https://www.faz.net/-gqe-8cu2b

Kommentar : Auf dem Wohnungsmarkt wird es ungemütlich

Fusion zweier Wohnungskonzerne – ob zum Nachteil der Mieter, muss sich aber erst noch erweisen. Bild: dpa

Der Kampf um die Fusion zweier Wohnungsriesen markiert eine neue Epoche auf dem Markt. Welche Folgen hat das für den Mieter?

          Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia tut sich überraschend schwer, den Branchenzweiten Deutsche Wohnen zu übernehmen. Um seine Chancen zu verbessern, hat Vonovia jetzt kurz vor Ablauf der Annahmefrist die Annahmequote für die Übernahme von 50 auf 44 Prozent gesenkt. Außerdem erhalten die Aktionäre des Übernahmekandidaten zwei Wochen mehr Zeit für ihre Entscheidung. Begründet hat der Branchenführer seinen unerwarteten Schritt damit, dass man die Inhaber von Wandelanleihen einbeziehen wolle: Ein Großteil dieser künftigen Aktionäre, die 12 bis 14 Prozent des Deutsche-Wohnen-Kapitals repräsentieren, habe seine Zustimmung signalisiert, dürfte sich aber erst mit dem Erreichen der Annahmeschwelle endgültig festlegen.

          Ein Verstoß gegen die Übernahmeregeln ist dies nicht. Doch die überraschende Fristverlängerung und die Senkung der Annahmeschwelle werfen doch den Verdacht auf, dass die bis Dienstag Nacht geplante Übernahme unmittelbar vor dem Scheitern stand. Denn das Argument, dass man die Inhaber der Wandelanleihen einbeziehen wolle, hätte man auch früher benutzen können. Bisher hat Vonovia aber stets versichert, dass man die Übernahmekonditionen nicht verändern werde. Fragen danach tat der Vorstandsvorsitzende Rolf Buch als Scheindiskussion ab. In diesem Licht erscheint es als äußerst ungewiss, dass Vonovia mit den bisherigen Konditionen in dem Übernahmeversuch zum Zuge gekommen wäre, den Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen ablehnen.

          Neue Epoche auf dem Wohnungsmarkt soll kommen

          Ob es jetzt mit einer niedrigeren Schwelle zu dieser feindlichen Übernahme kommt oder nicht, ist schwer vorherzusagen. Das hängt auch mit den Aktionärsstrukturen zusammen. An beiden Unternehmen sind vor allem große institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionsfonds aus dem In- und Ausland beteiligt, die oftmals Anteile an beiden Gesellschaften halten. Deren Kalkulationen mögen von ihren jeweiligen Anteilshöhen abhängen und sind von außen nur schwer nachzuvollziehen. Das gilt auch für die Hauptargumente der beiden Kontrahenten: Während Buch dafür wirbt, dass mit der Übernahme ein regional differenzierter Wohnungskonzern entstehe, der Schwächen in bestimmten Regionen leichter ausgleichen könne, behauptet der Deutsche-Wohnen-Vorstandsvorsitzende Michael Zahn, dass das lohnende Schwergewicht seines Konzerns auf dem blühenden Berliner Wohnungsmarkt in Gefahr gerate.

          Fest steht jedenfalls, dass mit der Übernahme eine neue Epoche auf dem Wohnungsmarkt anbrechen würde. Vonovia stiege dann mit mehr als 500.000 Wohnungen zum einsamen Marktführer auf. Der Branchendritte, die zu Evonik und damit zur RAG-Stiftung gehörende Vivawest, liegt mit 130.000 Wohnungen schon weit dahinter, der zweitgrößte börsennotierte Wohnungskonzern LEG zählt gerade einmal 107.000 Wohnungen.

          Die Frage bleibt allerdings, ob Größe allein auf diesem Markt entscheidend ist. Für die Mieter könnte zählen, dass ein Riese die Konditionen zu ihrem Nachteil wenden könnte, etwa durch Mieterhöhungen oder die Verschleppung von Reparaturen und Sanierungen. Diese Befürchtungen werden auch durch vergangene Erfahrungen genährt: Bis vor einigen Jahren hatten bei der erst kürzlich in Vonovia umbenannten ehemaligen Deutschen Annington Finanzinvestoren das Sagen, die weniger am Wohl der Mieter als vielmehr am schnellen Geld interessiert waren. Davon zeugen noch heute zahlreiche Auseinandersetzungen vor Gericht. Diese Streitigkeiten und die generelle Erkenntnis, dass das deutsche Mietrecht das schnelle Geld auf diesem Markt verhindert oder zumindest erschwert, haben den Ausstieg der Finanzinvestoren begünstigt.

          Sitten am Wohnungsmarkt wieder rauher geworden

          Die heutigen Aktionäre sind überwiegend an stabilen Mittelzuflüssen interessiert. Dazu passen wiederum eher zufriedene als unzufriedene Mieter. Die Sorge wiederum, dass ein immer größer werdender Vermieter in Versuchung gerät, Mieterinteressen zu vernachlässigen, mag zwar nicht abwegig sein. Doch hat immerhin das Bundeskartellamt der Übernahme ohne jeglichen Einwand zugestimmt, weil es auch weiterhin eine Fülle von Wohnungsgesellschaften geben wird. So käme Vonovia auch mit 500.000 Wohnungen nur auf einen Anteil am Mietwohnungsmarkt von gut 2 Prozent.

          Mit einer Übernahme stiege Vonovia mit mehr als 500.000 Wohnungen zum einsamen Marktführer auf.

          Skeptisch mag stimmen, dass die Sitten am Wohnungsmarkt trotz des Verschwindens der Finanzinvestoren wieder rauher geworden sind. Der feindliche Übernahmeversuch ist ein Novum in dieser seit vielen Jahren in ruhigem Fahrwasser befindlichen Branche. In dessen Verlauf hat Deutsche Wohnen im vorübergehenden und vergeblichen Griff nach dem Branchendritten LEG sogar eine Giftpille zu lancieren versucht. Somit ist das Vorhaben der Vonovia ein Stück Neuland, nachdem die vorige Übernahme der Branchengröße Gagfah noch geräuschlos vonstattenging. Die Störmanöver der Deutsche Wohnen, aber auch die Änderung der Konditionen durch die Vonovia entgegen ihren eigenen Ankündigungen zeigen, dass es ungemütlicher wird auf dem Wohnungsmarkt – ob zum Nachteil der Mieter, muss sich aber erst noch erweisen.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Folgen:

          Weitere Themen

          Topmeldungen

          Kritik an AKK : „Eine Zumutung für die Truppe“

          Aus der Opposition gibt es heftige Kritik an der Ernennung von Annegret Kramp-Karrenbauer zur Verteidigungsministerin. Kanzlerin und Union würden die „gebeutelte Bundeswehr“ für Personalspielchen missbrauchen, beklagt die FDP.

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.