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Vorkaufsrecht : Wann dürfen Mieter ihre Wohnung kaufen?

Wenn Mieter nicht über ihr Vorkaufsrecht informiert werden, haben sie Anspruch auf Schadenersatz. Bild: dpa

Viele Mieter haben Angst, dass die Wohnung, in der sie leben, an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Dabei dürfen sie in diesem Fall oft als erste zuschlagen. Sie genießen meist ein Vorkaufsrecht, aber nur unter bestimmten Bedingungen.

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          Wenn Mieter erfahren, dass die Wohnung, in der sie leben, den Besitzer wechseln soll, machen sich viele erst mal Sorgen. Dabei bieten die Verkaufspläne des bisherigen Eigentümers auch Chancen. Denn unter bestimmten Bedingungen haben Mieter ein Vorkaufsrecht. Das heißt: Sie dürfen als Erste zugreifen, falls die Wohnung veräußert wird. „Der Mieter hat dann ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung während seiner Mietdauer von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und der Vermieter diese Wohnung danach verkauft“, erklärt Hartmut von Rechenberg, Rechtsanwalt und Experte für Wohneigentumsrecht aus Hamburg.

          Anne-Christin Sievers
          Redakteurin im Ressort „Wohnen“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Es gibt aber Ausnahmen: Verkauft der Vermieter die Wohnung an einen Angehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts, entfällt das Vorkaufsrecht des Mieters. Es kommt ebenfalls nicht zum Tragen, wenn der Eigentümer die Wohnung verschenkt, wenn die Wohnung schon umgewandelt wurde, bevor der Mieter eingezogen ist, oder wenn das gesamte Haus verkauft wird - selbst wenn mehrere Erwerber das Objekt nach dem Kauf unter sich aufteilen. Außerdem gilt es nur, wenn die umgewandelte Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann sich der Mieter nicht mehr darauf berufen. Der Vermieter darf das Vorkaufsrecht aber nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausschließen.

          „Besitzt der Mieter ein Vorkaufsrecht, muss der Vermieter ihn über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten, sobald dieser notariell beurkundet ist“, sagt von Rechenberg. „Dafür ist es sinnvoll, dem Mieter den gesamten Kaufvertrag in Kopie zuzuleiten.“ Sobald der Mieter die Kopie erhalten hat, kann er dem Notar innerhalb von zwei Monaten schriftlich mitteilen, ob er die Wohnung erwerben möchte. Da der Mieter in den bestehenden Kaufvertrag eintritt, gelten für ihn die gleichen Konditionen wie für den zweiten Interessenten, etwa bezüglich vereinbartem Preis.

          Vermieter müssen Mieter über ihr Vorkaufsrecht informieren

          „Informiert der Vermieter den Mieter nicht über sein Vorkaufsrecht, kann der Mieter Schadensersatz verlangen“, sagt von Rechenberg. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil Ende Januar 2015 entschieden. Um den Schadensersatz geltend zu machen, müsse der Mieter allerdings beweisen, dass er die Wohnung kaufen wollte und dass er auch finanziell dazu in der Lage gewesen wäre, sei es durch eigenes Kapital oder durch einen Kredit.

          Im vorliegenden Fall (Az.: VIII ZR 51/14) war die klagende Mieterin nicht über ihr Vorkaufsrecht unterrichtet worden. Ein halbes Jahr später bot ihr der neue Eigentümer die Wohnung für gut 266.000 Euro zum Kauf an, er selbst hatte nur 186.000 Euro bezahlt. Die Differenz in Höhe von 80.000 Euro stehe der Mieterin als Schadensersatz zu, urteilte der BGH. Der Mieter hat aber nur einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn er die Wohnung später tatsächlich vom neuen Eigentümer kauft. Reine Spekulationen über mögliche Käufe reichen nicht aus.

          Manchmal spricht sich im Viertel herum, dass die eigene Wohnung den Besitzer wechseln soll, während die Vermieter sich in Schweigen hüllen. „Sollte der Mieter erfahren, dass der Eigentümer ihm sein Vorkaufsrecht verwehren will, kann er bei Gericht eine einstweilige Verfügung erwirken und so verhindern, dass der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird“, sagt von Rechenberg. „Dafür muss er allerdings sicher Details kennen: Wann wurde aufgeteilt, wann wurde verkauft?“ Ein Anrecht darauf, diese Informationen zu bekommen, hat der Mieter nicht. Erst dann, wenn der Verkauf besiegelt ist, erfährt er die Fakten. Ist der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen, kommt der Mieter zu spät.

          Kann oder will der Mieter vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen, hat er erst mal nichts zu befürchten. Rechte und Pflichten des Vermieters gehen auf den neuen Eigentümer über, der Mietvertrag bleibt bestehen. Wegen Eigenbedarfs kann dieser dem Bewohner frühstens nach einer Frist von drei Jahren nach dem Kauf kündigen, auf angespannten Wohnungsmärkten beträgt die Kündigungsfrist sogar fünf oder zehn Jahre.

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