaufgelegenheiten gibt und die wenigen Angebote inzwischen sehr teuer geworden sind. Das aber fordert einen Strategen wie Buch, ehemaliger erfolgreicher Bertelsmann-Manager, heraus. Dass er mit Vonovia mehr vorhat als die Verwaltung eines Marktführers, zeigt seine Bemerkung vor einiger Zeit auf einer Branchenveranstaltung in Frankfurt: Es sei eigenartig, dass er mit einem Marktanteil von weniger als zwei Prozent der Branchenerste sei – das gebe es in keinem anderen Wirtschaftszweig.

          Holland und Schweden liegen im Blickfeld

          Buch sucht also die nächsten Wachstumsschritte im Ausland. Dabei will er sich nicht auf Frankreich beschränken, auch Holland und Schweden liegen im Blickfeld. Man werde sich systematisch durch Europa arbeiten, kündigte er an. Der Anfang dieser neuen Etappe in Frankreich scheint gut gewählt, denn dessen neuer Präsident Emmanuel Macron will den Wohnungsmarkt entkrusten. Bisher werden dort jährlich rund 40 Milliarden Euro Staatsgelder verteilt. In den fünf Millionen hochsubventionierten Sozialwohnungen leben, ähnlich wie im allerdings deutlich kleineren deutschen Sozialwohnungssektor, meist die falschen, weil zu gut verdienenden Haushalte. Falls Macron hier den Umschwung schafft, könnte in Frankreich eine Privatisierungswelle ähnlich wie in Deutschland zu Beginn des Jahrtausends entstehen. Dann könnte Vonovia durchaus lohnende Wachstumssprünge machen.

          Die Mieten in Sozialwohnungen sind in Frankreich deutlich höher als in Deutschland, zudem werden die Mietwohnungen im Nachbarland meist niedriger bewertet. Allerdings ist Buch in der Tat gut beraten, den Einstieg präzise vorzubereiten, da der französische Mietwohnungsmarkt anders funktioniert als der deutsche. So gibt es dort keine Mietpreisbremse und keine Vergleichsmieten wie in Deutschland, und die Mietanstiege orientieren sich an der Inflationsrate. Der Mieterschutz ist ähnlich stark, aber anders ausgeprägt als in Deutschland. Die Beispiele zeigen, dass sich ein Einstieg im Hurrastil eher nicht empfiehlt.

          Sollte er gelingen und Buch auch in anderen europäischen Märkten vorankommen, würde Vonovia eine gänzlich neue Etappe in der Wohnungswirtschaft eröffnen: Es entstünde der erste grenzüberschreitende europäische Konzern. Es ist kein risikoloses Vorhaben, aber es birgt erhebliche Wachstumschancen – und bringt die Konkurrenz in Zugzwang.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

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