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Zweifel an Aussagekraft : Immer Ärger mit dem Mietspiegel

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Was heißt hier repräsentativ? In Berlin mit seinen mehr als zwei Millionen Wohnungen beruht der Mietspiegel auf den Angaben von 9000 Bewohnern. Bild: Paul Langrock/Zenit/laif

Er soll Mieter vor Mondpreisen bewahren und sagt Vermietern, wann die Mietpreisbremse greift. Doch Kritiker urteilen: Die Daten in den Statistiken bilden vieles ab, nur nicht die Realität.

          Man kann die Sache mit dem Mietspiegel eine „große Aufregung“ nennen, wie es die Stadt München tut. Andere sagen, es sei schlicht und ergreifend „ein Skandal, was da passiert“. Die Hausbesitzervereinigung Haus und Grund jedenfalls glaubt der Stadt keine einzige Zahl mehr und will nun vor Gericht klären lassen, wie hoch die Mieten in der Bayernmetropole tatsächlich sind. „Denn dass der Mietspiegel das Preisniveau in dieser Stadt korrekt abbildet, das kann man doch keinem erzählen, der auf diesem Markt tätig ist“, sagt Rudolf Stürzer vom Hausbesitzerverein.

          Auch in Berlin wird heftig gestritten, dort mussten schon zwei Gerichtsinstanzen urteilen, wie aussagekräftig der Mietspiegel der Hauptstadt ist und ob er weiterhin verwendet werden darf. Er darf, obwohl auch Ökonomen vom Institut für Wirtschaftsforschung (IW) sagen, die Daten der deutschen Mietspiegel („Katastrophale Datenlage“) stimmten mit der Realität nicht mehr überein.

          Das ist umso schlimmer, als genau diese Statistikwerke seit einem Jahr die Grundlage für die Mietpreisbremse bilden. Doch die entscheidende Frage ist: Sind die Mieten in der Realität nun sehr viel höher oder sehr viel niedriger als das, was die amtlichen Statistiken ausweisen? Darüber kann man unterschiedlicher Ansicht sein. Oder, um es mit den Worten eines Beteiligten auszudrücken: „Ein Problem mit dem Mietspiegel hat hier jeder.“

          Betrachtet man die Statistiken aus Sicht der Mieter, so scheinen die Preise – vor allem in den Augen von Langfristmietern – arg nach oben verzerrt. Sie legen nahe, dass viele Großstadtbewohner noch viel mehr zahlen müssten, als sie es ohnehin schon tun. Sieht man die Zahlen jedoch als Vermieter, so wundert man sich, wie wenig Miete man – als derzeitiger Wohnungskäufer, der eine Immobilie vermieten möchte – angeblich selbst verlangen kann, wenn man nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen will. Offiziell kostet ein Quadratmeter in München rund 10,73 Euro laut Mietspiegel, obwohl auf Immobilienportalen längst Preise von 14 bis 17 Euro für Wohnungen im Stadtgebiet aufgerufen werden. Aber woher kommt die große Differenz, und welche der Sichtweisen stimmt nun? Im Grunde beide.

          Das große Problem sind die Daten, auf denen der Mietspiegel basiert. Es werden insgesamt nur sehr wenige Wohnungen preislich dafür erfasst, das ist der erste Knackpunkt. In Berlin zum Beispiel wurden Daten von 9000 Bewohnern gesammelt – bei einem Wohnungsbestand von zirka zwei Millionen. In München hat man 3000 Bewohner befragt von insgesamt 830.000 Haushalten der Stadt. Das sind nicht einmal 0,5 Prozent und somit viel zu wenig für ein realistisches Abbild, finden die Kritiker der Grundbesitzerverbände. Sie argumentieren: Würde viel mehr Menschen in die Statistik einbezogen, würde ersichtlich, dass die Realmieten längst höher liegen.

          Bei sanierten Altbauten greift die Mietpreisbremse nicht.

          Mieterverbände bestreiten das. Denn für die Statistik sind nur Neuvermietungen relevant oder Verträge, bei denen innerhalb der vergangenen vier Jahre eine Mieterhöhung stattgefunden hat. So sieht es das Gesetz vor. Wer bereits länger zu unveränderten Konditionen in einer Wohnung wohnt – und damit das Niveau des Spiegels senken könnte –, dessen Miete fließt nicht in die Statistik ein. Dennoch bekommt auch er die hohen Neuvermietungspreise der jüngsten Zeit zu spüren: Der Vermieter kann sich daran orientieren und demnächst den Mietzins bis auf diese Höhe hinaufschrauben, auch wenn solche hohen Preise nur für sehr wenige Neumieter gelten. Daraus leiten die Mieterverbände ab: Zählten auch die vielen Altverträge mit hinein, läge die aktuelle Durchschnittsmiete unterhalb des jetzigen Mietspiegelniveaus, somit wäre auch die Spanne für Mieterhöhungen viel kleiner. Das wäre vor allem in den angespannten Großstadtwohnungsmärkten ein gutes Signal.

          Genau für diese Großstädte war die Mietpreisbremse gedacht, als sie im vergangenen Jahr eingeführt wurde. Und für sie bildet der Mietspiegel die entscheidende Grundlage. Denn mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete plus einen zusätzlichen Aufschlag von 10 Prozent dürfen Vermieter laut Gesetz nicht mehr verlangen, wenn sie eine Wohnung neu vermieten wollen. Deshalb ist der Streit um die Zuverlässigkeit der Daten viel mehr als eine Posse, die sich irgendwo im Zuständigkeitsgerangel von Ämtern und Verwaltungsgerichten, widerstreitenden Interessenverbänden, Analysten und dem freien Markt abspielt. Von der Frage, mit welchen Daten man die Statistik füttert und was am Ende dabei herauskommt, hängt ab, ob sich Großstädter ihre Mieten auch in Zukunft noch leisten können – und ob es für Investoren interessant bleibt, in den Wohnungsbau oder -kauf zu investieren.

          „Wir haben flächendeckend den Befund, dass die deutschen Mietspiegel katastrophal schlecht sind“, so deutlich drückt es Ralph Henger, Immobilienökonom vom IW, aus, „sie zeichnen nur ein sehr grobes Bild vom tatsächlichen Mietniveau in der jeweiligen Stadt. Den hohen Anforderungen des Gesetzes wird jedenfalls kein Standort gerecht.“ In einer aktuellen Studie kommt das IW zum Schluss, dass die tatsächlichen Marktmieten in den sieben größten deutschen Städten rund 12 Prozent höher sind, als die Mietspiegel angeben. In Berlin sogar fast 18 Prozent. Den Hauptgrund sieht Henger darin, dass so wenige aktuelle Daten in die Statistiken einfließen: „Für viele Kommunen ist die Erhebung von Daten schlicht zu aufwendig, weshalb es gerade in kleineren Kommunen, in denen der Markt nichtsdestotrotz angespannt sein kann, oft gar keinen Mietspiegel gibt.“ Aber auch in den Großstädten sei es nicht viel besser, wie die Beispiele München und Berlin zeigten. Deshalb sagen die Ökonomen vom IW: „Die Mietpreisbremse ist nur Symbolpolitik und sendet ein völlig falsches Signal in den Markt. Man kann sie ganz leicht umgehen.“ Die Grundbesitzerverbände geben sogar zu, dass viele Hausbesitzer sich nicht daran halten: „Jeder Eigentümer weiß, dass der Mietspiegel sowieso nicht stimmt, weil der Markt viel dynamischer läuft. Deshalb spielt der Spiegel bei Neuvermietungen überhaupt keine Rolle“, heißt es bei Haus und Grund in München.

          Deshalb verlange eben jeder Vermieter, was er für angemessen halte – und dann kommen Mieten von 17 bis 20 Euro pro Quadratmeter dabei heraus. Also fast das Doppelte dessen, was offiziell erlaubt wäre.

          Mietspiegel bezieht nicht nur Neuvermietungen, sondern auch ältere Mietverhältnisse mit ein

          Woher die Vermieter zu wissen meinen, was das Marktübliche ist? Aus dem Internet, wo Immobilienplattformen wie Immoscout und Co Hunderte aktueller Angebote auflisten. Daher fordert das IW, diese Plattformen besser zu nutzen und in die Datensammlung für Mietspiegel mit einzubeziehen. „Man könnte beispielsweise eine Pflicht einführen, wonach alle Mietpreise beim tatsächlichen Vertragsabschluss gemeldet werden. Das wäre kein hoher Aufwand für Vermieter und brächte erheblich zuverlässigere Daten.“

          An der Stelle stöhnt Statistikexperte Göran Kauermann auf: „Würde man das tun, wäre das schlicht und ergreifend ein enormes Hochschrauben der Mietpreise“, sagt der Professor der Universität München, der selbst die Daten für den städtischen Mietspiegel errechnet: „Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eben nicht das, was der Markt maximal hergibt.“ Kauermanns Team hat ermittelt, dass ein Großteil der Wohnungen unter der Hand über Freunde weitergegeben werden, „oft auf dem Niveau der Bestandsmiete oder nur wenig teurer“. Demgegenüber sind Neuvermietungen im Schnitt 1 Euro teurer, und Wohnungen, die auf Internetplattformen angeboten werden, sogar 2 Euro teurer je Quadratmeter. Das macht bei einer 75-Quadratmeter-Wohnung 150 Euro im Monat aus, 1800 Euro im Jahr. Für Kauermann ist klar: „Wer auf die Internetdaten aufspringt, der verzerrt die Daten nach oben.“

          Dafür verteidigt der Statistikprofessor die Erhebungsmethode, mit der München aus „nur“ 3000 Datensätzen die aktuelle Miethöhe für 830.000 Haushalte ermittelt. Immerhin würden dazu vom Meinungsforschungsinstitut TNS Infratest insgesamt 25.000 Bewohner befragt, und es würden nach einem vorgegebenen Schlüssel die Stadtteile berücksichtigt, verschiedene Wohnungsgrößen, Baujahre und Wohnungsmerkmale: „Das ist absolut repräsentativ und reicht, um die Durchschnittsmiete für diese Merkmale auf 20 Cent genau zu bestimmen.“

          Der Grundbesitzerverein bezweifelt das, zumal die Stadt in ihren eigenen Immobilienmarktberichten von höheren Durchschnittsmieten spreche. „Wir wollen Einsicht in die Daten, deswegen prozessieren wir“, sagt Rudolf Stürzer. Bisher hat das Sozialreferat diese Einsicht verweigert, woraus Stürzer schließt: „Wir glauben, dass die Stadt aus politischen Gründen versucht, den Mietspiegel zu deckeln.“

          Natürlich hat die Stadt eher ein Interesse an konstanten Mieten als an steigenden, das bestätigt sie auch. Man müsse aber unterscheiden: Wenn von höheren Mieten die Rede sei, dann beziehe sich das auf aktuelle Neuvermietungen und Daten aus Wohnungsinseraten, es sei also lediglich eine Momentaufnahme. Der Mietspiegel hingegen beziehe auch ältere Mietverhältnisse mit ein. Dass keine Verträge herangezogen werden, die seit mehr als vier Jahren laufen, können nicht die Kommunen selbst ändern, das kann nur der Bund. Genau das fordern erste Mieterverbände jetzt.

          Wenn der Mietspiegel schon über Wohl und Wehe von Mietern und Vermietern entscheidet, dann müssten sich darin auch alle Parteien wiederfinden. Das erreicht man aber nur, wenn in die Statistik mehr Daten und ältere Daten eingehen. Die Münchener Politik will sich dafür einsetzen. Damit, so hofft die Stadt, könnte „der Mietspiegel dann eventuell eine dämpfende Wirkung auf das aktuelle Marktgeschehen ausüben“. Die Vermieter wettern dagegen: „Der Mietspiegel darf nicht als politisches Instrumentarium missbraucht werden. Er muss die Zustände eins zu eins abbilden, ob es der Stadtverwaltung gefällt oder nicht.“ Aber ist er nicht längst politisch? Die Forderung der Hausbesitzer ist es jedenfalls ebenfalls: Um die Mietnot zu lindern, sagen sie, könnte die Politik ja auch mehr Wohngeld zahlen. In diesem Fall allerdings wäre es billiger für die Kommunen, das Geld erst einmal in die bessere Datenerhebung zu investieren. Statt dauerhaft Mondpreise zu subventionieren.

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