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Investment : Knappheitspreise für Einzelhandelsobjekte

  • -Aktualisiert am

Die Thier-Galerie in Dortmund ist das jüngste Shoppping-Center im Land. Bild: dpa

Auf der Suche nach einer sicheren Immobilienanlage führt derzeit offenbar kein Weg an Handelsimmobilien vorbei. Die Renditen gehen seit geraumer Zeit zurück. Das Geschäft mit diesen Immobilien läuft in Deutschland auf vollen Touren.

          Das Geschäft mit Einzelhandelsimmobilien läuft in Deutschland auf vollen Touren. Daran haben auch die Verwerfungen am Aktienmarkt in den vergangenen Wochen und die damit verbundene Verunsicherung über die konjunkturellen Aussichten nichts geändert. Gerade feierte der Hamburger Shoppingcenter-Spezialist ECE die Eröffnung des 33 000 Quadratmeter Verkaufsfläche umfassenden Thier-Galerie in Dortmund - eine Projektentwicklung, die kurz nach dem Höhepunkt der Finanz- und Wirtschaftskrise in Angriff genommen wurde und inzwischen mehrheitlich im Besitz von zwei Fonds des Initiators Hamburg Trust ist. Das noch größere Shoppingcenter-Vorhaben „Skyline-Plaza“ von ECE und CA Immo in Frankfurt ist in der vergangenen Woche sogar schon vor dem Beginn der Bauarbeiten an den Versicherungskonzern Allianz für eine dreistellige Millionensumme verkauft worden.

          Allein in den ersten sechs Monaten dieses Jahres wechselten Einzelhandelsflächen für gut 6 Milliarden Euro den Besitzer. Damit entfiel mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens mit deutschen Gewerbeimmobilien auf dieses einst überschaubare Marktsegment. Derzeit deutet alles darauf hin, dass sich dieser Trend mindestens bis zum Jahresende fortsetzt. „Das ist ein Ansturm auf sichere Anlagen“, begründet Harald Ortner vom Hamburger Projektentwickler HBB die große Beliebtheit von Handelsimmobilien unter institutionellen Investoren. Sind die Objekte erst einmal vermietet, haben die Käufer weitgehend Ruhe. In großflächigen Shoppingcentern laufen die Mietverträge üblicherweise zehn Jahre, in Fachmarktzentren 15 Jahre und länger. Das gibt diesem Marktsegment eine gewisse Berechenbarkeit.

          Tatsächlich hatte sich die Konsumfreude der Deutschen schon während der schwelenden Staatsschuldenkrise im ersten Halbjahr als erstaunlich robust erwiesen. Ablesbar ist das an den Konsumindikatoren, die das Marktforschungsinstitut GfK Geomarketing erstellt. „Früher war der deutsche Konsument ein scheues Reh, das schnell auf das wirtschaftliche Umfeld reagierte“, sagt der Leiter des GfK-Bereichs Real Estate Consulting, Manuel Jahn. Nach 20 Jahren Konsumzurückhaltung und 20 Jahren mit sinkenden Reallöhnen gebe es inzwischen aber einen Nachholbedarf, der nun gedeckt werde. Hinzu kommt nach Ansicht von Jahn auch eine „gefühlte Sicherheit“ unter den Arbeitnehmern. Trotz Staatsschuldenkrise und Euro-Angst sei die Furcht vor der Arbeitslosigkeit gering. Auch lägen die ersten Lohnsteigerungen nach der Wirtschaftskrise noch nicht lange zurück.

          Hohe Preise drücken auf die Renditen

          Immobilieninvestoren, vor allem auch aus dem Ausland, zeigen sich von der beobachteten Stabilität beeindruckt. Gleichzeitig hat sich das Vermietungsgeschäft nach der Wirtschaftskrise wieder deutlich belebt, während Leerstände angesichts der restriktiven Genehmigungspraxis in Deutschland nicht ein solches Problem darstellen wie auf manch anderen europäischen Märkten. Inzwischen sind gut vermietete Handelsimmobilien mit optimaler Standortqualität zu einem solch knappen Gut geworden, dass die hohen Preise schon schmerzhaft auf die Rendite drücken.

          Nach Angaben des Maklerhauses CB Richard Ellis (CBRE) reduzierte sich zwischen dem zweiten Quartal 2010 und dem zweiten Quartal 2011 die Spitzenrendite für Shoppingcenter um 40 Basispunkte auf nur noch 5,1 Prozent. Für erstklassige Fachmarktzentren ging sie um 50 Basispunkte auf 6 Prozent zurück. Von einer Übertreibung mögen die meisten Marktakteure aber nicht sprechen. „Wir sehen aktuell keine Preisblase“, kommentiert Thomas Kuhlmann, Vorstandsmitglied der auf Fachmarktzentren spezialisierten Hahn-Gruppe, das Marktgeschehen. „Es besteht allerdings das Risiko, dass Investoren in Einzelfällen überhöhte Preise mangels ausreichender Erfahrung mit der Anlageklasse Einzelhandel bezahlen.“

          Viele Herausforderungen

          Trotz des erfreulichen Bildes, das der Investmentmarkt für Handelsimmobilien derzeit liefert, kann von einem überschäumenden Optimismus unter den Marktakteuren keine Rede sein. Das machte der Jahreskongress des German Council of Shopping Centers (GCSC) in der vergangenen Woche in Berlin deutlich. Statt das derzeit gute Marktumfeld zu genießen, setzten sich die Teilnehmer mit den anstehenden Herausforderungen für den großflächigen Einzelhandel auseinander.

          Und davon gibt es genug, wie der Vortrag von Marketing-Professor Thomas Rudolph von der Universität St. Gallen deutlich machte. Er verwies unter anderem auf den Umstand, dass das Flächenwachstum größer sei als das Umsatzwachstum. Shoppingcenter würden sich in der Architektur und im Mietermix auch immer ähnlicher. Vor allem aber müsse der Herausforderung durch den Internethandel begegnet werden - nicht zuletzt, indem sich der stationäre Handel die Möglichkeiten der Online-Technologie selbst zunutze mache.

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