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Projektentwicklung : Neues Leben in alten Brauereien

  • -Aktualisiert am

Gelände mit Potential: Die Bötzow-Brauerei im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg Bild: Unternehmen

Jahrzehntelang stand die Bötzow-Brauerei in Berlin leer. Nun möchte ein Privatinvestor das Gelände wiederbeleben. Einzelhandel, Büros und Kultur sollen eine Symbiose eingehen - ein Konzept, dessen Wirtschaftlichkeit nicht zum ersten Mal getestet wird.

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          Über 20 Jahre nach dem Fall der Mauer ist der Berliner Immobilienmarkt immer noch für spektakuläre Umnutzungen von Industriebrachen gut. Das neueste Vorhaben dieser Art nennt sich Bötzow Berlin und wird von Hans Georg Näder, dem Eigentümer des Medizintechnikunternehmens Otto Bock, betrieben. 100 Millionen Euro will er als Privatinvestor in den nächsten Jahren in die Revitalisierung der ehemaligen Bötzow-Brauerei im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg investieren und damit nach eigenen Worten eine "lebendige Community" schaffen. Vorgesehen sind Büro- und Einzelhandelsflächen, ein kleines Hotel, Wohnungen sowie ein Skulpturenpark.

          Damit hat sich Näder gegen eine Lösung entschieden, die angesichts des Aufschwungs auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt eigentlich auf der Hand liegen würde: Er verzichtet darauf, die denkmalgeschützte Bausubstanz zu Wohnungen umzubauen und einzeln an Kapitalanleger zu verkaufen. Stattdessen will er das gesamte Objekt langfristig im eigenen Bestand halten.

          Große Flächen

          Wohnraum soll trotzdem entstehen - allerdings in einer eher ungewöhnlichen Form. Elf erhalten gebliebene Produktionshallen werden als großzügige Lofts zur Miete angeboten. Mit einer Größe von bis zu 1180 Quadratmeter sprengen sie die üblichen Vermarktungskriterien. Die Räume eignen sich zum Beispiel für erfolgreiche Künstler, die einen Wohn- und Arbeitsort gleichzeitig suchen. Näder berichtet schon von ersten Anfragen aus New York.

          Eine Verbindung zu New York lässt sich auch nach einem Blick auf die geplanten Einzelhandelsflächen herstellen. Sie orientieren sich eindeutig am Vorbild Chelsea Market in Manhattan. Der Investor will eine Mischung aus unkonventionellen Läden und innovativer Gastronomie realisieren. Die Läden sollen dabei in den bis zu neun Meter tiefen Gewölbekellern entstehen. Um sie zu erschließen und mit Licht zu versorgen, schlagen die Potsdamer Architekten Georg Marfels und Eric van Geisten vor, den Deckel über den Kellern abzuschneiden und die Einzelhandelsflächen über eine Spirale zugänglich zu machen.

          Aufwendige Revitalisierung

          Das Gesamtprojekt soll letztlich eine Mietfläche von 35 000 Quadratmetern umfassen. Näder bezahlte für die Liegenschaft 17 Millionen Euro und will je 40 Millionen Euro in die Sanierung des denkmalgeschützten Bestands sowie in die Errichtung von Neubauten investieren. Zur Finanzierung des Vorhabens hält er sich bedeckt. Immerhin lässt er durchblicken, dass er es nicht allein mit Eigenkapital realisieren wird. Dass Näder als Berater Florian Lanz an Bord geholt hat, spricht ebenfalls dafür, dass es sich nicht um ein Liebhaberobjekt handelt. Lanz ist Vorstand der börsennotierten Immobiliengesellschaft Estavis, agiert in diesem Fall aber für seine Zweitfirma Lago Invest.

          Dass eine Mischung aus kulturellen und gewerblichen Nutzungen wirtschaftlichen Erfolg haben kann, wollte die TLG Immobilien schon Ende der neunziger Jahre mit der ebenfalls im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg gelegenen Kulturbrauerei demonstrieren. Umgerechnet rund 50 Millionen Euro investierte das bundeseigene Unternehmen damals, um in der im späten 19. Jahrhundert errichteten ehemaligen Schultheiss-Brauerei rund 40 000 Quadratmeter Mietfläche mit ganz unterschiedlichen Nutzungen zu schaffen.

          Beispiel Kulturbrauerei

          "Die Kulturbrauerei ist durch die Symbiose von Kultur und Kommerz geprägt", sagt Jörg Lammersen, Niederlassungsleiter Nord der TLG Immobilien. Das bedeutet, dass so unterschiedliche Nutzer wie das Behindertentheater Ramba Zamba, ein Kino, ein Supermarkt, mehrere Musikclubs und die Berliner Niederlassung der Werbeagentur McCann Erickson nebeneinander existieren. Dabei könne es durchaus zu Konflikten kommen, räumt Lammersen ein: "Etwa wenn Büromitarbeiter am Morgen gelegentlich Glasscherben im Hof antreffen, die Clubbesucher in der Nacht hinterlassen haben."

          Trotzdem hält Lammersen die Kombination von Kultur und vielfältigen anderen Angeboten aus betriebswirtschaftlicher Sicht für sinnvoll. "Ohne die Nutzer aus dem kulturellen Bereich wäre die Kulturbrauerei ein Objekt wie jedes andere auch", lautet seine Begründung. So aber ziehe "das einzigartige Image" Mieter an. Seit Jahren liege der Vermietungsstand konstant auf rund 98 Prozent - die Mieteinnahmen entwickelten sich positiv.

          Breite Mischung

          "In der Mischung rentiert sich die Kulturbrauerei für uns", sagt Lammersen. Die Höhe der Mieteinnahmen nennt er zwar nicht. Da die TLG Immobilien aber grundsätzlich eine Nettorendite von 5,5 bis 6 Prozent anstrebt, dürften die jährlichen Bruttomieteinnahmen angesichts der ursprünglichen Investitionssumme von 50 Millionen Euro wohl mehr als drei Millionen Euro betragen. Die Nutzer tragen dazu in unterschiedlicher Weise bei. Die Theater und anderen Kulturinstitutionen, die Anfang der neunziger Jahre die damalige Industrieruine entdeckten, profitieren nämlich noch von äußerst günstigen Konditionen.

          Ihr ursprünglicher, bis 2011 laufender Mietvertrag garantierte ihnen eine monatliche Miete von gerade einmal fünf Mark (2,56 Euro) pro Quadratmeter. Mittlerweile sind sie Untermieter des Senats, der im Sommer 2011 den Mietvertrag über 4600 Quadratmeter um zehn Jahre verlängerte. Dem Vernehmen nach wurde die Miete zwar angehoben, liegt aber immer noch deutlich unter der marktüblichen Größenordnung, wie sie die gewerblichen Mieter in der Kulturbrauerei zahlen. Maklern zufolge sind für Büros im Stadtteil Prenzlauer Berg ungefähr 10 Euro pro Quadratmeter zu erzielen.

          Sicherer Ankermieter

          Privatinvestor Näder hat indes ganz ohne Makler schon für einen erheblichen Teil von Bötzow Berlin Nutzer gefunden. Er bringt die Ankermieter nämlich einfach selbst mit - die Marketingabteilung seines Unternehmens Otto Bock und eine Rollstuhlmanufaktur werden sich auf dem Areal niederlassen. Da Näder noch begeistert Kunst sammelt, ist auch die Bestückung des geplanten Skulpturenparks elegant gelöst. Der Eigentümer wird dort Kunstwerke aus dem eigenen Bestand präsentieren.

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