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Milieuschutz : Mieterinteressen gegen Investorenfolter

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Übertriebener Luxus? An der Wand hängende Toiletten wie hier in einer Berliner Wohnanlage können gegen Milieuschutzsatzungen verstoßen. Bild: Matthias Lüdecke

Mieter erhoffen sich davon Schutz vor Mietsteigerungen, Investoren beklagen hingegen einen Eingriff in ihre Rechte als Eigentümer: Das Instrument des Milieuschutzes erlebt in deutschen Großstädten eine Renaissance.

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          In den vergangenen Jahren hat sich der Reuterkiez zu einer bevorzugten Berliner Wohnlage entwickelt. Die Reuterstraße und ihre Seitenstraßen sind von Gründerzeithäusern geprägt, viele Cafés und kleine Läden haben sich angesiedelt, und zum Landwehrkanal und dem für seinen Wochenmarkt bekannten Maybachufer sind es nur ein paar Schritte. Kein Wunder, dass auch Immobilieninvestoren längst ihren Blick auf dieses früher als sozialer Brennpunkt geltende Viertel gerichtet haben. Doch glücklich werden sie damit nicht unbedingt: Erst letzte Woche musste ein Investor seine Ambitionen beerdigen – denn der Bezirk Neukölln nahm sein Vorkaufsrecht für das Wohnhaus in der Liberdastraße 10 wahr.

          Der Vorfall wirft ein Schlaglicht auf eine Entwicklung, die Immobilieninvestoren vor allem in Berlin, aber auch in anderen Großstädten wie Frankfurt beunruhigt und gleichzeitig viele Mieter erfreut. Denn es mehren sich die Fälle, in denen Kommunen in sogenannten Milieuschutzgebieten ihr Vorkaufsrecht wahrnehmen und damit dem Verkauf von Wohnhäusern an Privatinvestoren einen Riegel vorschieben. „Das Vorkaufsrecht ist ein Instrument, das gut in die momentane politische Landschaft passt“, kritisiert Thomas Groth, Vorstandsvorsitzender des Landesverbandes Berlin/Brandenburg des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Denn es ermögliche es der Politik, „rigoros“ in den Wohnungsmarkt einzugreifen.

          Grundlage dafür ist das Baugesetzbuch. Dieses regelt in Paragraph 24, in welchen Fällen die Kommune ein solches Vorkaufsrecht ausüben darf – unter anderem dann, wenn sich ein Gebäude in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung befindet und wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Solche meist Milieuschutzgebiete genannten Erhaltungsgebiete verfolgen das Ziel, die soziale Zusammensetzung der Bewohner zu bewahren. Damit die Eigentümer nicht durch eine aufwendige Modernisierung die Mieten in die Höhe treiben können, müssen sie sich bauliche Maßnahmen an ihren Immobilien von den Behörden genehmigen lassen.

          Das ist nicht neu. Neu aber ist, mit welcher Vehemenz vor allem der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg die soziale Erhaltungssatzung als wohnungspolitisches Kampfinstrument einsetzt. „Unser Ziel ist es, dass die Bevölkerung im von Gentrifizierung betroffenen Friedrichshain-Kreuzberg bleiben kann“, verdeutlicht dies Baustadtrat Florian Schmidt (Bündnis 90/Die Grünen). Deshalb arbeitet der Bezirk daran, weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen. Zudem will er laut Schmidt „alle rechtlichen Mittel nutzen, um der Verdrängung der Bevölkerung entgegenzuwirken“.

          „In Milieuschutzgebieten unmöglich, Eigentumswohnungen zu schaffen“

          Konkret bedeutet dies nach Beobachtung von Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner in der Kanzlei Bottermann Khorrami, dass der Bezirk Investoren immer öfter eine sogenannte Abwendungsvereinbarung vorlegt, in der diese besonders weit reichende Vorgaben der öffentlichen Hand akzeptieren sollen. Im Gegenzug verzichtet der Bezirk auf sein Vorkaufsrecht. Bottermann rät den betroffenen Investoren, eine solche Vereinbarung nicht ohne weiteres zu unterzeichnen. „Denn“, so der Rechtsanwalt, „zumindest bisher handelte es sich unserer Erfahrung nach um einen Bluff, mit dem der Bezirk den Investor zwingen wollte, noch weiter gehende Einschränkungen hinzunehmen, als sie in Milieuschutzgebieten ohnehin gelten.“

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