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Hauskauf in Brasilien : Paradies für Globetrotter

  • -Aktualisiert am

Exklusive Lage: Haus nahe der Praia do Rosa. Bild: Werner Rudhart / VISUM

Niedrige Preise, lässiger Lebensstil – wer in Brasilien Immobilien erwerben will, für den ist die Gelegenheit günstig. Doch der Immobilienkauf hat seine Tücken.

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          Luiz de Sueza ist Brasilianer, wie er im Buche steht. Lebhaft, leidenschaftlich und selten leise – und alle drei Eigenschaften flammen sofort auf, wenn er hört, dass jemand in seinem Heimatland Immobilien kaufen möchte. „Meu deus, fique atento! Muito cuidado!“ Kurz und zu Deutsch: Vorsicht! De Sueza, der seit vier Jahrzehnten in Deutschland lebt, schwärmt viel und gerne von seiner Heimat. Er selbst hat vor Jahren dort geerbt und ein Grundstück gekauft – und möchte seinen echten Namen darum auch nicht in der Zeitung lesen. Dennoch ist seine Aussage eindeutig. „Ohne sehr gute Kontakte würde ich mir das heute nicht mehr so einfach zutrauen.“

          Unklare Grundstücksgrenzen, ungeklärte Besitzverhältnissen fehlende oder falsche Verträge, nicht beachtete Umweltauflagen, alte Bausünden – die Liste der Unwägbarkeiten ist lang, die der Grafiker auflistet. Dabei sei es keineswegs immer böse Absicht, wenn Verkäufe scheitern, meint de Sueza. Oft wüssten die Verkäufer eines Hauses es selbst nicht besser, so hat er es selbst schon erlebt.

          Nicht selten ist es aber auch die bewusst laxe Auslegung geltender Regeln, die Käufer am brasilianischen Immobilienmarkt in Teufels Küche bringt. Ganze Wohngebiete entstehen in Gebieten, in denen Bauen überhaupt nicht erlaubt ist. So beispielsweise rund um den Guarapranga-Stausee im Süden São Paulos. Um das Wasserreservoir der Millionenstadt wurden in den achtziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts massenhaft Schwarzbauten errichtet und teilweise verkauft. Bis heute werden Umweltsünden beseitigt und Bauten abgerissen. Die Gegend ist ein Tal der Tränen für manchen Kleininvestor.

          Auf die Formalien achten

          „Immobilienkauf in Brasilien kann tückisch sein!“ Dieser Aussage de Suezas widersprechen weder Immobilienexperten noch Juristen, die sich auf das größte Land Südamerikas spezialisiert haben. Auch Luciana Mestrieri-Seidl nicht. Die gebürtige Brasilianerin ist Anwältin, in Deutschland und Brasilien zugelassen und hat sich auf Immobilien spezialisiert.

          Canavieiras zählt zu den gefragten Gegenden.
          Canavieiras zählt zu den gefragten Gegenden. : Bild: Leo Drumond/Nitro Imagens/laif

          Eines der Probleme, erläutert sie, ist die Tatsache, dass im größten südamerikanischen Land nach wie vor vieles inoffiziell abläuft, vor allem in den ländlichen Gebieten. „Die Menschen sind arm und wollen Gebühren sparen“, beschreibt die Anwältin die Situation. Ausländische Käufer sollten sich hierauf jedoch in keinem Fall einlassen. Denn tatsächlich müssen auch in Brasilien Kaufverträge notariell beglaubigt werden – und auch das ist nur ein halber Schritt.

          Denn was amtlich aussieht und von gutgläubigen Käufern nicht selten als rechts- und endgültig betrachtet wird, ist letztlich nicht mehr als der privatrechtliche Anspruch auf eine Eigentumsübertragung im Grundbuch. Diese erfolgt aber erst, wenn sichergestellt ist, dass Grundstück und/oder Immobilie nicht mit anderen Ansprüchen belegt sind, beispielsweise Steuerforderungen. Das zu klären ist oft zeitaufwendig und teuer. Und selbst mit dem Eintrag ins Grundbuch ist man in Brasilien als Immobilienkäufer noch längst nicht aus der Gefahrenzone.

          Wie man ein Landstück „ersitzt“

          Das hängt mit dem hierzulande juristisch zwar ebenfalls möglichen, aber relativ unbekannten Phänomen des „Ersitzens“ zusammen. Das bedeutet: Wer ein Grundstück oder eine Immobilie jahrelang nutzt, erwirbt nach einer gewissen Zeit auch das Eigentumsrecht daran. In Deutschland kennt man so etwas deswegen kaum, weil es erstens ein funktionierendes Katasterwesen gibt, zweitens das Land so klein ist, dass wirklich brachliegende Flächen kaum existieren. Und drittens, weil die Frist immerhin dreißig Jahre beträgt.

          Doch im mit 8,5 Millionen Quadratkilometern fünftgrößten Staat der Erde können Nutzer ein Grundstück bereits nach fünf Jahren „ersitzen“. Mitunter sogar schon nach zweien. Immer wieder erlebt denn auch Ralph Stock, Anwalt in Köln, dass gutgläubige Käufer Land erwerben, beispielsweise Waldflächen im Amazonasgebiet, dann aber feststellen, dass dieses längst besiedelt ist. Stock hat sich auf deutsch-brasilianische Geschäftsbeziehungen spezialisiert und regelmäßig auch mit Immobilienkäufen in dem südamerikanischen Land zu tun.

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