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Steuererhöhung : Ärgernis Grunderwerbsteuer

  • -Aktualisiert am

Berlin machte als erstes Bundesland von der Möglichkeit einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer Gebrauch: Wohnviertel im Bezirk Mitte Bild: AP

Drei Bundesländer haben den Steuersatz schon erhöht. Ein weiteres will nun folgen. Ziehen immer mehr Ländern nach, gewinnt der Immobilienkauf durch Anteilserwerb an Bedeutung.

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          Die Finanzminister in den Bundesländern schauen immer bekümmerter auf ihre rückläufigen Einnahmen. Als vermeintliche Abhilfe scheint inzwischen die Erhöhung des Grunderwerbsteuersatzes immer mehr in Mode zu kommen. So wurde kürzlich bekannt, dass Brandenburg ab dem Jahr 2011 die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent hochschrauben will. Zum 1. März dieses Jahres hatte schon Sachsen-Anhalt den Steuersatz von 3,5 auf 4,5 Prozent angehoben. Davor hatten schon die Stadtstaaten Berlin und Hamburg diesen Schritt vollzogen. Womöglich folgen bald weitere Bundesländer dem Beispiel.

          Es ist jedoch fraglich, ob ein höherer Grunderwerbsteuersatz die Landeskassen tatsächlich nachhaltig füllt. Dieses Vorgehen könnte im Gegenteil eher dazu führen, dass Investoren nach alternativen, also steuerschonenden Gestaltungsmöglichkeiten suchen. Das wäre nur allzu verständlich. Der Erwerb eines Einkaufszentrums zu einem Kaufpreis von 50 Millionen Euro schlägt nach dem höheren Brandenburger Satz grunderwerbsteuerlich künftig mit 2,5 Millionen Euro zu Buche - und nicht mehr mit der ohnehin jetzt schon stolzen Summe von 1,75 Millionen Euro. Diese Mehrbelastung drückt auf die Rendite.

          Lösungsmodell Share Deal

          Angesichts einer steigenden Grunderwerbsteuerbelastung werden daher Immobilieninvestitionen im Wege des Anteilskaufs (Share Deals) voraussichtlich noch beliebter werden. Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer nicht das Grundstück direkt. Vielmehr kauft er die Anteile an einer Objektgesellschaft, die ihrerseits das jeweilige Grundstück hält. Im Einzelnen gibt es dafür verschiedene Erwerbsmodelle. Deren Strukturierung hängt jeweils von der Rechtsform der zu erwerbenden Objektgesellschaft, deren steuerlichen Verhältnissen und von weiteren Umständen ab. Allen Modellen gemeinsam ist jedoch, dass mit ihnen die Grunderwerbsteuerbelastung in erheblichem Maße gesenkt werden kann.

          Die Grundstruktur des in der Praxis wohl gängigsten Modells sieht so aus, dass der Käufer 94,9 Prozent der Kommanditanteile - der Erwerb von 95 Prozent oder mehr würde wiederum Grunderwerbsteuer auslösen - an der als GmbH & Co. KG aufgesetzten Objektgesellschaft erwirbt und gleichzeitig die Komplementärin der Gesellschaft ausgewechselt wird. Der Veräußerer bleibt für mindestens fünf Jahre Minderheitskommanditist mit 5,1 Prozent. Frühestens nach Ablauf von fünf Jahren erwirbt dann der Mehrheitskommanditist den Minderheitsanteil. Grunderwerbsteuer fällt dabei nur in Höhe von 5,1 Prozent der vollen Grunderwerbsteuer an.

          Problem GmbH

          Ein derart begünstigter Anteilskauf nach fünf Jahren kommt allerdings nicht in Betracht, wenn die zu erwerbende Gesellschaft eine GmbH sein sollte. In diesem Fall muss der Minderheitsanteil dauerhaft vom Veräußerer oder einem Dritten gehalten werden. Um die damit verbundene, relativ hohe Fremdbeteiligung zu reduzieren, kann eine sogenannte „Rett-Blocker“-KG zwischengeschaltet werden.

          „Rett“ steht als Abkürzung für Real Estate Transfer Tax, also Grunder-werbsteuer. Diese KG wird eingesetzt, um den Minderheitsanteil von 5,1 Prozent an der Objekt-GmbH zu erwerben. An der KG ist dann wiederum der Käufer mit 94,9 Prozent - wie an der GmbH - und der Verkäufer beziehungsweise ein Dritter mit 5,1 % beteiligt. Im Ergebnis reduziert sich die Beteiligung des Verkäufers beziehungsweise des Dritten auf eine Quote im unteren Promille-Bereich.

          Auswirkungen im Blick

          Damit die jeweilige Erwerbsstruktur von der Finanzverwaltung auch anerkannt wird, müssen die entsprechenden Verträge freilich umsichtig abgefasst werden. Dabei sollte der Erwerber nicht nur die unmittelbare Erwerbsstruktur im Auge behalten. Er muss auch, wenn es sich bei ihm um einen Konzern handelt, daran denken, wie sich der Kauf der Minderheitsanteile auf höheren Konzernstufen auswirken wird.

          Um Missverständnissen vorzubeugen: Die gerade vorgestellten Möglichkeiten sind nicht als solche als Steuerumgehung einzustufen. Vielmehr werden Gestaltungsmöglichkeiten genutzt. Überdies sind sie nicht nur mit Vorteilen verbunden. So ist der Verkäufer gehalten, mindestens weitere fünf Jahre Minderheitsgesellschafter zu bleiben, im Falle des GmbH-Erwerbs gar für immer. Der Käufer muss sich seinerseits darüber im Klaren sein, dass er für mindestens fünf Jahre einen „fremden“ Mitgesellschafter an Bord hat, der ihn in der Verwaltung der Immobilie zumindest stören könnte.

          Höherer Aufwand

          Der Erwerb über einen Share Deal setzt also ein gewisses gegenseitiges Vertrauen voraus. Zudem ist der Transaktionsaufwand höher als bei einem unmittelbaren Grundstückskauf. Auch der Folgeaufwand an Buchführung und Rechnungslegung sollte bedacht werden. Das Ganze lohnt sich also erst ab einem gewissen Transaktionsvolumen.

          Der Autor ist Partner der Sozietät Schiedermair Rechtsanwälte in Frankfurt.

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