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Wohnungspreise : Auf der Suche nach der Immobilienblase

  • -Aktualisiert am

Kritischer Markt: Regensburg Bild: dpa

Nach Jahren der Stagnation werden Wohnungen an wirtschaftsstarken Orten teurer. Schon begibt sich Deutschland auf die Suche nach einer Immobilienblase.

          3 Min.

          Jahrzehntelang herrschte auf dem deutschen Wohnungsmarkt weitgehend Stagnation. Ein restriktives Mietrecht sorgt dafür, dass sich Mieterhöhungen im Rahmen halten. Entsprechend passierte bei den Preisen relativ wenig. Wohnungen zu erwerben, um sie zu vermieten, galt unter vermögenden Privatanlegern als vergleichsweise sichere, aber langweilige Geldanlage. Zudem kommen im direkten Erwerb noch die zuweilen mühsame Hausverwaltung und Ärger mit schwierigen Mietern hinzu. Andere Vermögensgegenstände versprachen in der Vergangenheit wesentlich höhere Renditen bei einem wesentlich geringeren Aufwand.

          Die Nachfrage von Selbstnutzern wiederum stieg in einem Tempo, mit dem das Angebot - von manchen lokalen Ausreißern abgesehen - locker Schritt halten konnte. So führte der Haus- und Wohnungsmarkt ein Schattendasein - ablesbar zum Beispiel an den Fertigstellungszahlen im Neubau, die seit dem Sondereffekt deutsche Einheit in den neunziger Jahren kontinuierlich auf Sinkflug waren und erst in den vergangenen beiden Jahren zumindest einen Boden fanden.

          Während es bei den Kaufpreisen im Zuge der Krise um 2009 herum zu einem Einbruch kam, sind die Mietpreise relativ konstant gestiegen Bilderstrecke
          Während es bei den Kaufpreisen im Zuge der Krise um 2009 herum zu einem Einbruch kam, sind die Mietpreise relativ konstant gestiegen :

          Es ist wohl die Gewöhnung an diese vielen Jahre ohne größere Marktschwankungen, die nun manche Marktbeobachter überreagieren lässt. Sie sehen inzwischen eine Blase entstehen. Dies hieße, dass sich die Preise von den Fundamentalwerten abkoppeln. Tatsächlich erleben Wohnimmobilien seit den Verheerungen der Finanzkrise im Herbst 2008 eine Renaissance als Vermögensanlage - und tatsächlich schlägt sich das inzwischen vielerorts spürbar in den Preisen für Wohnungen und Häuser nieder.

          Doch angesichts eines von der Bundesbank gemessenen Hauspreisanstiegs von 5 Prozent im vergangenen Jahr und einer sich erst allmählich belebenden Neubautätigkeit schon vor irrationalen Übertreibungen zu warnen erscheint mehr als gewagt.

          Der Preisanstieg - etwa für Eigentumswohnungen - spiegele einen Trend zur Kapitalanlage in Immobilien wider, der aber keine Rückschlüsse auf den Gesamtmarkt erlaube, sagt Bernd Leutner, Geschäftsführer des Hamburger Analysehauses F+B. „Wir können keine Bildung von Immobilienblasen in Deutschland feststellen.“

          Ein Messinstrument für Übertreibungen

          Vielmehr kam es zuletzt sogar zu einer Abschwächung. So ging der von F+B ermittelte Wohn-Index für das vierte Quartal 2011 im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 Prozent zurück. Vielen Interessenten wird das Preisniveau offenbar zu hoch. Demnach schalten sie auf Zurückhaltung um - ein ganz normaler Vorgang.

          Als ein zuverlässiges Messinstrument für Übertreibungen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt gilt der erst vor einem halben Jahr von der Internetplattform Immobilienscout 24 ins Leben gerufene Bubble-Indikator. Er stellt einen funktionalen Zusammenhang zwischen Mieten und Kaufpreisen her und lässt sich auf einzelne lokale Märkte herunterbrechen. „Steigen die Mieten stärker als die Kaufpreise, verbessern sich die Renditen und damit gegebenenfalls die Investitionschancen.

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