Umnutzung : Büroleerstand macht erfinderisch
- -Aktualisiert am
Gebraucht: Das Bürohaus Kaiserwerther Straße 270 in Düsseldorf vor der Umwandlung in ein Wohngebäude Bild: Garbe Wohnungsbau
In den Großstädten steht viel Bürofläche leer, während gleichzeitig die Nachfrage nach Wohnungen steigt. Eine Umwandlung von Büro- in Wohnraum ist aber kein Selbstläufer.
Die Leerstandsquote auf den wichtigsten deutschen Büromärkten hat sich nach den Verwerfungen der Finanz- und Wirtschaftskrise inzwischen zwar bei gut 9 Prozent stabilisiert. Von einem spürbaren Rückgang kann aber keine Rede sein. Auch die Prognosen für eine mögliche Nettoabsorption fallen zurückhaltend aus. Vor diesem Hintergrund macht Not offenbar erfinderisch. „Es wird vermehrt eine Umwidmung von unvermietbaren, alten Bürohäusern zu Wohnzwecken geprüft - auch wenn diese Pläne in der Praxis sehr oft noch an der Unwirtschaftlichkeit der Projekte scheitern, weil die im Verhältnis immer noch hohen Einstandskosten der Bürogebäude und die zusätzlich nötigen Umbaukosten meist nicht mit dem erzielbaren Preisniveau bei einer Wohnnutzung korrespondieren“, sagt Carsten Ape, Bürovermietungschef beim Maklerhaus CBRE in Deutschland. Oliver Barth, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate, bestätigt das zunehmende Investoreninteresse: „Die Preise für Eigentumswohnungen sind mancherorts schon so gestiegen, dass sie als Alternative zur Büronutzung interessant werden.“ Eine Finanzierung sei leichter zu bekommen, die Konkurrenz geringer und die Nachfrage höher.
Oft unangenehme Überraschungen
Zu den Projektentwicklern, die sich in den vergangenen Jahren auf die Umwandlung von Büro- in Wohnraum spezialisiert haben und mit den besonderen Regeln dieses Geschäfts zurechtkommen, gehört Garbe Wohnbau aus Hamburg. Das gerade laufende Bauprojekt in der Kaiserswerther Straße 270 in Düsseldorf ist ein Musterbeispiel für die Möglichkeiten des Geschäftsmodells - wenn die Voraussetzungen stimmen. Genutzt wurde das aus den siebziger Jahren stammende Büroobjekt zuletzt vom amerikanischen Konsumgüterkonzern Johnson & Johnson. Es befindet sich nicht in einer reinen Bürolage. Vielmehr bilden Wohngebäude die unmittelbare Nachbarschaft. Düsseldorf ist ein wirtschaftsstarker Standort - die Nachfrage nach neuwertigen Wohnungen hoch. Nach einer kompletten Entkernung sollen in dem einstigen Bürohaus in den kommenden Monaten 45 Wohneinheiten entstehen. Hinzu kommen noch einmal 16 Eigentumswohnungen in einem Neubau, der auf dem Grundstück direkt hinter dem früheren Bürogebäude entsteht.
Garbe-Wohnbau-Geschäftsführer Peter Niermann ist vom Erfolg überzeugt. Bei der Entkernung traten keine größeren unangenehmen Überraschungen auf. Zudem ist die Lage des Objekts passend: zentrumsnah und gut an den Nahverkehr angebunden. Vom oberen Stockwerk geht der Blick geradeaus auf den Rhein, nach rechts auf das Stadion des Bundesliga-Neulings Fortuna Düsseldorf und nach links auf die Innenstadt. Allerdings hat Garbe Wohnbau schon Lehrgeld bei einem vorangegangenen Projekt gezahlt. Dort wurden die baustatischen Probleme noch unterschätzt, die bei Umwandlungsarbeiten auftreten. Jetzt wird die Baustatik in der Kalkulation ausdrücklich berücksichtigt. „Auch bei Architektur und Flächenzuschnitt darf nicht gespart werden“, sagt Niermann. Das Gebäude müsse einen wohnlichen Charakter vermitteln. „Da darf man nichts falsch machen.“
Kein Einzefall mehr
Das Geschäftsmodell lebt davon, dass die Objekte idealerweise zum Grundstückseinstand abgegeben werden. „Es kann auch etwas mehr sein, wenn die Lage besonders gut geeignet ist“, fügt Niermann hinzu. Der Mehrwert werde dann über die eingesparten Rohbaukosten gehoben. Nach seinen Angaben zeigen sich vor allem die Eigentümer von Büroobjekten verkaufswillig, die früher einen Einzelmieter in ihrem Gebäude hatten. Solche Objekte kommen nur schwer wieder auf den Markt. Eine komplette Revitalisierung der Büroimmobilie ist im aktuellen Marktumfeld, wo die Mieter am längeren Hebel sitzen, riskant. Die Investitionskosten für die Umsetzung ihrer Umwandlungsprojekte beziffert Garbe Wohnbau mit durchschnittlich 20 Millionen Euro.
Nach der Beobachtung von Garbe-Wohnbau-Geschäftsführer Niermann gibt es inzwischen schon mehrere Projektentwickler im Lande, die sich speziell der Umwandlung von Büro- in Wohnraum widmen. Er sieht dies als Teil eines Kulturwandels an, den die Immobilienbranche in den vergangenen vier Jahren durchlaufen hat. Investoren agierten inzwischen weniger spekulativ. Projekte könnten deshalb durchaus weniger rentierlich ausfallen, wenn sie dafür auch sicherer seien, sagt er. „Vor fünf Jahren war das noch nicht möglich - da wurde noch Leerstand gekauft.“
