https://www.faz.net/-gqe-8lqwc

Trend Mikroapartments : Leben in der Box

Miniwohnungen sind längst nicht mehr nur bei Studenten gefragt. Bild: Alta Fides

Mikroapartments sind die neuen Stars am Wohnungsmarkt. Die Anbieter der voll möblierten Kleinstwohnungen verkaufen Minimalismus als Lifestyle.

          5 Min.

          Erfolgsgeschichten am Wohnungsmarkt haben gegenwärtig ausgerechnet die Anbieter kleinster Wohnungen zu erzählen. Unlängst zum Beispiel lud der Projektentwickler i-Live nach Ingolstadt, wo er ein neues Mikroapartmenthaus baut. Eines von siebzehn mit insgesamt immerhin 5000 Wohneinheiten, die das Unternehmen aus Aalen bis 2017 auf den Markt bringen will. In Ingolstadt geht es um einen Komplex mit 300 Miniwohnungen, zwischen 21 und 35 Quadratmeter groß, komplett möbliert und mit dem Anspruch - der Name legt es nahe - nicht nur technisch auf der Höhe der Zeit zu sein. Fünf Tage nach der Verkaufsschau zählte der Veranstalter 120 Reservierungen, 35 weitere Einheiten sind vorgemerkt. „Die Hälfte ist damit schon weg“, sagt i-Live-Geschäftsführer Amos Engelhardt und geht aus Erfahrung selbstverständlich davon aus, dass „reserviert“ bereits „verkauft“ heißt.

          Birgit Ochs

          Verantwortliche Redakteurin für „Wohnen“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Der Fall ist keine Ausnahme. Weder am Wohnungsmarkt in Deutschland noch im Ausland. Überall kommen die Kleinen groß raus. Vor allem, weil Investoren sie als lukrative Einnahmequelle ausgemacht haben. Und auch, weil sie überall dort, wo Wohnraum knapp und teuer ist, den Weg aus der Misere zu weisen scheinen und den Nutzern nahelegen: Gönnt euch wenig Platz!

          Von London aus verbreitet zurzeit ein Label namens Pocket Living das Konzept durchgestylter Miniwohnungen: 38 Quadratmeter gibt es dort für 220.000 bis 375.000 Euro. Gut, mag man einwenden, innerhalb der Stadtgrenzen von London oder in Manhattan zu wohnen ist für Normalverdiener nun mal unbezahlbar. Wo schon eine Garage umgerechnet fast eine halbe Million Euro kosten kann, muss man sich eben bescheiden.

          Kleinstwohnungen sind keine neue Idee

          Was das heißt? In Apartments dieser Art wird die Fläche bis zum Äußersten verringert und durch Schnitt und Einbaumöbel bis auf den letzten Quadratzentimeter aufs Effizienteste ausgenutzt. Heraus kommen Raumverhältnisse, die deutlich kleiner sind als das, was der Durchschnittsdeutsche gegenwärtig für sich beansprucht. Über Jahrzehnte hinweg ist die Wohnfläche pro Kopf stetig gestiegen. Im Schnitt belegte 2014 jeder Bundesbürger 46,5 Quadratmeter. Sich räumlich zu verbessern heißt hierzulande vor allem auch, mehr Platz zu haben. Der kostet. Dass Wohnen so teuer geworden ist, liegt nicht nur, aber auch am individuellen Platzbedarf.

          Da mag ein Angebot, das das maximale Minimum bietet, wie ein Gegenentwurf zum üblicherweise raumgreifenden Leben in dieser Gesellschaft erscheinen. Schließlich berührt es die Frage: Wie viel (Platz) braucht man überhaupt zum Leben? Damit hatten sich schon zu Beginn des 20. Jahrhunderts die Vertreter des Neuen Bauens wie Bruno Taut, Ernst May, Fritz Schumacher und Otto Haesler beschäftigt. Sie tüftelten daran, wie die perfekte Kleinstwohnung aussehen könnte. Die Wohnsiedlungen, die nach ihren Entwürfen entstanden, haben Architekturgeschichte geschrieben.

          Charakteristisch für jene Wohnhäuser sind etwa die hoch angesetzten Fensterbänder. In einer Zeit, in der das Credo der Planer form follows function hieß, war das kein rein modischer Einfall. Vielmehr schlugen die Architekten so zwei Fliegen mit einer Klappe: Zum einen fiel genügend Tageslicht ins Zimmer, zum anderen fanden unter den hochsitzenden Fenstern Sofa, Bett oder Schreibtisch Platz (sofern die Bewohner über modernes Mobiliar verfügten). Fläche zu verschwenden kam nicht in Frage.

          Möblierte Minibutze, Lebensgefühl und Komfortpaket inklusive

          So gesehen, haben die neuen Mikrowohnungen mit den Kleinstwohnungen der Moderne durchaus etwas gemein. Dazu zählt auch das Konzept, den begrenzten privaten Raum durch Gemeinschaftsflächen zu erweitern. Die Vorzeichen jedoch sind heute gänzlich andere als damals. „Vor einem knappen Jahrhundert lebten große Teile der Stadtbevölkerung unter Wohnverhältnissen, die jeder Beschreibung spotteten“, erinnert der Architekturprofessor Philipp Oswalt an den historischen Hintergrund des Neuen Bauens. Die Gründerzeitquartiere waren stark überbelegt. Familien hausten oft in einem einzigen Raum. Im Umland von Berlin waren improvisierte Armensiedlung nach Art der Favelas entstanden, und die Altstadt Frankfurts glich einem Slum, den der damalige Stadtbaurat Ernst May abreißen lassen wollte, um dem Elend ein Ende zu bereiten. Die sozialdemokratisch regierten Städte starteten damals ein großes Wohnungsbauprogramm, in dessen Zuge zirka 100.000 neue Wohnungen entstanden. Die allerdings deckten den Bedarf nicht ansatzweise und verfehlten zudem das Ziel, das zu sein, was der legendäre CIAM-Kongress (Congrès Internationaux d‘Architecture Moderne), der 1929 in Frankfurt zusammenkam, zum großen Thema erhoben hatte: die Wohnung für das Existenzminimum.

          Von diesem Anspruch sind die möblierten Minibutzen, die sich in wenigen Jahren zu den Shooting Stars am deutschen Wohnungsmarkt entwickelt haben, weit entfernt. Es geht nicht um ein Mindestmaß an angemessenem Wohnraum: „Youniq, Smartments, Headquarter, The Flag und wie sie alle heißen, es klingt auf alle Fälle nicht nach ,kleine Wohnungen für nicht so reiche Menschen‘“, sagt Ricarda Pätzold vom Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) in Berlin. Auch wenn nicht in jedem Mikroapartmenthaus Lounge und Roof-top-Garden halten, was der Name verspricht, hier wird zum Wohnraum auch noch ein bestimmtes Lebensgefühl und Komfortpaket mit verkauft - zum entsprechenden Preis. Je nach Anbieter, Standort, Ausstattung (Fitnessraum) und Dienstleistungen (zum Beispiel Wäscheservice) zahlen die Nutzer monatlich mindestens knapp 500 Euro für eine um die 20 Quadratmeter messende Mikrobehausung.

          Das Geschäft läuft. „Dieses Segment hat sich in den vergangenen Jahren am dynamischsten entwickelt“, urteilt Thomas Beyerle, Chef-Researcher bei Catella Property Value. Gegenwärtig zählt das Beratungsunternehmen fünfzehn Anbieter, die auf dem hiesigen Markt bereits in nennenswerter Zahl gebaut und weitere Projekte in Planung haben. Die Projektentwickler treten überall dort auf den Plan, wo erstens die Nachfrage nach Wohnraum kräftig angezogen hat, zweitens das Angebot knapp und entsprechend im Preis gestiegen ist und drittens mindestens eine Hochschule Semester für Semester Neuankömmlinge in die Stadt zieht. Laut Catella haben die Unternehmen in den vergangenen vier Jahren 22 000 solcher Wohnungen gebaut. Das ist etwa ein Zehntel des Bestands all dessen, was statistisch unter dem Etikett „Studentenwohnung“ läuft.

          Die derzeit 2,7 Millionen Studierenden sind längst nicht mehr die einzige Klientel. Vielmehr vermarkten viele Entwickler ihre Miniwohnungen als Lifestyleprodukt für moderne Arbeitsnomaden. Unternehmen wie i-Live haben den Mieterkreis mittlerweile um Wissenschaftler mit befristeten Forschungsaufträgen oder IT-Spezialisten erweitert, die für mehrere Monate bei einem Unternehmen einen Auftrag erledigen. Dazu kommt noch das Heer der Pendler, das nur unter der Woche am Arbeitsort wohnt.

          Der Überschuss fehlt

          Damit wächst die Zielgruppe nach Berechnungen des Anbieters aus Aalen auf bis zu 30 Millionen Menschen. „Das ist ein gewaltiges Potential“, sagt Geschäftsführer Engelhardt. Man kann sich vorstellen, wie diese Zahl die Kaufinteressenten beeindruckt. Vor allem wenn man sie wie Engelhardt ins Verhältnis setzt: Denn 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen machten bisher gerade einmal 10 Prozent des gesamten Wohnungsangebots aus. Die Zahl der Single-Haushalte aber steigt kontinuierlich, und die Gesellschaft wird immer flexibler, im Privaten wie in der Arbeitswelt. „Wenn man sich diese Massen vorstellt, die da auf den Wohnungsmarkt drücken, haben wir eine riesige Nachfrage für die nächsten zwanzig, dreißig Jahre“, prognostiziert der Projektentwickler.

          „Für die Investoren sind diese Mikroapartments momentan die reinsten Gelddruckmaschinen“, sagt Marktbeobachter Beyerle. Denn es sei zwar aufwendiger, eine Immobilie mit vielen kleinen Einheiten zu entwickeln, dafür verdiene man daran aber besser, weil sich ein höherer Quadratmeterpreis erzielen lasse. Für den Nutzer geht die Rechnung so: Er bekommt auf wenigen Quadratmetern eine voll funktionstüchtige Wohnung. „Der Quadratmeterpreis mag saftig sein, doch der Wohnraum ist bezahlbar“, formuliert Difu-Mitarbeiterin Pätzold. Hinsichtlich der Frage, wie viel Platz es zum Wohnen denn sein soll, sei das eigentlich kein schlechter Ansatz: „Wir denken zu sehr in Quadratmetern. Eigentlich aber ist die Qualität des Wohnraums die interessantere Frage.“

          Architekturprofessor Oswalt teilt diese Ansicht grundsätzlich. Auch dass der Mensch sich für eine begrenzte Zeit mit einer Miniwohnung arrangieren kann, ist für ihn keine Frage. Nichts abgewinnen kann der Planungsexperte jedoch dem Ansatz, ein minimalistisches Raumprogramm als zukunftsweisend für den Wohnungsbau von morgen zu verkaufen. „Das hat bei allen Verdiensten des Neuen Bauens schon damals nicht funktioniert“, urteilt er. Das Problem einer Unterkunft, die perfekt durchgeplant ist: Ihr fehlt gerade das Überschüssige und Ungenutzte. Der Bewohner kann sich immer nur in ihr einfinden, sie sich aber nicht individuell aneignen. „Das aber macht unser Verständnis vom Wohnen mit aus.“ Auch aus immobilienwirtschaftlicher Sicht hält er ein maßgeschneidertes Wohnkonzept für schwierig. „Eine Umnutzung ist dann nur schwer möglich.“

          Dem widerspricht i-Live-Geschäftsführer Engelhardt nicht. Ein Mikroapartmenthaus wie in Ingolstadt lasse sich nur schwer in eine Seniorenresidenz verwandeln. „Dafür wären die schon allein von der Größe her nicht geeignet“, wehrt er ab. Nötig werde eine solche Überlegung aber ohnehin nicht, gibt er sich überzeugt: „Der Markt für Mikroapartments ist noch lange nicht gesättigt.“

          Weitere Themen

          Topmeldungen

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.