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Gemeinschaftliches Wohnprojekt : Vorwärts Genossen!

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Wohnungsgenossenschaften versprechen mehr als nackte Wände. Doch stellt sich das Gemeinschaftsgefühl auch ein? Die Genossen vom Projekt „Spreefeld“ in Berlin hoffen darauf. Bild: Ute Zscharnt

Genossenschaftliches Wohnen ist beliebt wie noch nie. Ist es die Rettung vor steigenden Immobilienpreisen?

          6 Min.

          Manchmal stutzt Yvonne Aussmann selbst, wenn sie sich die nackten Zahlen ansieht. Die Zahlen ihrer Genossenschaft. Dann sagt sie Sätze wie: „Wir haben ganz ordentlich zugelegt in den letzten Jahren.“ Und das ist ganz schön untertrieben. Die Wogeno hat sich erst 1993 gegründet, um in der Großstadt München für ihre Mitglieder neue Wohnungen zu bauen - bezahlbare vor allem. Vor vier Jahren hatten sich bereits 1900 Bürger zusammengefunden, die diese Idee unterstützten und zu Genossen wurden, obwohl es nur 239 Wohnungen gab. Seitdem haben sich die Zahlen verdoppelt: Heute zählt die Wogeno 3800 Mitglieder, und durch vier Neubauprojekte bringt sie es immerhin auf 540 Wohnungen. Das ist immer noch verschwindend wenig in einer Stadt, in der fast 1,4 Millionen Menschen leben und so hohe Mietpreise aufgerufen werden wie sonst nirgends in der Republik. Aber die Wogeno ist auch nur eine von 40 Wohngenossenschaften, die es hier mittlerweile gibt. Allein 15 davon haben sich im vergangenen Jahr gegründet.

          Nicht nur im Süden der Republik erleben die selbstverwalteten Wohnungsunternehmen, die das eG im Firmennamen tragen, enormen Zulauf. In allen Großstädten mit angespannten Immobilienmärkten rennen die Interessenten ihnen regelrecht die Bude ein. „Über neue Mitglieder brauchen wir uns keine Sorgen zu machen“, sagen die Genossen in Berlin. „Wir machen schon gar keine Werbung mehr, die Leute stehen auch so Schlange, um beizutreten“, stellt Monika Böhm fest. Sie vertritt als Vorstand den Hamburger Verband der Genossenschaften im Wohnbau und damit 30 Gesellschaften mit 130 000 Wohnungen und 200 000 Mitgliedern.

          „Die Leute stehen Schlange“

          Gerade in den vergangenen Jahren, in denen die Mieten in der Hansestadt stiegen wie der Elbpegel bei Dauerregen, schlossen sich viele Bürger an. Denn bei Genossenschaften - das ist quasi ein Naturgesetz des Wohnungsmarktes - sind die Mieten günstig, und wer einmal eine Wohnung bekommen hat, genießt lebenslängliches Wohnrecht.

          Im Schnitt verlangen die Hamburger Genossen sogar weniger Miete als städtische Sozialwohnungen, nur 6 Euro, sagt Monika Böhm. Die soziale Miete liege zwischen 6,30 Euro und 8,40. Deshalb sagen die Hanseaten selbstbewusst: „Wir sind die Mietpreisbremse!“

          Sind sie das wirklich? Ist die Wiederentdeckung der Genossenschaftsidee, die es immerhin seit mehr als 100 Jahren gibt, tatsächlich die Lösung für die angespannten Mietmärkte der Republik? Das wäre schön, aber ganz so einfach ist es nicht. Zumal auch die Genossen inzwischen an viele Grenzen stoßen.

          Viele Genossen stoßen an ihre Grenzen

          Bundesweit existieren 2000 solcher Wohnungsgesellschaften, deren Anhänger von der „schönsten Unternehmensform, die es gibt“, schwärmen. Denn hier gehört allen Mitgliedern gemeinschaftlich das Unternehmen und das Geschäftsziel ist: Sie wollen günstigen Wohnraum schaffen, indem alle gemeinsam ihre eigenen Wohnungen finanzieren, ohne dafür große Kredite aufnehmen zu müssen. Stattdessen zahlen sie wie Mieter lebenslang eine Nutzungsgebühr. Jeder Mieter ist also auch Mitbesitzer am Gemeinschaftsunternehmen und hat ein Mitspracherecht bei Entscheidungen. Zudem arbeiten Genossenschaften nicht gewinnorientiert, das heißt: Erzielen sie Überschüsse, werden diese reinvestiert. Davon modernisieren sie Wohnungen, richten Gemeinschaftswerkstätten oder Hobbykeller ein oder bauen neue Häuser. Zurzeit kommen die deutschen Wohngenossenschaften auf 2,2 Millionen Wohnungen, das ist etwa jede zehnte Mietwohnung im Land. Darin leben gut fünf Millionen Bewohner, jeder sechzehnte Bundesbürger also.

          Nur“ jeder Sechzehnte, so müsste man sagen. Denn gemessen an den mehr als drei Millionen Mitgliedern, die oft noch Kinder und Partner im Schlepptau haben, würden viel mehr Menschen gern in solche Wohnungen einziehen. Doch die Wartelisten sind lang, und sie werden täglich länger. Gerade in Ballungsräumen, in denen dringend billiger Wohnraum gebraucht wird, sind Genossenschaftswohnungen kaum zu bekommen. Dort kann man zwar zahlendes Mitglied in einer eG werden und einen vierstelligen Betrag auf den Tisch legen, mit dem man sich die Anwartschaft auf eine billige Bleibe erkauft, doch innerhalb der nächsten Jahre sollte man nicht mit einer Wohnung rechnen. In München etwa sind mehrjährige Wartezeiten normal. Dringend Suchenden, wie jungen Familien, hilft das kaum.

          Einige Wohnungsgenossenschaften haben schon einen Annahmestopp neuer Mitglieder verhängt, weil sie durch Beiträge horrende Summen eingesammelt haben, die sie zurzeit aber gar nicht ausgeben können - und auch nicht einfach horten dürfen. Die relativ junge Wogeno kam zuletzt auf 11 Millionen Euro Kapital, konnte aber selbst in ihre drei Neubauten bloß 5,5 Millionen Euro davon stecken. Bei der Hamburger Wohnungsgenossenschaft von 1904 behilft man sich, indem man zwar neue Interessenten aufnimmt, diese den Mitgliedsbeitrag aber erst zahlen, wenn sie eine Wohnung bekommen

          Die Beiträge sind oft üppig. Neugenossen erwerben einen Pflichtanteil, der einige hundert oder gar mehrere tausend Euro kosten kann. Die Hälfte der Genossenschaften verlangt mehr als 1000 Euro, ergab eine Befragung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR), bei der teuersten befragten eG waren es sogar 15 000 Euro. Dabei gilt: In alte und große Genossenschaften kommt man meist günstiger, weil sie ohnehin kapitalkräftig sind. Bei jungen dagegen, die noch kaum Gebäudebestände haben und erst noch bauen müssen, ist der Eintritt teuer. Zudem muss jeder Bewohner weitere Geschäftsanteile erwerben, wenn er eine Wohnung zugeteilt bekommt, und zwar je nach Wohnungsgröße. Zwischen 50 und 200 Euro je Quadratmeter werden dann fällig. In neuen Genossenschaften können es auch bis zu 900 Euro sein, was bei 70 Quadratmetern satte 63 000 Euro ergibt. Es sind zunehmend Gutverdiener und Gebildete, die derzeit Aufnahmeanträge unterzeichnen, beobachtet der Bundesverband, daher schrecken selbst solche Summen oft nicht ab.

          An Geld fehlt es nicht, trotzdem stocken die Projekte

          Geld haben die Genossenschaften meist genug - zumindest in Boomregionen. Lediglich in den schrumpfenden Regionen im Osten ächzen einige unter der hohen Verschuldung, die noch aus dem Kauf von Immobilienbeständen in der Nach-Wende-Ära resultiert. Was den Genossen aber fehlt, ist Bauland. Nur wenn sie ihre Wohnungsbestände kräftig aufstocken würden, könnten sie tatsächlich zur erhofften Entlastung am Mietmarkt beitragen. „Das Problem mit der fehlenden Fläche trifft die Genossenschaften genau wie alle anderen Akteure auch“, sagt Katharina Burkhardt vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Vor allem in den Großstädten gilt: „Wo nichts ist, kann auch nichts verteilt werden.“

          Haus einer Baugenossenschaft in Frankfurt. Der Finanzplatz gilt für Baugemeinschaften als schwieriges Pflaster - trotz grüner Regierungsbeteiligung.

          In vielen Städten konkurrieren die Bauträger ausschließlich über den Preis um das bisschen Bauland. Das treibt die Preise enorm in die Höhe. Die Genossenschaften können oft nicht mitziehen, schließlich wollen sie die Kosten für ihre Mitglieder niedrig halten. Oft stellen die Städte Zusatzbedingungen, die das Bauen über Gebühr verteuern. Wie etwa die Backsteinfassade, sagt der Hamburger Genossenschafts-Vorstand Monika Böhm. Deshalb appelliert sie: „Wir brauchen dringend mehr bezahlbare Grundstücke und nicht immer mehr Bauvorschriften obendrauf.“

          Berlin immerhin handhabt es so, dass städtische Grundstücke zuerst den sozialen Wohnungsunternehmen angeboten werden - allerdings zuerst den landeseigenen Gesellschaften. Erst wenn die das Bauen nicht für sinnvoll halten, kommen die Genossen an die Reihe. Wenige Kommunen operieren wie Hamburg oder München mit Konzeptausschreibungen: Sie knüpfen den Neubau an Bedingungen wie ein Begegnungszentrum für die Nachbarschaft oder Carsharing-Konzepte. Dabei haben Genossenschaften dann gegenüber privaten Bauträgern die Nase vorn, denn bei ihnen gehört die Idee von der guten Nachbarschaft zum Konzept.

          Fast immer haben Genossenschaftsbauten auch größere Gemeinschaftsgärten, ermittelte die BBR-Studie, oft Hobbyräume und Gemeinschaftsküchen, manchmal sogar Gästewohnungen. Ziel der Genossenschaften ist es ebenfalls, die Bewohner zusammenzubringen. „Bei uns bekommt man nicht nur nackte Wände, sondern ein Zuhause“, formuliert Vorstandsgenossin Böhm. Viele Neugründungen treten an, um das Mehrgenerationenwohnen zu fördern. Doch längst nicht immer funktioniert das so gut, wie es sich die Bewohner im Vorhinein wünschen. Zwar gehören gemeinsame Feste bei der Hälfte der Genossen zur Tagesordnung, und ein Drittel organisiert gemeinsame Hausmeistertätigkeiten. Doch allen, die von der gemeinsamen Alten- oder Kinderbetreuung träumen oder von der Haushaltshilfe durch die Nachbarn, sei gesagt: Es funktioniert in den allerseltensten Fällen.

          Oft zu hohe Erwartungen

          Insgesamt empfehlen zwar 85 Prozent der Bewohner in Umfragen das genossenschaftliche Wohnmodell weiter, aber nur 10 Prozent sagen, „meine Erwartungen hinsichtlich des Gemeinschaftsgefühls werden erfüllt“. 20 Prozent sehen sie „teils, teils“ erfüllt. Die Forscher des Deutschen Instituts für Urbanistik warnen daher, das Genossenschaftsmodell „mit zu vielen Erwartungen zu überfrachten“.

          Sozial gemischt und nachbarschaftlich: das „Spreefeld“ in Berlin.

          Fast alle Genossenschaften haben zwar „den Anspruch, aufs Quartier zu wirken“, stellt das BBR fest. Viele von ihnen sehen sich als Leuchtturm im Stadtteil mit Ausstrahlungseffekt. Tatsächlich seien Genossenschaften hochmodern, attestiert ihnen Bettina Harms, Beraterin für Stadtentwicklung, das zeige der Anteil der Gebildeten, die jetzt eintreten. Doch vormachen dürfe man sich da nichts: Die meisten wollten nur schön und günstig wohnen - und von Mitwirkung wenig wissen. Jedenfalls könnten Genossenschaften „nicht kompensieren, was an generellen Trends entsteht“, schreibt das BBR, also weder die Vereinzelung noch die Überalterung der Gesellschaft noch die soziale Kluft.

          Können sie wenigstens dafür sorgen, dass mehr Normal- oder Schlechterverdiener sich das Wohnen in Innenstädten morgen noch leisten können? Am unteren Rand der Bevölkerung tun sie sich schwer, räumt Yvonne Aussmann von der Wogeno ein: „Wir haben große Probleme, geförderte Wohnungen zu belegen. Wir bauen ja mit dem Kapital unserer Mitglieder, und einen Betrag X muss ein Haushalt erst einmal haben.“ Gerade die Ärmeren bringen die hohen Mitgliedsbeiträge nicht auf. Trotzdem bauen die Genossen, wo es geht, gegen steigende Mieten an, so wie in der Hamburger Hafencity, dem Traum für Betuchte: Dort entstehen 1800 Wohnungen mit Elbblick. 360 davon werden von sechs Genossenschaften mitgebaut als „Wohnungen für alle“, damit es „kein Reichenviertel“ wird.

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