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Zu wenig Bauland : Bodenpreise so hoch wie nie

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Bild: F.A.Z.

Und die Spirale dreht sich immer schneller: In Berlin wuchsen die Bodenpreise seit 2012 um mehr als das Dreifache. Auch deshalb legten die Preise für Neubauwohnungen in der gleichen Zeit um 60 Prozent zu. Höhere Handwerker- und Materialkosten tragen inzwischen nur noch zum kleinen Teil zu den Preissteigerungen bei, „die Baulandpreise sind der größte Preistreiber beim Wohnungsbau“, sagt Matthias Waltersbacher vom BBSR. Üblicherweise machen die Grundstückskosten rund ein Viertel der Gesamtkosten bei städtischen Neubauprojekten aus – das ist schon viel. In begehrten Lagen mit hohen Bodenpreisen steigt der Anteil bereits auf gut ein Drittel, sagen Berechnungen von BBSR, Engel&Völkers findet sogar 40 Prozent inzwischen normal. In München, so rechnen mehrere Bauträger vor, betragen die Grundstückskosten inzwischen sogar gut 50 Prozent der Bausumme. Die Hälfte der Neubau-Gesamtkosten wird also allein von den Bodenpreisen weggefressen.

In den Innenstädten ist kaum noch was zu holen

Angesichts solcher Zahlen sagen selbst kapitalstarke private Bauträger, bei derzeitigen Bodenpreisen sei es eigentlich nur noch möglich, Luxuswohnungen zu produzieren. Mit Normalwohnungen kämen sie selbst überhaupt nicht mehr auf ihre Kosten und auf keine ordentliche Marge. Für Mieter werden die wuchernden Grundstückskosten ebenfalls schon zum Problem, rechnet das Bundesinstitut vor: Sie führten „zu extrem hohen Nettoanfangsmieten von 14 bis 16 Euro“, beziffert Waltersbacher. Das sind 1120 Euro kalt für eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Bei moderaten Bodenpreisen könnten es locker vier Euro weniger pro Quadratmeter sein. Die Mahnung des Bundesinstituts ist dementsprechend eindringlich: „Hohe Grundstückspreise lassen einen frei finanzierten Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten vielfach nicht mehr zu.“

Das müsste die betroffenen Städte eigentlich aufrütteln. Denn die Wohnungen brauchen sie ja dringend, und sie selbst besitzen nicht die Mittel, um den Wohnungsbau selbst voranzutreiben. Stattdessen aber befeuern einige Städte sogar zusätzlich den Preiskampf, „indem sie ihre Grundstücke immer noch meistbietend an Investoren versteigern“, so klagen Bauträger vielerorts. Etliche Kommunen nutzen die hohen Bodenpreise, um sich und ihre Haushalte damit zu sanieren. Geschäftsführer Kai Wolfram von Engel&Völkers Investment Consulting appelliert: „Wer den Mietwohnungsbau vorantreiben will, muss vor allem das Angebot an Grundstücken in den Innenstädten erhöhen.“

Wieso aber tun die Städte das seit Jahren nicht? Natürlich ist es so, dass der Platz in den Innenstädten – mit Ausnahme von Berlin – schon überall sehr knapp ist. Inzwischen ist beinahe jede Baulücke zugebaut. Und die verbliebenen ehemaligen Industrie- oder Brachflächen lassen sich nur mit Mühen oder gar nicht umwandeln, etwa weil sie verkehrsumtost sind oder erst chemische Altlasten beseitigt werden müssen. In den Innenstädten sei daher kaum noch was zu holen, sagt Ricarda Pätzold vom Deutschen Institut für Urbanistik (Difu). Auch wenn es wünschenswert wäre, dass die Städte nicht weiter ins Umland wuchern, folgert Pätzold: „Man muss stärker in die Außenbereiche gehen.“ Bauland an den Stadträndern ausweisen, das wäre die Lösung.

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