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Bewertung : Strengere Regeln lassen weniger Spielraum

  • -Aktualisiert am

Viel Verordnung, wenig Bauchgefühl: Die Ermittlung des Verkehrswerts von Gebäuden folgt in Deutschland festen Regeln. Bild: dpa

Der Gesetzgeber hat das Bewertungsrecht nach mehr als 20 Jahren neu sortiert. Im Alltagsgeschäft von Immobilienbewertern sollte sich jedoch nicht viel ändern.

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          Die Immobilienbewerter im Lande arbeiten künftig auf einer überarbeiteten Grundlage. Der Bundesrat hat zu Beginn dieses Monats die Novelle der Wertermittlungsverordnung verabschiedet. Damit ist nach mehr als zwei Jahren Vorarbeit nun auch die letzte Hürde im Gesetzgebungsverfahren überwunden. „Das neue Bewertungsrecht schafft klare Rechtsgrundlagen für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien“, hatte kurz zuvor Bundesbauminister Peter Ramsauer (CSU) als Anspruch formuliert.

          Den Verfassern war 2007 als Auftrag mit auf den Weg gegeben worden, die Transparenz auf dem Grundstücksmarkt und die Vergleichbarkeit der Wertermittlungsergebnisse zu verbessern sowie weitere Verfahrensvarianten im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen. Praktiker wie der Berliner Sachverständige Eberhard Stoer sehen in dem nun vorliegenden Regelwerk vor allem eine notwendige Präzisierung und Anpassung an den zeitgemäßen Sprachgebrauch. Er fühlte sich während des Gesetzgebungsverfahrens etwas an die Rechtschreibreform erinnert: „Viel Gedröhne, und das Ergebnis ist dünn.“ Immerhin sei die nun vorliegende Novelle kein Rückschritt.

          Größere Klarheit

          Die angestrebte größere Klarheit schlägt sich schon im Titel des Regelwerkes nieder. Künftig ist der Wertermittlungsverordnung das Wort Immobilien vorangestellt, um den Bezug zum Anwendungsbereich unmissverständlich herzustellen. Dabei ist die Verordnung eigentlich nur für Behörden relevant. Doch die darin beschriebene Methode ist für die Erstellung sämtlicher Gutachten ein entscheidender Bezugspunkt. Spätestens bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wird das deutlich, wo Gutachten ohne Bezug zur Verordnung als chancenlos gelten.

          Notwendig wurde die Überarbeitung nicht zuletzt durch die Reform der Erbschaftsteuer, die Anfang 2009 in Kraft getreten ist. Damit wird der Steuersatz nunmehr aus dem Verkehrswert und nicht mehr aus dem Einheitswert einer Immobilie abgeleitet. Das machte eine schematische Bewertungssituation notwendig, die auch von Finanzämtern anwendbar ist. „Die Regulierung ist jetzt strenger, um die Bewertung nachvollziehbarer zu machen“, beschreibt Hugo Sprenker, öffentlich bestellter Sachverständiger aus Freiburg, die wesentliche Veränderung. Allerdings rückten dadurch Markterfahrung, Fachwissen und nicht zuletzt das Bauchgefühl in den Hintergrund. „Das bedauere ich etwas“, lässt er leise Kritik an dem neuen Regelwerk anklingen.

          Modernisierung und Aktualisierung

          Für ehrgeizig hält der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) das Vorhaben, bis 2012 eine vollständige Ermittlung der Bodenrichtwerte zu erreichen. „Da muss man Abstriche machen“, sagt ZIA-Geschäftsführerin Tanja Wiebe. Es werde noch ein paar Jahre dauern, bis die Werte wirklich flächendeckend ermittelt seien. Insgesamt überwiegen bei der Vertreterin des Brancheverbandes aber die positiven Töne. Das überarbeitete Regelwerk stellt für sie eine Modernisierung und Aktualisierung der Grundlagen der Immobilienbewertung dar.

          Zu kurz gesprungen sind die Verfasser der Novelle nach einer ersten Einschätzung von Juristen bei ihrem Vorhaben, das international verbreitete Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) in die Verordnung einzubinden. Dem sollte eigentlich die künftige Ertragswertermittlung „auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge“ entsprechen. „Trotz der in diesem Punkt deutlichen Formulierung in der Verordnungsbegründung ist die Praxis weitgehend der Auffassung, dass eine Normierung des DCF-Verfahrens gerade nicht erfolgt ist“, stellt Frank Müller, Rechtsanwalt in der Frankfurter Kanzlei von Hogan Lovells, fest. „Es handelt sich bei der Neuregelung vielmehr lediglich um eine weitere Rechenvariante des bisherigen Ertragswertverfahrens, nicht aber um ein Prognoseverfahren nach internationalen Gepflogenheiten.“

          Entwarnung für die Praxis

          Letztlich werde sich durch die vorliegende Immobilienwertermittlungsverordnung in der Praxis nicht viel ändern, erwartet Müller. Erfahrene Sachverständige wie Sprenker teilen diese Einschätzung. Es sollte auch kein Mehraufwand anfallen. Allerdings warnt er vor einer zunehmenden Ergebnisgläubigkeit bei der Anwendung von Bewertungsprogrammen, der nun möglicherweise Vorschub geleistet werde: „Man kann nicht jedes Rechenergebnis als richtigen Verkehrswert betrachten.“

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