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Immobilienrecht : Rechteck

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Bild: F.A.Z.

Mieter, die durch ständige Ruhestörungen auffallen, riskieren die fristlose Kündigung. Doch auch Eigentümern ist in einer Hausgemeinschaft nicht alles erlaubt. Vermietet ein Wohnungsinhaber seine Wohnung regelmäßig tage- oder wochenweise, beeinträchtigt er damit die übrigen Bewohner. Neue Urteile aus dem Immobilienrecht.

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          Wohnungsnutzung

          Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung tage- oder wochenweise an Touristen, kann den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Wohnungseigentümer ein Unterlassungsanspruch zustehen. Diese Form der Vermietung kommt einer gewerblichen Nutzung gleich, die die übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt. Durch die ständig wechselnden Bewohner wird das Gebäude einem unüberschaubaren Personenkreis geöffnet und damit auch das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner beeinträchtigt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es tatsächlich zu Störungen durch die Mieter kommt, entschied das Kammergericht mit Urteil vom 31. Mai 2005, Az 24 W 276/06.

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          Schönheitsreparaturen

          Eine Klausel in den allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, zur zeitanteiligen Entschädigung „angelaufener Renovierungsintervalle“ verpflichtet, ist unwirksam. Die Klausel verstößt gegen das sogenannte Transparenzgebot, da aus ihr nicht hinreichend klar hervorgeht, was unter einem „angelaufenen Renovierungsintervall“ zu verstehen ist und wie die zeitanteilige Entschädigung überhaupt zu berechnen ist. Die Berechnung muss für den Mieter ohne fremde Hilfe nachvollziehbar sein. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 5. März 2008, Az VIII ZR 95/07.

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          Fernwärmeanschluss

          Ein Mieter kann verpflichtet sein, den Anschluss seiner Heizung und Warmwasserversorgung an ein Fernwärmenetz zu dulden. Zwar stellt der Anschluss an ein Fernwärmenetz keine Verbesserung des Wohnwertes dar, wenn bereits eine Gasetagenheizung vorhanden ist. Allerdings ist der Anschluss an ein Fernwärmenetz eine Maßnahme zur Energieeinsparung, welche vom Gesetz her vom Mieter zu dulden ist. Es kommt nicht darauf an, ob die betroffene Wohnung nach der Umstellungsmaßnahme weniger Energie verbraucht oder ob sich die Kosten des betroffenen Mieters verringern. Vielmehr ist die Einsparung von Primärenergie im Vergleich zur bisherigen Versorgung ausreichend, um eine Duldungspflicht des Mieters zu begründen, so das Landgericht Berlin mit Urteil vom 9. November 2007, Az 63 S 75/07.

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          Abmahnung

          Ständige Ruhestörungen des Mieters können den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Bevor er kündigt, muss er den Mieter deswegen abmahnen. Hat der Vermieter eine Abmahnung erst einmal ausgesprochen, kann der Mieter nichts dagegen machen. Dabei ist gleichgültig, ob die Abmahnung berechtigt war oder nicht. Der Mieter erleidet durch eine unberechtigte Abmahnung keinen Nachteil. Auch der Vermieter ist nicht im Vorteil. Denn in einem späteren Kündigungsprozess muss er für die behaupteten Ruhestörungen des Mieters den vollen Beweis erbringen. Dem Mieter bleibt es dann unbenommen, den Vorwurf des Vermieters zu bestreiten. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 20. Februar 2008, Az VIII ZR 139/07.

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