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Zweifel an Aussagekraft : Immer Ärger mit dem Mietspiegel

  • -Aktualisiert am

Genau für diese Großstädte war die Mietpreisbremse gedacht, als sie im vergangenen Jahr eingeführt wurde. Und für sie bildet der Mietspiegel die entscheidende Grundlage. Denn mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete plus einen zusätzlichen Aufschlag von 10 Prozent dürfen Vermieter laut Gesetz nicht mehr verlangen, wenn sie eine Wohnung neu vermieten wollen. Deshalb ist der Streit um die Zuverlässigkeit der Daten viel mehr als eine Posse, die sich irgendwo im Zuständigkeitsgerangel von Ämtern und Verwaltungsgerichten, widerstreitenden Interessenverbänden, Analysten und dem freien Markt abspielt. Von der Frage, mit welchen Daten man die Statistik füttert und was am Ende dabei herauskommt, hängt ab, ob sich Großstädter ihre Mieten auch in Zukunft noch leisten können – und ob es für Investoren interessant bleibt, in den Wohnungsbau oder -kauf zu investieren.

„Wir haben flächendeckend den Befund, dass die deutschen Mietspiegel katastrophal schlecht sind“, so deutlich drückt es Ralph Henger, Immobilienökonom vom IW, aus, „sie zeichnen nur ein sehr grobes Bild vom tatsächlichen Mietniveau in der jeweiligen Stadt. Den hohen Anforderungen des Gesetzes wird jedenfalls kein Standort gerecht.“ In einer aktuellen Studie kommt das IW zum Schluss, dass die tatsächlichen Marktmieten in den sieben größten deutschen Städten rund 12 Prozent höher sind, als die Mietspiegel angeben. In Berlin sogar fast 18 Prozent. Den Hauptgrund sieht Henger darin, dass so wenige aktuelle Daten in die Statistiken einfließen: „Für viele Kommunen ist die Erhebung von Daten schlicht zu aufwendig, weshalb es gerade in kleineren Kommunen, in denen der Markt nichtsdestotrotz angespannt sein kann, oft gar keinen Mietspiegel gibt.“ Aber auch in den Großstädten sei es nicht viel besser, wie die Beispiele München und Berlin zeigten. Deshalb sagen die Ökonomen vom IW: „Die Mietpreisbremse ist nur Symbolpolitik und sendet ein völlig falsches Signal in den Markt. Man kann sie ganz leicht umgehen.“ Die Grundbesitzerverbände geben sogar zu, dass viele Hausbesitzer sich nicht daran halten: „Jeder Eigentümer weiß, dass der Mietspiegel sowieso nicht stimmt, weil der Markt viel dynamischer läuft. Deshalb spielt der Spiegel bei Neuvermietungen überhaupt keine Rolle“, heißt es bei Haus und Grund in München.

Deshalb verlange eben jeder Vermieter, was er für angemessen halte – und dann kommen Mieten von 17 bis 20 Euro pro Quadratmeter dabei heraus. Also fast das Doppelte dessen, was offiziell erlaubt wäre.

Mietspiegel bezieht nicht nur Neuvermietungen, sondern auch ältere Mietverhältnisse mit ein

Woher die Vermieter zu wissen meinen, was das Marktübliche ist? Aus dem Internet, wo Immobilienplattformen wie Immoscout und Co Hunderte aktueller Angebote auflisten. Daher fordert das IW, diese Plattformen besser zu nutzen und in die Datensammlung für Mietspiegel mit einzubeziehen. „Man könnte beispielsweise eine Pflicht einführen, wonach alle Mietpreise beim tatsächlichen Vertragsabschluss gemeldet werden. Das wäre kein hoher Aufwand für Vermieter und brächte erheblich zuverlässigere Daten.“

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