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Milieuschutz : Mieterinteressen gegen Investorenfolter

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Mittlerweile aber meinen es manche Bezirke durchaus ernst. So übte zum Beispiel Friedrichshain-Kreuzberg in der Wrangelstraße 66 in Kreuzberg das Vorkaufsrecht aus. Beim benachbarten Haus mit der Nummer 64 konnte der Eigentümer dies nur verhindern, indem er sich in einer Abwendungsvereinbarung unter anderem dazu bereit erklärte, 20 Jahre lang keine Umwandlung in Eigentumswohnungen vorzunehmen. Das geht noch über die seit 2015 in Berliner Milieuschutzgebieten ohnehin geltende Regel hinaus, wonach die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig ist.

„Im Grunde ist es in Milieuschutzgebieten unmöglich, Eigentumswohnungen zu schaffen“, klagt deshalb Jakob Mähren, Chef des Berliner Bestandshalters Mähren AG. Das kritisiert auch Jacopo Mingazzini, Vorstand der auf die Privatisierung ehemaliger Mietwohnungen spezialisierten Accentro AG. Mieter, sagt Mingazzini, seien auch nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen geschützt, da sie ein Vorkaufsrecht hätten und eine Eigenbedarfskündigung für zehn Jahre ausgeschlossen sei. Ulrich Ropertz hingegen, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, hält Milieuschutzgebiete für ein im Grundsatz sinnvolles Instrument. „Es geht darum, die bestehende Mieterstruktur zu erhalten“, sagt er. Ob das gelinge, hänge wesentlich davon ab, ob die Kommune die im Milieuschutzgebiet geltenden Vorschriften wirkungsvoll kontrolliere.

Wie wollen die Kommunen ihr Vorkaufsrecht stemmen?

Um gegen steigende Mieten vorzugehen, brauche es in erster Linie zusätzlichen Wohnraum, argumentiert hingegen Immobilienunternehmer Mähren. Hier wirke sich der Milieuschutz nachteilig aus, da der Ausbau von Dachgeschossen oft nicht genehmigt werde. Und wenn doch, dann hilft das laut Rechtsanwalt Bottermann „dem Investor auch nicht, wenn ihm gleichzeitig der Anbau eines Aufzugs verwehrt wird“.

Tatsächlich sind Sanierungsmaßnahmen in sozialen Erhaltungsgebieten immer stark eingeschränkt. Was genau zulässig ist und was nicht, wird allerdings von Kommune zu Kommune unterschiedlich beurteilt. Aus Berlin melden Marktbeobachter, dass gelegentlich bereits der Einbau eines wandhängenden WCs als unzulässige Luxusmodernisierung gewertet wird. Häufige Streitfälle sind der Anbau von Balkonen und die Installation eines Aufzugs. In Frankfurt existiert dafür ein Kriterienkatalog, dem zufolge der Anbau von Balkonen bis acht Quadratmeter Größe grundsätzlich zulässig ist. Grundrissänderungen sind in Frankfurt dann erlaubt, wenn dadurch eine durchschnittliche Größe – für eine Drei-Zimmer-Wohnung maximal 95 Quadratmeter – nicht überschritten wird.

Grundsätzlich setzt auch Frankfurt verstärkt auf das Instrument der sozialen Erhaltungssatzung und damit das Vorkaufsrecht. 2016 nutzte die Stadt dieses zum ersten Mal in der Jordanstraße in Bockenheim. Nach Angaben von Mark Gellert, dem Sprecher von Planungsdezernent Mike Josef (SPD), sind drei weitere Fälle in Prüfung. Gegenläufig ist die Entwicklung in München: Laut dem zuständigen Kommunalreferat hat München zwar in den vergangenen 15 Jahren 43-mal das Vorkaufsrecht ausgeübt, 2016 aber nur einmal und 2017 noch gar nicht.

Bleibt die Frage, wie die Kommunen ihr Vorkaufsrecht – das sich in der Regel am vorher vereinbarten Kaufpreis orientiert – finanziell überhaupt stemmen wollen. Die Berliner Bezirke behelfen sich damit, indem sie das Vorkaufsrecht auf einen Dritten (in der Regel eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft) übertragen. Zudem hoffen sie auf Unterstützung durch den rot-rot-grünen Senat. In dessen Koalitionsvereinbarung steht der Passus, wonach Berlin verstärkt seine Vorkaufsrechte nutzen und zu diesem Zweck finanzielle Ressourcen bereitstellen wolle, um „eine wirksame Ausübungspraxis durch die Bezirke zu ermöglichen“.

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