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Wohnimmobilien : Dünne Luft im Luxussegment

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Bauen in bester Lage: Das Patrizia-Luxuswohnprojekt „Vero“ im Frankfurter Westend soll bis 2013 fertiggestellt sein. Bild: Eilmes, Wolfgang

Hohe Grundstückspreise in guten Lagen bringen die Kalkulation von Wohnprojekten aus dem Gleichgewicht. Immer mehr Objekte werden als Luxuswohnungen vermarktet. Die Gefahr des Etikettenschwindels nimmt zu.

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          Der Verkauf von Luxuswohnungen verzeichnet derzeit ein rasantes Wachstum. Seit dem ersten Halbjahr 2009 steigt der von den Gutachterausschüssen in den sieben Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart gemessene Umsatz mit Eigentumswohnungen jenseits der Preisschwelle von 750 000 Euro stetig an. Nach einer Auswertung dieser Statistiken durch das auf hochpreisige Wohnimmobilien spezialisierte Maklerhaus Dahler & Company beschleunigte sich dieser Trend zuletzt noch. So wechselten im ersten Halbjahr 2011 hochpreisige Eigentumswohnungen für insgesamt rund 532 Millionen Euro den Besitzer - ein Anstieg von 69 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (315 Millionen Euro). Die Anzahl der Kauffälle sprang in den beobachteten Großstädten sogar um 80 Prozent nach oben.

          Bezogen auf die Quadratmeterpreise, ist nach einer Untersuchung des Analysehauses Bulwien-Gesa derzeit in München und Hamburg bei einem Niveau von rund 9000 Euro pro Quadratmeter von Luxuswohnen die Rede. Dahinter folgen Düsseldorf mit rund 7000 Euro pro Quadratmeter und Frankfurt mit gut 6000 Euro pro Quadratmeter. In einer Prognose geht Bulwien-Gesa davon aus, dass Düsseldorf bis 2015 das heutige Niveau von München und Hamburg erreicht, während diese beiden Städte die Schwelle von 10 000 Euro pro Quadratmeter überschreiten. Frankfurt sollte sich nach dieser Prognose auf einem Niveau von gut 7000 Euro pro Quadratmeter bewegen - in vier Jahren dann mit dem Berliner Luxuswohnungsmarkt im Nacken.

          An der Qualität wird gespart

          Als Kaufmotivation wird angesichts der europäischen Staatsschuldenkrise und der herrschenden Inflationsängste immer wieder die Flucht in Sachwerte vom vermögenden Zielpublikum genannt. Wohnimmobilien zählen in dieser Gruppe zu den Favoriten. Allerdings stellt sich auch immer öfter die Frage, ob bei den Wohnprojekten, wo Luxus draufsteht, auch tatsächlich Luxus drin ist. Tatsächlich ist angesichts der hohen Grundstückspreise bei dem einen oder anderen Bauträger die Versuchung groß, an der Ausstattung oder der Bauqualität zu sparen, um die Kalkulation im Gleichgewicht zu halten. Häufig haben sie gar keine andere Wahl, als in der Vermarktung auf Luxus zu setzen, um das Geschäft überhaupt am Laufen zu halten. Die Folge sind Klagen über ernsthafte Qualitätsmängel wie zum Beispiel Schimmel in der Decke oder fehlerhafte Einbauten, weil beauftragte Baufirmen noch nie zuvor mit den verwendeten hochwertigen Materialien zu tun hatten.

          Je höher die Markenqualität, desto geringer die Vertriebskosten, desto nachhaltiger die Wertmaximierung

          Etablierten Marktakteuren im Luxuswohnsegment ist dieses aufkommende Problem mit dem Etikettenschwindel durchaus bewusst. Der Begriff Luxus werde inzwischen inflationär gebraucht, warnt etwa Björn Dahler, geschäftsführender Gesellschafter von Dahler & Company. Bei Wohnungen ab einem Preis von 750 000 Euro werde mit Blick auf die potentielle Nachfrage die Luft dünn. Deshalb dürfe niemals an der Ausstattung gespart werden. „Das Zielpublikum lässt sich an diesem Punkt nicht veralbern.“

          Jürgen Kolper, der als Projektentwickler für die Patrizia Immobilien AG im Luxuswohnsegment aktiv ist, bestätigt diese Einschätzung: „Es wäre ein Fehler, an der Ausstattung zu sparen, weil die Käufer in diesem Segment sehr genau hinschauen.“ Das fange schon mit der Deckenhöhe an, die mindestens 2,70 bis 3 Meter betragen müsse. Als Qualitätsnachweis im Hochpreissegment böten sich auch Zertifizierungen an, etwa von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), deren aufwendiges Verfahren nicht nur Zweifel an der ökologischen Unbedenklichkeit der Gebäude zerstreue. Eine Überdehnung des Begriffs Luxus könne allenfalls kurzzeitig erfolgreich sein.

          Nach Ansicht von Thomas Wolfensberger, Vorstandsvorsitzender der Schweizer Peach Property Group, dürften die Grundstückskosten höchstens 40 Prozent des Projektvolumens betragen. Ansonsten lassen sich die Qualitätsansprüche der Kundschaft nicht erfüllen. „Es mag schwarze Schafe geben, die versuchen, an der falschen Stelle zu sparen“, sagt er. „Unsere Kunden sind jedoch intelligente, erfolgreiche Leute - die würden darauf nicht reinfallen.“ Der Projektentwickler setzt auch auf die Strategie, den Firmennamen als Luxusmarke zu etablieren, die keinen Zweifel am Qualitätsstandard lässt. „Je höher die Markenqualität, desto geringer die Vertriebskosten, desto nachhaltiger die Wertmaximierung“, unterstützt Harald Steiner, Geschäftsführer der Premise Group, ein solches Vorgehen.

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