Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, bieten für Käufer viele Vorteile. Sie verfügen meistens über eine hohe architektonische und bautechnische Qualität und liegen in einem gewachsenen Umfeld.

Wer eine solche Immobilie modernisiert, erhält außerdem erhebliche Steuervergünstigungen. Er kann die Kosten für die Modernisierung in den ersten 8 Jahren mit 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren mit 7 Prozent abschreiben (Denkmal-AfA). Wer das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken nutzt, kann die Kosten 10 Jahre lang in Höhe von 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen. Die Vergünstigung erhält man auch, wenn man eine Wohnung vom Bauträger kauft und von diesem modernisieren lässt.

Allerdings gibt es bei Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien auch viele Fallstricke. Zunächst ist zu bedenken, dass man die Wohnung kaufen muss, bevor die Modernisierung durchgeführt worden ist. Steuerbegünstigt sind nämlich nur die Baumaßnahmen, die nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt werden. Man muss also als Investor die „Katze im Sack“ kaufen.

Steuerstundungsmodell:

Auf Grund einer im Jahre 2005 eingeführten Vorschrift kann man die Steuervorteile aus einer vermieteten Immobilie nicht geltend machen, wenn es sich um ein sogenanntes Steuerstundungsmodell handelt. Dieser Begriff klingt zunächst nebulös. Die Finanzverwaltung hat jedoch ein Schreiben herausgegeben, wonach ein solches Modell nur vorliegt, wenn der Käufer dem Bauträger zusätzlich zu dem Kaufpreis noch Gebühren für eine Nebenleistung wie etwa eine Mietgarantie oder die Vermittlung der Finanzierung zahlt.

Am besten ist es daher, man nimmt derartige Leistungen überhaupt nicht in Anspruch - auch nicht von dem Vermittler der Wohnung. Zulässig sind derartige Zusatzleistungen nur, wenn sie mit dem Kaufpreis abgegolten sind (All-inclusive-Lösung) und keine gesonderte Gebühr dafür gezahlt wird. Unschädlich sind außerdem diejenigen Zusatzleistungen, die der Bauträger während der Phase der Vermietung erbringt, wie etwa die Verwaltung der Wohnung. Hierfür darf man sogar ein gesondertes Entgelt bezahlen.

Dachgeschosswohnungen:

Probleme haben Anleger, die eine Dachgeschosswohnung erwerben. Denn in diesen Fällen verweigern die Denkmalschutzämter in der Regel die Bescheinigung, dass die Baumaßnahme erforderlich war, um das Gebäude als Denkmal zu erhalten. Eine solche Bescheinigung ist aber zwingend erforderlich, um vom Finanzamt den Steuervorteil zu erhalten.

Meistens kann man dem Denkmalschutzamt aber klarmachen, dass mit dem Ausbau des Dachgeschosses viele Maßnahmen verbunden waren, die zur Erhaltung des Gebäudes erforderlich waren, wie zum Beispiel die Erneuerung des Dachstuhls oder die Isolierung und Neueindeckung des Daches. Letztlich handelt es sich dabei um alle die Maßnahmen, die nicht das Sondereigentum an der Wohnung, sondern das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Schätzungsweise sind daher etwa 40 Prozent der Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses bescheinigungsfähig. In der Vergangenheit haben allerdings die Finanzämter die Steuervergünstigung trotz Vorliegens der Bescheinigung versagt. Dabei haben sie sich auf eine Anweisung des Bundesministeriums der Finanzen aus dem Jahre 2007 berufen, wonach die Denkmal-AfA versagt werden soll, wenn durch die Baumaßnahmen ein Neubau entstanden ist.

Steuerlich betrachtet, stellt die im Dachgeschoss entstandene Wohnung nämlich einen Neubau dar, weil die betreffende Eigentumswohnung ein selbständiges Wirtschaftsgut ist und dieses vorher noch nicht existiert hatte. Dieses Problem hat sich zum Glück erledigt. Denn mit Urteil vom 24. Juni 2009 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass im Hinblick auf die Denkmalabschreibung ein Neubau nur dann vorliegt, wenn ein neuer Baukörper errichtet wird.