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Stadtwert : Wohnungen sind der Werttreiber

  • -Aktualisiert am

Wertvolle Gegend: Berlin, Potsdamer Platz Bild: AP

Mit einer interessanten Hochrechnung macht das Analysehaus Bulwien-Gesa die wirtschaftliche Bedeutung von Immobilien für deutsche Großstädte deutlich.

          2 Min.

          Das Immobilienvermögen ist der wesentliche ökonomische Wertbestandteil einer Stadt. Das macht eine aufwendige Erhebung des Analysehauses Bulwien-Gesa deutlich, die kürzlich auf einer Veranstaltung des Urban Land Institute (ULI) Germany in Frankfurt vorgestellt wurde. Erstmals wurde dabei nicht eine Hochrechnung des Wertes von Immobilien für Deutschland insgesamt vorgenommen, sondern auf einzelne Städte und Nutzungsarten heruntergebrochen. "Die Zahlen machen die Dimension des Gebäudebestandes deutlich", sagte Bulwien-Gesa-Vorstand Andreas Schulten bei der Präsentation. "Die Immobilienwirtschaft kann damit verdeutlichen: Wir können an einem positiven Stadtwert über die Stadtentwicklung mitwirken."

          Berlin wird in der Aufstellung am höchsten taxiert. Der Wert aller Grundstücke und Gebäude in der Hauptstadt liegt danach bei 235 Milliarden Euro. Es folgen die drei anderen deutschen Millionenstädte München mit 223 Milliarden Euro, Hamburg mit 215 Milliarden Euro und - allerdings schon mit einem größeren Abstand - Köln mit 100 Milliarden Euro. Am entgegengesetzten Ende der untersuchten Städte bewegen sich Rostock, Hamm/Westfalen, Solingen, Chemnitz, Halle an der Saale und Herne jeweils unterhalb der Schwelle von 10 Milliarden Euro.

          Entscheidender Werthebel

          Bemerkenswert ist der konstant hohe Anteil an Wohnimmobilien am ermittelten Gesamtwert des Immobilienbestandes in den untersuchten Städten. Er liegt in der Regel zwischen 65 und 80 Prozent. Wohnungen sind damit der entscheidende Werthebel, auch wenn sie in der Immobilienwirtschaft häufig weniger Aufmerksamkeit genießen als Bürogebäude oder aktuell Shoppingcenter. Zudem lassen sich regionale Besonderheiten gut ablesen. Am Finanzplatz Frankfurt haben zum Beispiel Büroobjekte einen überdurchschnittlich hohen Anteil.

          Die Hochrechnung basiert im Wesentlichen auf der Riwis-Datenbank von Bulwien-Gesa. Hinzugezogen werden unter anderem noch amtliche Statistiken und Durchschnittsmieten. Letztlich ist sie ein Zwischenergebnis auf dem Weg zur Ermittlung von Stadtwerten, den sich ein entsprechender Arbeitskreis in der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (Gif) zum Ziel gesetzt hat. "Damit soll herausgefunden werden, wie sich bestimmte Maßnahmen in einer Stadt oder Region, einem Quartier oder einem abgegrenzten Raum quantifizierbar positiv oder negativ auswirken", sagte Schulten, der auch dem Arbeitskreis vorsitzt.

          Neuer Ansatz

          In einer ersten Reaktion zeigten sich Vertreter der Immobilienbranche auf der ULI-Veranstaltung durchaus aufgeschlossen. "Natürlich kann das nicht stimmen, aber man kann mit dem Ansatz starten", sagte Stefan Brendgen, Deutschland-Chef von Allianz Real Estate. Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der Immobiliengesellschaft DIC Asset AG, sah darin zunächst zwar keinen Wert, auf dessen Basis eine Entscheidung getroffen werden könne. "Es könnte aber eine Kennziffer analog der Kaufkraftkennziffer werden, die bei Investitionsentscheidungen eingebunden wird."

          Über die eingeschränkte Belastbarkeit des Zahlenwerkes sind sich auch die Verfasser im Klaren. So verweist Schulten zum Beispiel auf das Problem der Bewertung kommunaler Immobilien, wo es unterschiedliche Erhebungsmethoden gibt. Zudem liegen keine Bewertungen für Immobilien der Kirchen vor. Gleichwohl ist es eine Momentaufnahme, die an Aussagekraft gewinnen könnte, wenn in einem nächsten Schritt Vergleichsdaten über einen längeren Zeitraum verfügbar sind.

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