Der Klassiker: Er und sie ziehen zusammen, es kommt zu Streit, Drama, Trennung. Sie zieht aus, er bleibt zurück, in einer Wohnung, die zu teuer für einen allein ist und ein Zimmer frei hat. Ein Untermieter muss her, denn eine neue Bleibe zu finden ist in der Stadt schwer. Doch darf man einfach ein Zimmer untervermieten? Welche Rechte und Pflichten bestehen zwischen Haupt- und Untermieter?

Will man ein Zimmer untervermieten, sollte man schriftlich eine Erlaubnis vom Vermieter einholen und den Untermieter in spe benennen. Tut man das nicht und vermietet trotzdem, kann der Eigentümer den Mieter abmahnen, auf Unterlassung klagen oder ihn sogar fristlos kündigen (Az.: 67 S 28/15). Der Vermieter darf eine Untervermietung nicht ohne Grund verweigern. Besteht nach Abschluss des Mietvertrags seitens des Mieters ein berechtigtes Interesse und soll nur ein Teil der Wohnung vermietet werden, besitzt er einen Anspruch auf Untervermietung (Paragraf 553 BGB). Anderes gilt, wenn die ganze Wohnung untervermietet werden soll. Dies darf der Vermieter ablehnen.

Nachvollziehbare Gründe sind etwa, dass die Freundin einziehen will, der Mieter aus beruflichen Gründen ins Ausland muss (Az.: VIII ZR 349/13) oder er die Miete nicht mehr allein zahlen kann, weil er seinen Job verloren hat. Will der Ehepartner, ein Elternteil oder Pflegepersonal einziehen, muss dies dem Vermieter lediglich angezeigt werden und er muss die Erlaubnis erteilen. Bei Geschwistern oder weiterer Verwandtschaft gilt dies nicht.

Der Hauptmieter wird selbst zum Vermieter

Doch es gibt Ausnahmen: Ist der Untermieter als Störenfried bekannt oder wäre die Wohnung überbelegt, darf der Vermieter nein sagen. Der Eigentümer kann die Untervermietung im Mietvertrag aber nicht generell verbieten, eine solche Klausel ist ungültig. Lehnt der Vermieter ohne ausreichenden Grund ab, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht und Anspruch auf Ersatz der entgangenen Untermiete. Außerdem kann er sein Recht vor Gericht einklagen.

Bei einer Untervermietung schließt der Wohnungsbesitzer einen Vertrag mit dem Hauptmieter ab, und der Hauptmieter einen mit dem Untermieter. Der Hauptmieter wird so selbst zum Vermieter. Auch wenn die Parteien die Untervermietung nur mündlich ausmachen, gilt dies als Mietvertrag. Es ist für Untermieter aber ratsam, schriftlich klare Vereinbarungen zu Beginn des Mietverhältnisses zu treffen, so lässt sich später Streit vermeiden.

Der Hauptmieter hat in der Wohnung das Sagen, dafür trägt er das wirtschaftliche Risiko allein. Er muss dafür sorgen, dass der Eigentümer die Miete pünktlich erhält, überweist Geld an Energieversorger, zahlt die Kaution und haftet für Schönheitsreparatur und Schäden. Deshalb sollten Hauptmieter darauf achten, dass ihre Untermieter eine Haftpflichtversicherung besitzen.

Nebenkosten in- oder exklusive?

Im Untermietverhältnis kann der Hauptmieter die Miethöhe frei bestimmen. Sie richtet sich nicht danach, wie viel er selbst an den Vermieter bezahlt. Ist zwischen Haupt- und Untermieter eine Gesamtmiete ohne Regelung zu Betriebskosten vereinbart, handelt es sich oft um eine Inklusivmiete. Muss der Hauptmieter Betriebskosten an den Vermieter nachzahlen, kann er vom Untermieter keine Kostenbeteiligung verlangen. Dies geht nur, wenn im Vertrag die Zahlung einer Nebenkostenpauschale vereinbart wurde.

Wer zur Untermiete wohnt, kann seinen Vertrag meist mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Leben Haupt- und Untermieter in einer Wohnung, hat der Hauptmieter ein Sonderkündigungsrecht und muss die Kündigung des Untermieters nicht begründen - allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist dann um drei Monate. Tun sie das nicht, braucht der Hauptmieter dafür berechtigte Gründe.

Wenn das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter endet, hat der Vermieter Anspruch darauf, dass auch der Untermieter die Wohnung räumt (Paragraf 546 Absatz 2 BGB). Muss der Untermieter ausziehen, weil der Hauptmieter keine Miete gezahlt und so die Kündigung provoziert hat, kann der Hauptmieter für den durch den Umzug entstandenen Schaden haftbar gemacht werden.