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Zu wenig Bauland : Bodenpreise so hoch wie nie

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Die Städte lassen sich Zeit

Doch auch am Rand wird es mancherorts eng: An Münchens Außengrenzen gibt es nur noch sehr wenige Äcker oder Wiesen, die sich zu Bauland machen ließen. In Frankfurt ist es ähnlich. Immerhin mühen sich beide Städte, Platz für neue Stadtquartiere zu schaffen: in Freiham am westlichen Stadtrand Münchens etwa. Oder bei Niederursel in Frankfurts Nordwesten. Hier sollen jeweils Wohnungen für Tausende Menschen entstehen. Die Frage ist nur: Wann?

Frankfurt sucht seit 2011 händeringend nach neuen Wohnbauflächen. Seit 2014 wird „die Entwicklung von weiteren Potenzialen vorbereitet“, so heißt es in schönstem Amtsdeutsch, seitdem werden „Potenziale festgestellt“. Inklusive Rechtsplanung, Änderung der Bodenordnung und Erschließung könnten noch sieben Jahre vergehen, bis erste Baugenehmigungen erteilt werden. In München lag 2007 das erste Konzept für Freiham vor, die ersten Häuser werden 2018 – elf Jahre nach Planungsbeginn – bezugsfertig sein. Und das sind beileibe keine Ausnahmen. Die Städte lassen sich Zeit.

Dabei könnten solche Prozesse auch in zwei Jahren abgewickelt sein, sagt Kruno Crepulja, Geschäftsführer der Instone Real Estate Group, die einer der größten Wohnentwickler Deutschlands ist: „Das Thema ,Wohnraum schaffen‘ wird nicht von allen großen Städten mit der obersten Priorität verfolgt“, kritisiert er: „Grundsätzlich müssen die Regierenden in den Städten zuerst einmal politisch den Weg ebnen und das Ausweisen neuer Bauflächen zum obersten Ziel erklären. Aber sie müssen den erklärten politischen Willen auch endlich in Taten umsetzen.“ Spätestens dabei stoßen viele an ihre Grenzen: „Oft fehlen die Kapazitäten in den Kommunen: Stadtplanungsämter und Prüfbehörden sind viel zu dünn besetzt“, sagt Crepulja, „viele sind für die Aufgabe, deutlich mehr Bauland zu schaffen, personell nicht adäquat aufgestellt.“ Woher das kommt, erklärt Ricarda Pätzold vom Difu: In den 1990er Jahren, als wenig gebaut wurde, dünnten viele Verwaltungen ihr Personal mächtig aus. Das rächt sich jetzt.

Dazu kommt eine Gemengelage unterschiedlicher Interessen, die jede Baulandausweisung zur unendlichen Geschichte werden lässt: „Es gibt viele Hemmnisse wie den Umweltschutz, Lärmauflagen oder die Besitzverhältnisse bei solchen Flächen“, sagt Immobilienökonom Michael Voigtländer vom IW. Oft wechseln die Bauflächen im Verlauf der Zeit mehrfach die Eigentümer, das steigert auch den Preis. „Hinzu kommt, dass die Städte teilweise nicht das Geld haben, um die notwendige Infrastruktur vorzufinanzieren. Außerdem gibt es oft Gegenwehr von Bürgern, die um ihre Naherholungsgebiete fürchten“, sagt Voigtländer, wie auch jetzt schon in Niederursel, „und Umlandkommunen sind skeptisch, größere Flächen auszuweisen, weil sie Angst vor Überfremdung haben durch viele städtische Zuzügler.“ Je weniger die Stadtoberhäupter solche Interessen koordinieren und im Zweifel auch mal eine Entscheidung gegen eine der Gruppen treffen, desto länger dauern die Verfahren. „Bauen setzt Haltung voraus“, mahnt Voigtländer, „es braucht Bürgermeister, die dafür eintreten.“ In Wirklichkeit herrscht hier der noch viel größere Mangel als beim Bauland.

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