Man kann die Sache mit dem Mietspiegel eine „große Aufregung“ nennen, wie es die Stadt München tut. Andere sagen, es sei schlicht und ergreifend „ein Skandal, was da passiert“. Die Hausbesitzervereinigung Haus und Grund jedenfalls glaubt der Stadt keine einzige Zahl mehr und will nun vor Gericht klären lassen, wie hoch die Mieten in der Bayernmetropole tatsächlich sind. „Denn dass der Mietspiegel das Preisniveau in dieser Stadt korrekt abbildet, das kann man doch keinem erzählen, der auf diesem Markt tätig ist“, sagt Rudolf Stürzer vom Hausbesitzerverein.

Auch in Berlin wird heftig gestritten, dort mussten schon zwei Gerichtsinstanzen urteilen, wie aussagekräftig der Mietspiegel der Hauptstadt ist und ob er weiterhin verwendet werden darf. Er darf, obwohl auch Ökonomen vom Institut für Wirtschaftsforschung (IW) sagen, die Daten der deutschen Mietspiegel („Katastrophale Datenlage“) stimmten mit der Realität nicht mehr überein.

Das ist umso schlimmer, als genau diese Statistikwerke seit einem Jahr die Grundlage für die Mietpreisbremse bilden. Doch die entscheidende Frage ist: Sind die Mieten in der Realität nun sehr viel höher oder sehr viel niedriger als das, was die amtlichen Statistiken ausweisen? Darüber kann man unterschiedlicher Ansicht sein. Oder, um es mit den Worten eines Beteiligten auszudrücken: „Ein Problem mit dem Mietspiegel hat hier jeder.“

Betrachtet man die Statistiken aus Sicht der Mieter, so scheinen die Preise – vor allem in den Augen von Langfristmietern – arg nach oben verzerrt. Sie legen nahe, dass viele Großstadtbewohner noch viel mehr zahlen müssten, als sie es ohnehin schon tun. Sieht man die Zahlen jedoch als Vermieter, so wundert man sich, wie wenig Miete man – als derzeitiger Wohnungskäufer, der eine Immobilie vermieten möchte – angeblich selbst verlangen kann, wenn man nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen will. Offiziell kostet ein Quadratmeter in München rund 10,73 Euro laut Mietspiegel, obwohl auf Immobilienportalen längst Preise von 14 bis 17 Euro für Wohnungen im Stadtgebiet aufgerufen werden. Aber woher kommt die große Differenz, und welche der Sichtweisen stimmt nun? Im Grunde beide.

Das große Problem sind die Daten, auf denen der Mietspiegel basiert. Es werden insgesamt nur sehr wenige Wohnungen preislich dafür erfasst, das ist der erste Knackpunkt. In Berlin zum Beispiel wurden Daten von 9000 Bewohnern gesammelt – bei einem Wohnungsbestand von zirka zwei Millionen. In München hat man 3000 Bewohner befragt von insgesamt 830.000 Haushalten der Stadt. Das sind nicht einmal 0,5 Prozent und somit viel zu wenig für ein realistisches Abbild, finden die Kritiker der Grundbesitzerverbände. Sie argumentieren: Würde viel mehr Menschen in die Statistik einbezogen, würde ersichtlich, dass die Realmieten längst höher liegen.

Mieterverbände bestreiten das. Denn für die Statistik sind nur Neuvermietungen relevant oder Verträge, bei denen innerhalb der vergangenen vier Jahre eine Mieterhöhung stattgefunden hat. So sieht es das Gesetz vor. Wer bereits länger zu unveränderten Konditionen in einer Wohnung wohnt – und damit das Niveau des Spiegels senken könnte –, dessen Miete fließt nicht in die Statistik ein. Dennoch bekommt auch er die hohen Neuvermietungspreise der jüngsten Zeit zu spüren: Der Vermieter kann sich daran orientieren und demnächst den Mietzins bis auf diese Höhe hinaufschrauben, auch wenn solche hohen Preise nur für sehr wenige Neumieter gelten. Daraus leiten die Mieterverbände ab: Zählten auch die vielen Altverträge mit hinein, läge die aktuelle Durchschnittsmiete unterhalb des jetzigen Mietspiegelniveaus, somit wäre auch die Spanne für Mieterhöhungen viel kleiner. Das wäre vor allem in den angespannten Großstadtwohnungsmärkten ein gutes Signal.