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Wohnungsmangel : Baugrube sozialer Wohnungsbau

Hochhaus in Mainz: Bundesweit fehlen Hunderttausende Wohnungen. Jetzt will Berlin den Sozialwohnungsbau ankurbeln. Bild: dpa

Hunderttausende Wohnungen fehlen, und zwar vor allem günstige Mietwohnungen. Der Mangel wird durch die Zuwanderung der Flüchtlinge verschärft. Berlin reagiert jetzt mit der Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus. Was bringt das?

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          Kein Tag vergeht ohne den Ruf nach der Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus. Die politischen Parteien, aber auch Wohnungsbauverbände oder der Mieterbund sehen darin ein geeignetes Mittel, ärmeren Menschen zu Wohnraum zu verhelfen. Weitgehende Einigkeit besteht nicht nur darüber, dass der gegenwärtige Neubau - 270 000 Wohnungen im vergangenen Jahr - nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Vor allem in den Ballungsräumen, aber auch in einigen wachstumsstarken kleineren Städten und an zahlreichen Hochschulstandorten fehlt es an Wohnraum. Vor allem aber fehlt es dort an bezahlbaren Wohnungen, da die Nachfrage nach günstigen Mietwohnungen immer stärker wird.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Verschärft wird der Mangel durch die Einwanderung. Wie viele der rund eine Million Flüchtlinge, die 2015 nach Deutschland gekommen sind, auf Dauer bleiben, weiß zwar niemand zu sagen. Doch auch wenn einige wieder zurückkehren oder abgeschoben werden, könnte sich die Lage am Wohnungsmarkt durch den Familiennachzug nochmals verschärfen. Die Mehrzahl der Aufgenommenen wird in absehbarer Zeit auf billige Wohnungen angewiesen sein und damit den Ansturm auf diesen Teil des Wohnungsmarktes verschärfen.

          Wie viele Wohnungen genau fehlen, ist umstritten. Bundesbauministerin Barbara Hendricks hält einen jährlichen Neubau von 350.000 Wohnungen für notwendig. Eine ähnliche Größenordnung nennt das Forschungs- und Beratungsunternehmen Empirica mit 361.000 Wohnungen, weist aber darauf hin, dass der Bedarf gesenkt werden könnte, wenn Flüchtlinge verpflichtet werden, in leerstehende Wohnungen etwa auf dem Lande zu ziehen. Das Forschungsinstitut IW Köln dagegen hat einen jährlichen Neubaubedarf von 430.000 Wohnungen ermittelt. Auf der anderen Seite geht die Zahl der Sozialwohnungen stetig zurück. Das liegt daran, dass die Sozialbindung dieser Wohnungen zeitlich befristet ist, meist auf 15 bis 20 Jahre. Danach dürfen die Mieten auf das höhere ortsübliche Vergleichsniveau erhöht werden - was in den Ballungsräumen in der Regel schnell geschieht. Da bisher jährlich etwa 80.000 geförderte Wohnungen in den normalen Markt wechseln und nur rund 15.000 neu hinzukommen, hat sich die Gesamtzahl der Sozialwohnungen, zu Beginn der neunziger Jahre noch 3 Millionen, inzwischen mehr als halbiert. Damit stellen sie nur noch einen kleinen Anteil an den mehr als 20 Millionen Mietwohnungen in Deutschland. Was also liegt näher, als den staatlich geförderten Bau von Wohnungen anzukurbeln?

          „Da macht man den Leuten etwas vor“

          Genau diesen Plan hegt das Bundesbauministerium. Ministerin Hendricks schlägt jetzt vor, die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau bis 2020 auf 2 Milliarden Euro zu verdoppeln, nachdem sie schon im Herbst von 518 Millionen auf eine Milliarde erhöht worden waren. Stimmt das Kabinett auch diesmal zu, fließen also innerhalb von fünf Jahren 10 Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau.

          Das ist auf den ersten Blick ein durchaus nennenswerter Betrag, mit dem sich einiges anfangen ließe. Die klassische Sozialwohnung wird von privaten oder kommunalen Gesellschaften mit öffentlichen Zuschüssen und verbilligten Darlehen errichtet unter der Bedingung, dass ihre Mieten deutlich unter den örtlichen Vergleichsmieten liegen. In Frankfurt beispielsweise betragen diese Mieten 5 bis 5,50 Euro je Quadratmeter und damit knapp die Hälfte der freien Neubaumieten, in Hamburg etwa 6 Euro. Durch die öffentliche Förderung werden die Vermieter aber dennoch in die Lage versetzt, mit Gewinn zu arbeiten. Wie viel zusätzliche Sozialwohnungen können also errichtet werden, wenn der Bund eine Milliarde Euro im Jahr zuschießt? Der Eigentümerverband Haus & Grund hat berechnet, dass nach den Hamburger Regelungen eine Milliarde Euro für 20 000 neue Sozialwohnungen reicht. Bis 2020 könnten also mit den Bundesmitteln 200 000 Sozialwohnungen errichtet werden. Das klingt viel, ist aber eher ein Tropfen auf den heißen Stein. Das Pestel-Institut aus Hannover hat vor wenigen Jahren errechnet, dass rund 4 Millionen Sozialwohnungen fehlen, wenn man Alleinstehende und alleinerziehende Haushalte mit einem Nettoeinkommen von 900 Euro im Monat oder Paarhaushalte mit weniger als 1500 Euro zum Maßstab nimmt. Durch die Flüchtlingskrise dürfte sich der rechnerische Fehlbedarf noch einmal deutlich erhöhen.

          Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann hält den politischen Anspruch, die Wohnungsnot durch sozialen Wohnungsbau zu beheben, für Utopie: „Da macht man den Leuten etwas vor.“ Die gewaltigen öffentlichen Milliardenbeträge, die notwendig wären, um allen Bedürftigen auf diesem Weg zu helfen, stünden schlicht nicht zur Verfügung. Mit den gegenwärtig geplanten Mitteln aber werde der soziale Wohnungsbau zur Lotterie mit wenigen Gewinnern. Aus seiner Sicht war der soziale Wohnungsbau eine historische Antwort auf die Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg, als die Hälfte des Mietwohnungsbestandes total zerstört oder schwer beschädigt war, 13 Millionen Flüchtlinge nach Westdeutschland kamen und das private Kapital für den schnellen Wiederaufbau fehlte. Von Kapitalmangel jedenfalls könne heute nicht die Rede sein, meint Kornemann. Er empfiehlt, wie auch die überwiegende Schar der Ökonomen, öffentliche Förderung nicht an den Wohnungen zu orientieren (Objektförderung), sondern an den Mietern etwa durch Wohngeld (Subjektförderung).

          Auch Frankfurt geht neue Wege

          Auch in den vom Wohnungsmangel besonders betroffenen Metropolen setzt sich die Einsicht immer stärker durch, dass der klassische Sozialwohnungsbau nicht der Königsweg ist, um den Mangel zu beheben. Für Hamburg besteht die Herausforderung nach den Worten des Ersten Bürgermeisters Olaf Scholz darin, dass die freien Neubaumieten bei 10 bis 12 Euro je Quadratmeter liegen. Normalverdiener könnten sich aber nur Kaltmieten bis 8 Euro leisten, viele nicht einmal dies. Die Hälfte der Hamburger Bewohner erfüllen nach Scholz’ Worten die Einkommenskategorien, um in den Genuss des sozialen Wohnungsbaus zu kommen. Doch wie soll Hamburg dies leisten? Die Antwort von Scholz lautet Drittelmix: Private Investoren erhalten städtische Grundstücke unter der Bedingung, dass sie darauf Gebäude mit je einem Drittel Eigentumswohnungen, frei finanzierte Wohnungen und Sozialwohnungen mit Mieten bis 6 Euro errichten - ohne weitere Subventionen. Die Grundstücke seien inzwischen so attraktiv, dass sich Investoren darauf gerne einließen, sagt Scholz. So komme man auf 2000 neue Sozialwohnungen in jedem Jahr.

          Auch Frankfurt geht hier neue Wege: Wenn neue Bebauungspläne für Gebäude mit mindestens 50 Wohnungen aufgestellt werden, dann müssen mindestens 30 Prozent geförderte Wohnungen dabei sein, erläutert Mark Gellert, der Sprecher des Planungsdezernats. Der Investor erhält günstige Darlehen, so dass er zwanzig Jahre lang eine Sozialmiete von derzeit 5 bis 5,50 Euro nehmen kann und trotzdem Gewinn erwirtschaftet. Wenn die Wohnungen aus dem Programm fallen, erwirbt Frankfurt Belegungsrechte, um sie weiterhin als Sozialwohnungen vergeben zu können. Weiterhin gibt es sogenannte Mittelstandsprogramme für Frankfurter mit etwas höheren Einkommen. Insgesamt gibt die Stadt für die Förderung der Sozialwohnungen 45 Millionen Euro im Jahr aus, für die Belegungsrechte noch einmal 5 Millionen Euro.

          Reicht dies, um die Wohnungsnot erfolgreich zu bekämpfen? Den Begriff der Wohnungsnot weist Gellert für Frankfurt zurück. Einen Ausgleich erreiche man, wenn es 2 bis 3 Prozent mehr Wohnungen als Haushalte gebe. Gemessen daran, fehlten in Frankfurt 25.000 bis 30.000 Wohnungen. Sind da die Milliarden vom Bund für den sozialen Wohnungsbau willkommen? Generell sei Geld aus Berlin immer erfreulich, meint Gellert. Aber die 45 Millionen Euro, die Frankfurt jährlich für den sozialen Wohnungsbau ausgibt, seien auskömmlich: „Mehr Geld bekommen wir gar nicht in die Baugrube.“

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