Doch auch dieses Modell hat seine Tücken: Der entgangene Wertverlust bei den geförderten Wohnungen wird durch einen Aufschlag bei den Wohnungen mit freiem Preis wettgemacht. Viele Investoren erwarten, die Einbußen abwälzen zu können. Das Bauvorhaben wird als Ganzes betrachtet:

Wenn der eine Teil defizitär ist, wird beim anderen etwas draufgeschlagen. Die Differenz wird deshalb umgelegt auf jene 70 Prozent, die im freifinanzierten Wohnungsbau entstehen können. Das bedeutet, dass die nicht geförderten Wohnungen noch teurer werden. Darunter leidet vor allem die Mittelschicht, die keinen Anspruch auf geförderten Wohnraum hat.

Bauland an den mit dem besten Konzept?

Immer mehr Kommunen machen von dem Instrument der „Konzeptvergabe“ Gebrauch. Das bedeutet, dass sie das Bauland nicht an den Höchstbietenden vergeben, sondern an die Bauherren mit dem besten Konzept. Das können besonders günstige Wohnprojekte sein oder auch solche, die einen sozialen Mehrwert versprechen, etwa Bauherrengruppen oder gemeinschaftlich organisierte Wohnprojekte.

Experimentelle Wohnformen gibt es vor allem im Ausland, aber auch in Städten wie Berlin und Leipzig, wo die Grundstücke noch nicht zu teuer sind. Einige Projekte waren vor einem Jahr in einer Ausstellung im Deutschen Architekturmuseum zu sehen.

In Prenzlauer Berg ist etwa der „Bigyard“ entstanden: 33 Reihenhäuser, die ein gemeinsamer Hofgarten verbindet. Etwa tausend gemeinschaftlich organisierte Wohnprojekte gibt es bundesweit. Oft ziehen Ältere unter ein gemeinsames Dach, weil sie im Ruhestand nicht allein sein wollen.

Bauen im Kollektiv lohnt sich

Aber auch junge Familien suchen das Miteinander, nicht zuletzt aus wirtschaftlichen Gründen. Denn das Bauen ist im Kollektiv günstiger, weil dieselbe Leistung nicht mehrfach bezahlt werden muss. Man teilt sich das Bauunternehmen und den Architekten. Auch der Verzicht auf Komfort senkt die Kosten.

Eine gemeinsame Waschküche ist günstiger als ein Anschluss in jeder Wohnung. Bei einem Wohnprojekt in Helsinki wurden die Baukosten dadurch reduziert, dass die Bewohner leere Räume erwerben und selbst nach ihren eigenen Wünschen und Budgets ausbauen konnten.

Oft werden Bauherrengruppen von Architekten initiiert, die außergewöhnliche Räume gestalten und selbst bewohnen. Doch sie müssen auch Spielräume haben. In Frankfurt kommen Baugruppen selten zum Zug, denn es fehlen attraktive und günstige Grundstücke. Dabei gilt in der Stadt sogar eine Quotenregelung:

Drei Wege bleiben für Kommunen

In Neubaugebieten sind 15 Prozent der städtischen Flächen für Baugruppen und Genossenschaften reserviert. Aber bislang wurden nur wenige Projekte realisiert. Mit einem kommunalen Liegenschaftsfonds, der alte „Schrottimmobilien“ und schwer bebaubare Brachflächen für gemeinschaftliche Wohnprojekte baureif machen soll, soll sich das nun ändern.

Vorreiter ist, wie so oft im Wohnungsbau, neben Berlin auch Wien: Dort steht das Wohnhaus „Bremer Stadtmusikanten“. Wie Hahn auf Katze, Hund und Esel wurden unterschiedliche Wohntypen gestapelt. Sozialer Treffpunkt ist der gemeinsame Pool auf der Dachterrasse. Ein anderes Projekt steht an der Krakauer Straße. Ein Mehrfamilienhaus mit 39 Wohnungen und Gemeinschaftsküche, Musikraum, Bibliothek, Sauna, Gemüsebeeten und Dachgarten.

Es bleiben für Kommunen also drei Wege, um preiswerten Wohnraum zu ermöglichen: erstens, die hohen Grundstückskosten durch Zuschüsse subventionieren - verbunden mit der Verpflichtung, dort günstige Wohnungen zu bauen. Zweitens, sich bei der Vergabe nicht am Höchstpreis, sondern am besten Konzept zu orientieren. Und, drittens, die Rahmenbedingungen, die das Bauen teuer machen, zu verbessern.