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Wohnungsmangel : Baugrube sozialer Wohnungsbau

Hochhaus in Mainz: Bundesweit fehlen Hunderttausende Wohnungen. Jetzt will Berlin den Sozialwohnungsbau ankurbeln. Bild: dpa

Hunderttausende Wohnungen fehlen, und zwar vor allem günstige Mietwohnungen. Der Mangel wird durch die Zuwanderung der Flüchtlinge verschärft. Berlin reagiert jetzt mit der Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus. Was bringt das?

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          Kein Tag vergeht ohne den Ruf nach der Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus. Die politischen Parteien, aber auch Wohnungsbauverbände oder der Mieterbund sehen darin ein geeignetes Mittel, ärmeren Menschen zu Wohnraum zu verhelfen. Weitgehende Einigkeit besteht nicht nur darüber, dass der gegenwärtige Neubau - 270 000 Wohnungen im vergangenen Jahr - nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Vor allem in den Ballungsräumen, aber auch in einigen wachstumsstarken kleineren Städten und an zahlreichen Hochschulstandorten fehlt es an Wohnraum. Vor allem aber fehlt es dort an bezahlbaren Wohnungen, da die Nachfrage nach günstigen Mietwohnungen immer stärker wird.

          Michael Psotta
          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Verschärft wird der Mangel durch die Einwanderung. Wie viele der rund eine Million Flüchtlinge, die 2015 nach Deutschland gekommen sind, auf Dauer bleiben, weiß zwar niemand zu sagen. Doch auch wenn einige wieder zurückkehren oder abgeschoben werden, könnte sich die Lage am Wohnungsmarkt durch den Familiennachzug nochmals verschärfen. Die Mehrzahl der Aufgenommenen wird in absehbarer Zeit auf billige Wohnungen angewiesen sein und damit den Ansturm auf diesen Teil des Wohnungsmarktes verschärfen.

          Wie viele Wohnungen genau fehlen, ist umstritten. Bundesbauministerin Barbara Hendricks hält einen jährlichen Neubau von 350.000 Wohnungen für notwendig. Eine ähnliche Größenordnung nennt das Forschungs- und Beratungsunternehmen Empirica mit 361.000 Wohnungen, weist aber darauf hin, dass der Bedarf gesenkt werden könnte, wenn Flüchtlinge verpflichtet werden, in leerstehende Wohnungen etwa auf dem Lande zu ziehen. Das Forschungsinstitut IW Köln dagegen hat einen jährlichen Neubaubedarf von 430.000 Wohnungen ermittelt. Auf der anderen Seite geht die Zahl der Sozialwohnungen stetig zurück. Das liegt daran, dass die Sozialbindung dieser Wohnungen zeitlich befristet ist, meist auf 15 bis 20 Jahre. Danach dürfen die Mieten auf das höhere ortsübliche Vergleichsniveau erhöht werden - was in den Ballungsräumen in der Regel schnell geschieht. Da bisher jährlich etwa 80.000 geförderte Wohnungen in den normalen Markt wechseln und nur rund 15.000 neu hinzukommen, hat sich die Gesamtzahl der Sozialwohnungen, zu Beginn der neunziger Jahre noch 3 Millionen, inzwischen mehr als halbiert. Damit stellen sie nur noch einen kleinen Anteil an den mehr als 20 Millionen Mietwohnungen in Deutschland. Was also liegt näher, als den staatlich geförderten Bau von Wohnungen anzukurbeln?

          „Da macht man den Leuten etwas vor“

          Genau diesen Plan hegt das Bundesbauministerium. Ministerin Hendricks schlägt jetzt vor, die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau bis 2020 auf 2 Milliarden Euro zu verdoppeln, nachdem sie schon im Herbst von 518 Millionen auf eine Milliarde erhöht worden waren. Stimmt das Kabinett auch diesmal zu, fließen also innerhalb von fünf Jahren 10 Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau.

          Das ist auf den ersten Blick ein durchaus nennenswerter Betrag, mit dem sich einiges anfangen ließe. Die klassische Sozialwohnung wird von privaten oder kommunalen Gesellschaften mit öffentlichen Zuschüssen und verbilligten Darlehen errichtet unter der Bedingung, dass ihre Mieten deutlich unter den örtlichen Vergleichsmieten liegen. In Frankfurt beispielsweise betragen diese Mieten 5 bis 5,50 Euro je Quadratmeter und damit knapp die Hälfte der freien Neubaumieten, in Hamburg etwa 6 Euro. Durch die öffentliche Förderung werden die Vermieter aber dennoch in die Lage versetzt, mit Gewinn zu arbeiten. Wie viel zusätzliche Sozialwohnungen können also errichtet werden, wenn der Bund eine Milliarde Euro im Jahr zuschießt? Der Eigentümerverband Haus & Grund hat berechnet, dass nach den Hamburger Regelungen eine Milliarde Euro für 20 000 neue Sozialwohnungen reicht. Bis 2020 könnten also mit den Bundesmitteln 200 000 Sozialwohnungen errichtet werden. Das klingt viel, ist aber eher ein Tropfen auf den heißen Stein. Das Pestel-Institut aus Hannover hat vor wenigen Jahren errechnet, dass rund 4 Millionen Sozialwohnungen fehlen, wenn man Alleinstehende und alleinerziehende Haushalte mit einem Nettoeinkommen von 900 Euro im Monat oder Paarhaushalte mit weniger als 1500 Euro zum Maßstab nimmt. Durch die Flüchtlingskrise dürfte sich der rechnerische Fehlbedarf noch einmal deutlich erhöhen.

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