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Milieuschutz : Mieterinteressen gegen Investorenfolter

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Übertriebener Luxus? An der Wand hängende Toiletten wie hier in einer Berliner Wohnanlage können gegen Milieuschutzsatzungen verstoßen. Bild: Matthias Lüdecke

Mieter erhoffen sich davon Schutz vor Mietsteigerungen, Investoren beklagen hingegen einen Eingriff in ihre Rechte als Eigentümer: Das Instrument des Milieuschutzes erlebt in deutschen Großstädten eine Renaissance.

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          In den vergangenen Jahren hat sich der Reuterkiez zu einer bevorzugten Berliner Wohnlage entwickelt. Die Reuterstraße und ihre Seitenstraßen sind von Gründerzeithäusern geprägt, viele Cafés und kleine Läden haben sich angesiedelt, und zum Landwehrkanal und dem für seinen Wochenmarkt bekannten Maybachufer sind es nur ein paar Schritte. Kein Wunder, dass auch Immobilieninvestoren längst ihren Blick auf dieses früher als sozialer Brennpunkt geltende Viertel gerichtet haben. Doch glücklich werden sie damit nicht unbedingt: Erst letzte Woche musste ein Investor seine Ambitionen beerdigen – denn der Bezirk Neukölln nahm sein Vorkaufsrecht für das Wohnhaus in der Liberdastraße 10 wahr.

          Der Vorfall wirft ein Schlaglicht auf eine Entwicklung, die Immobilieninvestoren vor allem in Berlin, aber auch in anderen Großstädten wie Frankfurt beunruhigt und gleichzeitig viele Mieter erfreut. Denn es mehren sich die Fälle, in denen Kommunen in sogenannten Milieuschutzgebieten ihr Vorkaufsrecht wahrnehmen und damit dem Verkauf von Wohnhäusern an Privatinvestoren einen Riegel vorschieben. „Das Vorkaufsrecht ist ein Instrument, das gut in die momentane politische Landschaft passt“, kritisiert Thomas Groth, Vorstandsvorsitzender des Landesverbandes Berlin/Brandenburg des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Denn es ermögliche es der Politik, „rigoros“ in den Wohnungsmarkt einzugreifen.

          Grundlage dafür ist das Baugesetzbuch. Dieses regelt in Paragraph 24, in welchen Fällen die Kommune ein solches Vorkaufsrecht ausüben darf – unter anderem dann, wenn sich ein Gebäude in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung befindet und wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Solche meist Milieuschutzgebiete genannten Erhaltungsgebiete verfolgen das Ziel, die soziale Zusammensetzung der Bewohner zu bewahren. Damit die Eigentümer nicht durch eine aufwendige Modernisierung die Mieten in die Höhe treiben können, müssen sie sich bauliche Maßnahmen an ihren Immobilien von den Behörden genehmigen lassen.

          Das ist nicht neu. Neu aber ist, mit welcher Vehemenz vor allem der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg die soziale Erhaltungssatzung als wohnungspolitisches Kampfinstrument einsetzt. „Unser Ziel ist es, dass die Bevölkerung im von Gentrifizierung betroffenen Friedrichshain-Kreuzberg bleiben kann“, verdeutlicht dies Baustadtrat Florian Schmidt (Bündnis 90/Die Grünen). Deshalb arbeitet der Bezirk daran, weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen. Zudem will er laut Schmidt „alle rechtlichen Mittel nutzen, um der Verdrängung der Bevölkerung entgegenzuwirken“.

          „In Milieuschutzgebieten unmöglich, Eigentumswohnungen zu schaffen“

          Konkret bedeutet dies nach Beobachtung von Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner in der Kanzlei Bottermann Khorrami, dass der Bezirk Investoren immer öfter eine sogenannte Abwendungsvereinbarung vorlegt, in der diese besonders weit reichende Vorgaben der öffentlichen Hand akzeptieren sollen. Im Gegenzug verzichtet der Bezirk auf sein Vorkaufsrecht. Bottermann rät den betroffenen Investoren, eine solche Vereinbarung nicht ohne weiteres zu unterzeichnen. „Denn“, so der Rechtsanwalt, „zumindest bisher handelte es sich unserer Erfahrung nach um einen Bluff, mit dem der Bezirk den Investor zwingen wollte, noch weiter gehende Einschränkungen hinzunehmen, als sie in Milieuschutzgebieten ohnehin gelten.“

          Mittlerweile aber meinen es manche Bezirke durchaus ernst. So übte zum Beispiel Friedrichshain-Kreuzberg in der Wrangelstraße 66 in Kreuzberg das Vorkaufsrecht aus. Beim benachbarten Haus mit der Nummer 64 konnte der Eigentümer dies nur verhindern, indem er sich in einer Abwendungsvereinbarung unter anderem dazu bereit erklärte, 20 Jahre lang keine Umwandlung in Eigentumswohnungen vorzunehmen. Das geht noch über die seit 2015 in Berliner Milieuschutzgebieten ohnehin geltende Regel hinaus, wonach die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig ist.

          „Im Grunde ist es in Milieuschutzgebieten unmöglich, Eigentumswohnungen zu schaffen“, klagt deshalb Jakob Mähren, Chef des Berliner Bestandshalters Mähren AG. Das kritisiert auch Jacopo Mingazzini, Vorstand der auf die Privatisierung ehemaliger Mietwohnungen spezialisierten Accentro AG. Mieter, sagt Mingazzini, seien auch nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen geschützt, da sie ein Vorkaufsrecht hätten und eine Eigenbedarfskündigung für zehn Jahre ausgeschlossen sei. Ulrich Ropertz hingegen, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, hält Milieuschutzgebiete für ein im Grundsatz sinnvolles Instrument. „Es geht darum, die bestehende Mieterstruktur zu erhalten“, sagt er. Ob das gelinge, hänge wesentlich davon ab, ob die Kommune die im Milieuschutzgebiet geltenden Vorschriften wirkungsvoll kontrolliere.

          Wie wollen die Kommunen ihr Vorkaufsrecht stemmen?

          Um gegen steigende Mieten vorzugehen, brauche es in erster Linie zusätzlichen Wohnraum, argumentiert hingegen Immobilienunternehmer Mähren. Hier wirke sich der Milieuschutz nachteilig aus, da der Ausbau von Dachgeschossen oft nicht genehmigt werde. Und wenn doch, dann hilft das laut Rechtsanwalt Bottermann „dem Investor auch nicht, wenn ihm gleichzeitig der Anbau eines Aufzugs verwehrt wird“.

          Tatsächlich sind Sanierungsmaßnahmen in sozialen Erhaltungsgebieten immer stark eingeschränkt. Was genau zulässig ist und was nicht, wird allerdings von Kommune zu Kommune unterschiedlich beurteilt. Aus Berlin melden Marktbeobachter, dass gelegentlich bereits der Einbau eines wandhängenden WCs als unzulässige Luxusmodernisierung gewertet wird. Häufige Streitfälle sind der Anbau von Balkonen und die Installation eines Aufzugs. In Frankfurt existiert dafür ein Kriterienkatalog, dem zufolge der Anbau von Balkonen bis acht Quadratmeter Größe grundsätzlich zulässig ist. Grundrissänderungen sind in Frankfurt dann erlaubt, wenn dadurch eine durchschnittliche Größe – für eine Drei-Zimmer-Wohnung maximal 95 Quadratmeter – nicht überschritten wird.

          Grundsätzlich setzt auch Frankfurt verstärkt auf das Instrument der sozialen Erhaltungssatzung und damit das Vorkaufsrecht. 2016 nutzte die Stadt dieses zum ersten Mal in der Jordanstraße in Bockenheim. Nach Angaben von Mark Gellert, dem Sprecher von Planungsdezernent Mike Josef (SPD), sind drei weitere Fälle in Prüfung. Gegenläufig ist die Entwicklung in München: Laut dem zuständigen Kommunalreferat hat München zwar in den vergangenen 15 Jahren 43-mal das Vorkaufsrecht ausgeübt, 2016 aber nur einmal und 2017 noch gar nicht.

          Bleibt die Frage, wie die Kommunen ihr Vorkaufsrecht – das sich in der Regel am vorher vereinbarten Kaufpreis orientiert – finanziell überhaupt stemmen wollen. Die Berliner Bezirke behelfen sich damit, indem sie das Vorkaufsrecht auf einen Dritten (in der Regel eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft) übertragen. Zudem hoffen sie auf Unterstützung durch den rot-rot-grünen Senat. In dessen Koalitionsvereinbarung steht der Passus, wonach Berlin verstärkt seine Vorkaufsrechte nutzen und zu diesem Zweck finanzielle Ressourcen bereitstellen wolle, um „eine wirksame Ausübungspraxis durch die Bezirke zu ermöglichen“.

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