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Immobilienanlage : Verunsicherung trifft amerikanische Immobilienfonds

  • -Aktualisiert am

New York: Attraktive Immobilienbeteiligungen lassen noch auf sich warten Bild: AP

Die Anzahl an Beteiligungsmodellen ist in den vergangenen Monaten überschaubar geworden. Im Angebot finden sich vor allem riskante Blind-Pool-Konzepte und Projektentwicklungen.

          Der Immobilienmarkt in den Vereinigten Staaten ist seit geraumer Zeit durch ein verschwindend geringes Handelsvolumen gekennzeichnet. Das erschwert es allen Marktteilnehmern, tatsächliche Werte zu ermitteln. „Niemand verkauft in diesen Zeiten eine ertragreiche Immobilie“, sagt Volker Arndt, Geschäftsführer des Darmstädter Fondsinitiators US Treuhand. „15 Jahre Mietvertrag und 8 Prozent Rendite - so etwas kommt auf absehbare Zeit nicht auf den Markt.“

          Seiner Ansicht nach wird es für Investoren vielmehr günstiger sein, mit Banken zu verhandeln, bei denen in Kürze eine problembehaftete Finanzierung ausläuft. In einem solchen Fall könne zum Beispiel ein Fonds einspringen. „Hat die Bank einen notleidenden Immobilienkredit schon etwa zur Hälfte abgeschrieben, dürfte sie einen Kurs von 60 bis 70 Prozent des Immobilienwertes akzeptieren“, sagt Arndt. Der Ertrag aus dem Investment komme dann weiterhin aus den Mieteinnahmen und könne auf Basis des günstigen Einstandspreises rasch eine zweistellige Rendite bedeuten. Allerdings ist das Konzept noch nicht vollständig ausgereift. So stellt sich dabei zum Beispiel die Frage nach einem unerlaubten Kreditgeschäft.

          Schwer zu verkaufen

          Beteiligungen an amerikanischen Immobilien, die hierzulande aktuell auf dem Markt sind, fokussieren sich vor allem auf sogenannte Blind-Pool-Konzepte und Projektentwicklungen. Diese Angebote sind allerdings riskant und deshalb in der Anlegerschaft schwer zu plazieren. Kein Wunder, dass sich selbst Marktführer zurückhalten. „Es kann gut sein, dass wir 2010 keinen Publikumsfonds anbieten“, sagt Christoph Kahl, geschäftsführender Gesellschafter der auf die Vereinigten Staaten ausgerichteten Immobilienfondsgesellschaft Jamestown. Im zurückliegenden Jahr hat der Initiator 65 Millionen Dollar für seinen Blind-Pool-Fonds Co-Invest 5 eingesammelt. Anleger wissen dabei zunächst nicht, in welche Objekte ihr Kapital fließt. Sie verlassen sich stattdessen darauf, dass Jamestown geeignete Immobilien mit Entwicklungspotential ausfindig macht. „Der Umsatz ist bescheiden, aber immerhin noch besser als von uns erwartet“, blickt Kahl zurück.

          Im Verlauf von gut zwei Jahren hat Jamestown insgesamt rund 450 Millionen Dollar für den Fonds eingesammelt und steht nun vor der Aufgabe, das Geld sinnvoll auszugeben. Erste Investitionen sind kürzlich getätigt worden. Jamestown erwarb sechs Einkaufszentren mit der Supermarktkette Publix als Ankermieter im Südosten der Vereinigten Staaten. Eine Wohnanlage könnte folgen. Von Bürogebäuden lässt der Fondsinitiator dagegen erst einmal die Finger. „Die Investitionen erweisen sich als erheblich zäher als erwartet. Wir dachten, dass uns die Gelegenheiten vor die Füße rollen. Aber die niedrigen Zinsen bewirken, dass selbst eine Vermietung von vielleicht 60 Prozent ausreicht, um die Darlehen zu bedienen - Notverkäufe finden daher kaum statt“, sagt Kahl. An eine Krise glaubt er übrigens nicht mehr, sondern vielmehr an einen normalen Zyklus, auch wenn er ausgeprägter ausfällt als in der Vergangenheit.

          Situation ausnutzen

          Gegen den Trend hat Fondsinitiator TSO-DNL mit 18 Millionen Dollar mehr Eigenkapital eingesammelt als im Vorjahr. „Wir nutzen die Situation, um Immobilien mit einem Abschlag von bis zu 40 Prozent zu erwerben“, sagt Geschäftsführer Wolfgang Kunz. In seinem Fokus stehen dabei nicht spektakuläre Gebäude in New York oder Washington, sondern vielmehr Büroimmobilien an weniger frequentierten Standorten. Als Beispiele nennt er die Städte Atlanta und Chattanooga im Südosten der Vereinigten Staaten. Ein Nachfolgefonds ist in Planung. Das Konzept dabei bleibt gleich: Anleger stellen einem Blind-Pool Geld zur Verfügung.

          Die Beteiligungsgesellschaft Acron aus Düsseldorf hat in diesem Jahr amerikanische Immobilien ausschließlich über Privatplazierungen angeboten. An einer Projektentwicklung im Großraum Dallas beteiligten sich ganze vier Anleger mit insgesamt 3,7 Millionen Dollar. „Das wird unser Weg auch im Jahr 2010 sein“, kündigt Geschäftsführer Oliver Weinrich an, der bei Acron unter anderem für die Produktentwicklung zuständig ist. Einen Publikumsfonds plant er für das kommende Jahr noch nicht: „Unser Modell ist weit weg von den üblichen Erwartungen. Der Fonds sieht keine laufenden Ausschüttungen vor, sondern wird seine Investoren am Ende der Laufzeit glücklich machen.“

          Attraktive Gelegenheiten

          Auch Joachim Seeler, Geschäftsführer von Hamburg Trust, wendet sich verstärkt an vermögende Investoren mit hohen Beteiligungssummen. Gerade in der gegenwärtig schwierigen Situation erwartet er deutlich mehr attraktive Gelegenheiten in den Vereinigten Staaten als in den vergangenen zwölf Monaten. „Wir kaufen dann, wenn die Kanonen donnern“, sagt Seeler. Büroimmobilien, etwa in New York, seien derzeit sehr günstig bewertet. „Außerdem werden in den kommenden Jahren zahlreiche Immobilienkredite auslaufen und die Eigentümer in Schwierigkeiten bringen.“

          Ein komplett anderes Geschäft betreibt Walton International. Das Unternehmen mit Sitz in Kanada plaziert von Hamburg aus Beteiligungen, mit denen Anleger darauf spekulieren, dass aus Farmland Baugrundstücke werden. Dafür hat Walton den Begriff des „Landbankings“ erfunden. Der nächste Fonds investiert wie sein Vorgänger am Schnittpunkt der Großstädte Phoenix und Tuscon im Bundesstaat Arizona. Walton geht davon aus, dass die Städte dort langfristig zusammenwachsen. „Unserem Konzept kommt die derzeitige Situation entgegen“, sagt Karl-Benno Nagy, Geschäftsführer der Gesellschaft in Deutschland. „Die Preise sind gefallen. Doch das ändert nichts daran, dass die Zahl der Amerikaner jedes Jahr in der Größenordnung der Einwohner Berlins wachsen wird. Neue Wohnungen und Häuser sind also dringend nötig.“

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