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Immobilienkosten : Einfamilienhäuser werden immer teurer

Teurer wohnen: Einfamilienhaus in Dreieich Bild: Frank Röth

Über Jahrzehnte war der Markt für deutsche Einfamilienhäuser äußerst stabil. Das hat sich grundlegend geändert. Nicht nur die Preise für Eigentum steigen.

          Die Niedrigzinspolitik, der Mangel an Grundstücken und die starke Nachfrage nach Immobilien haben auch den Markt für Einfamilienhäuser erreicht. Nach den Erkenntnissen des Maklerverbandes IVD liegen die Preise für Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert derzeit um 4,2 Prozent über dem Vorjahreswert. Damit hat sich der Preisanstieg beschleunigt: 2015 lag er noch bei 3,1 Prozent. Nach den Angaben des IVD ist diese Entwicklung erstaunlich, weil gerade das Einfamilienhaus über Jahrzehnte als Hort der Stabilität galt, also als Immobilientyp, dessen Preise sich kaum bewegten – im Gegensatz etwa zu Eigentumswohnungen, wo im längerfristigen Vergleich ein stärkeres Auf und Ab herrschte. Seit 2010 aber, und inzwischen zunehmend, wird die Nachfrage nach Einfamilienhäusern angeheizt. Das gilt sowohl in den Großstädten als auch in Mittel- und Kleinstädten. Gründe dafür seien unter anderem steigende verfügbare Einkommen und die günstigen Finanzierungsbedingungen.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Am stärksten nahmen die Preise zuletzt in Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern zu (6,4 nach 4 Prozent), während sich die Einfamilienhäuser in den 14 deutschen Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern um 5,9 (4,8) Prozent verteuerten. Das führt der IVD auf einen Nachholeffekt zurück, weil in den kleineren Großstädten die Preisanstiege in den vergangenen Jahren moderater als in den Metropolen waren. Auch in den übrigen Städteklassen hat sich der Preisanstieg ganz überwiegend beschleunigt, so zum Beispiel in den Kommunen mit 30.000 bis 50.000 Einwohnern von 2,4 auf 4,2 Prozent.

          Reihenhäuser werden attraktiver

          So eindeutig sich die Preise bewegten, so unterschiedlich fallen sie in den großen Städten noch immer aus. Das Einfamilienhaus im Bestand mit mittlerem Wohnwert kostet in München im Durchschnitt 840.000 Euro, gefolgt mit weitem Abstand von Stuttgart und Frankfurt. In Bremen müssen Hauskäufer nur gut ein Viertel des Münchener Preises bezahlen. Aber auch in Bremen ziehen die Preise jetzt stark an.

          So haben sich die Preise für Einfamilienhäuser entwickelt.

          Im Zuge der dynamischen Preisentwicklung bei den Reihenhäusern rückt aus der Sicht des IVD das Reihenhaus als günstige Alternative noch stärker in den Blickpunkt. Im Durchschnitt seien Reihenhäuser in den Metropolen knapp 100.000 Euro billiger als Einfamilienhäuser. Gerade für junge Familien sei dies also eine attraktive Wohnform. Allerdings beschleunigt sich auch bei dieser Wohnform der Preisanstieg, und zwar in den Metropolen von 5 auf 6,9 Prozent, in den Großstädten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern von 5,8 auf 6,4 Prozent und in den Gemeinden mit 30.000 bis 50.000 Einwohnern sogar von 2,3 auf 5,1 Prozent.

          Auch Grundstückspreise unterscheiden sich stark

          Die Preisanstiege hängen eng mit der Knappheit des Baugrundes zusammen. Dies zeigt sich vor allem in den größeren Städten, wo das begrenzte Flächenangebot auf eine erhöhte Nachfrage trifft. So sind in den 14 Metropolen die Preise von Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser zuletzt um 8,9 (5,9) Prozent gestiegen. In den Großstädten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern hat sich der Preisanstieg sogar von 5 auf 10 Prozent verdoppelt.

          Ähnlich wie bei den Hauspreisen sind auch bei den Grundstückspreisen die Unterschiede enorm. So kostet der Baugrund je Quadratmeter in normalen Wohnlagen in München inzwischen 1350 Euro, gefolgt mit wiederum großem Abstand von Stuttgart (685 Euro) und Frankfurt (450). Zu den günstigeren Städten zählen Bremen mit 160 Euro und auch Berlin mit 200 Euro, wobei sich der Baugrund in Bremen zuletzt um gut 14 Prozent und in der deutschen Hauptstadt um rund 11 Prozent verteuerte. Einen stärkeren Preisanstieg verzeichneten allein die Münchener Grundstücke, deren Preise zuletzt um fast 17 Prozent zulegten.

          Für die künftige Preisentwicklung der Einfamilienhäuser gilt Ähnliches wie für Eigentumswohnungen: Ein Ende der Dynamik vor allem in den größeren Städten ist nicht abzusehen. Das hängt nach Ansicht des IVD einerseits damit zusammen, dass der starke Zuzug in die Großstädte anhalten dürfte. Andererseits ist ein Ende der Niedrigzinspolitik auf absehbare Zeit unwahrscheinlich.

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