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Gutachten, Klage, Miete kürzen : Was tun bei Schimmel?

Hat der Mieter zu wenig gelüftet? Oder weist die Wohnung bauliche Mängel auf? Mieter und Vermieter sind sich da meistens uneins. Bild: dpa

Bei Schimmel in der Wohnung streiten Bewohner und Vermieter meist darüber, wer für den Befall die Verantwortung trägt. Doch welche Rechte und Pflichten haben Mieter, wenn sie Schimmel entdecken?

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          Wenn es draußen kalt und feucht wird, beginnt wieder die Blütezeit des Schimmels. An schlecht isolierten Wänden sammelt sich Feuchtigkeit, besonders in Ecken, hinter Möbeln oder in Heizkörpernischen, und es bilden sich pilzige Flecken. Die schwarzen oder grünen Stellen sehen nicht nur unappetitlich aus, sie riechen auch unangenehm und können sogar die Gesundheit schädigen. Der Mieterbund geht davon aus, dass etwa 8 Prozent der deutschen Wohnungen betroffen sind.

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Meist geraten die Parteien in Streit: Der Vermieter argumentiert, der Mieter habe nicht ausreichend gelüftet und geheizt. Der Mieter hält dagegen, die schlechte Wärmeisolierung oder bauliche Mängel seien der Grund für den Schimmel. Im Streitfall liegt die Beweispflicht beim Vermieter: Er muss anhand eines Gutachtens belegen, dass Baumängel als Ursache ausgeschlossen werden können. Erst dann muss der Mieter nachweisen, dass er den Schaden nicht durch falsches Heiz- oder Lüftungsverhalten produziert hat.

          Entdeckt ein Mieter Schimmelbefall, muss er ihn unverzüglich dem Vermieter melden - am besten schriftlich. Tut er das nicht, haftet er für zusätzlich entstehenden Schaden, unabhängig davon, wer am Ende die Schuld trägt. Glaubt der Mieter, dass sein Vermieter für den Befall verantwortlich ist, sollte er ihn auffordern, den Schimmel innerhalb einer Frist von 14 Tagen zu beseitigen. Der Deutsche Mieterbund rät auch, den Zusatz hinzuzufügen: „Bis zur Beseitigung der Mängel zahle ich die Miete unter Vorbehalt.“

          Reagiert der Vermieter nicht auf das Schreiben oder weigert er sich, einen Gutachter zu beauftragen, kann der Mieter klagen. Die Richter müssen dann über die Schuldfrage befinden und darüber, wer die Beseitigung des Schimmels bezahlen muss. Falls der Vermieter unterliegt, legt das Gericht fest, welche Mietminderung angemessen ist. Das kann von Fall zu Fall sehr unterschiedlich sein. Mieter sollten daher nicht auf eigene Faust die Miete mindern. Denn stellt sich später heraus, dass sie selbst den Schimmel verursacht haben, darf der Vermieter ihnen laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs fristlos kündigen, sobald sie einen Rückstand von zwei Monatsmieten überschritten haben. Eine Klage birgt für den Mieter ein finanzielles Risiko: Verliert er, haftet er für den Schaden und muss nicht nur die Entfernung des Schimmels, sondern auch Anwalts- und Gerichtskosten bezahlen.

          Drei Mal am Tag Stoßlüften ist ausreichend

          Wer sich den Gang vor Gericht sparen will, kann gemeinsam mit dem Vermieter ein Gutachten in Auftrag geben - vorausgesetzt, dieser zeigt sich kooperativ. Dabei sollten beide Parteien den Gutachter gemeinsam auswählen, um auszuschließen, dass dieser parteiisch urteilt. Außerdem sollte geklärt sein, wer die Gutachterkosten trägt, die laut „Finanztest“ zwischen 70 und 200 Euro pro Stunde liegen können. Üblich ist, dass derjenige zahlt, der für den Schimmel verantwortlich ist, oder dass beide die Kosten zu gleichen Teilen tragen. Allerdings lässt sich auf diesem Weg nicht klären, welche Mietminderung angemessen ist.

          Die meisten Gerichte halten es für ausreichend, wenn Mieter die Wohnung drei bis vier Mal am Tag 5 bis 10 Minuten stoßlüften. So hat das Landgericht Konstanz zu Beginn des Jahres entschieden, dass häufigeres Lüften dem Bewohner nicht zugemutet werden kann. Könne weder ein Baumangel noch ein falsches Verhalten des Mieters festgestellt werden, liege bei Schimmel ein Mangel an der Wohnung vor. Und der Mieter habe das Recht, die Miete zu mindern.

          Um Schimmel in der Wohnung zu verhindern, sollte die Luftfeuchtigkeit auf 40 bis 55 Prozent gehalten werden, langfristig sollte sie 60 Prozent nicht überschreiten. Das lässt sich mit Hilfe eines Hygrometers überprüfen. Ratsam ist, die Wohnung auf durchschnittlich 18 Grad zu heizen und wenig genutzte Räume nicht vollständig auskühlen zu lassen. Darüber hinaus empfiehlt es sich, Möbel im Abstand von ein paar Zentimetern zur Wand zu stellen, Wäsche nicht in der Wohnung zu trocknen und nach dem Duschen Nässe mit einem Gummiabzieher von den Fliesen zu entfernen sowie die Badezimmertür zu schließen.

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