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Wohnungsmarkt : Der Mietenwahnsinn

Was darf hier die Miete kosten? Bild: dpa

Ob die Mietpreisbremse funktioniert, ist noch nicht abzusehen. Doch Justizminister Heiko Maas hat bereits neue Pläne, um Vermietern das Leben zu erschweren. Aus schlechter Wohnungspolitik droht so eine sehr schlechte zu werden.

          Den Begriff des Mietenwahnsinns dürften die meisten Deutschen in erster Linie mit der starken Verteuerung des Wohnens in den vergangenen fünf Jahren in den Metropolen und in vielen Universitätsstädten verbinden. Mittlerweile lässt er sich aber zunehmend auch in der Sphäre der politischen Vorgaben verorten. „Wohnungsnot“ wird als eine Herausforderung betrachtet, deren Lösung man dem Markt nicht zutraut – nicht nur in der großen Koalition, sondern in allen Bundestagsparteien. So wurde zunächst mit breitem Konsens die Mietpreisbremse eingeführt. Seitdem dürfen in angespannten Wohnungsmärkten die Mieten bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über dem örtlichen Vergleichswert liegen. Die meisten Bundesländer haben diese Preisbremse schon eingeführt und der Versuchung natürlich nicht widerstanden, „angespannte Märkte“ weit zu definieren – etwa für ganz Berlin, obwohl keineswegs die gesamte Hauptstadt unter hohen Mieten ächzt.

          Ob die Bremse im gewünschten Sinne – mehr bezahlbarer Wohnraum – wirkt, lässt sich fünf Monate nach der Einführung noch nicht sagen. Selbst der Deutsche Mieterbund spricht von missverständlichen Daten und empfiehlt, erst einmal abzuwarten. Ohne Verzögerung lässt sich aber absehen, dass die Preisbremse Investoren eher verschreckt als anzieht, dass sie nicht an der Wurzel greift, also dem Mangel an bebaubaren Flächen, und dass sie unter einem Geburtsfehler leidet:

          Die örtliche Vergleichsmiete müsste sich eigentlich aus gründlich erstellten Mietspiegeln ergeben. Die sind aber in den meisten Städten in der erforderlichen Qualität überhaupt nicht vorhanden. Offenbar dämmerte der Regierung, auch dank heftiger Kritik aus Wissenschaft und Immobilienwirtschaft, dass die Preisbremse nicht der große Wurf werden wird. Immerhin hat sie durch Ausnahmeregelungen für Neubauten und Erstvermietungen nach gründlicher Sanierung die schlimmsten Investorenhürden noch aus dem Weg geräumt.

          Jetzt aber droht, sozusagen in zweiter Welle, eine Zuspitzung, die aus schlechter Wohnungspolitik eine sehr schlechte machen wird. Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) hat Vorschläge für eine drastische Verschärfung des Mietrechts vorgelegt. Danach wird die Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter erschwert: Statt 11 Prozent dieser Kosten sollen es künftig jährlich nur noch 8 Prozent sein. Hinzu kommen neue Kappungsgrenzen von Mietsteigerungen um höchstens 50 Prozent in acht Jahren und maximal 4 Euro je Quadratmeter. Kleinvermieter, also die absolute Mehrheit der Vermieter, können sich umfangreiche Dokumentationen sparen, wenn sie nur 4 Prozent der Modernisierungskosten im Jahr umlegen.

          Beschwichtigungen sind nicht hilfreich

          Diese Erschwerung der Wohnungsmodernisierung ist ein heikles Signal: Während die politischen Führer dieser Welt gerade auf dem Pariser Klimagipfel darum ringen, wie der CO2-Ausstoß verringert werden kann, kommt aus der deutschen Regierung ein Vorstoß, der die energetische Sanierung von Wohnungen zum Erliegen bringen kann. Beschwichtigungen, es gehe ja nur um wenige Prozentpunkte und deshalb nicht um sichtbare Auswirkungen, sind nicht hilfreich. Rechenmodelle zeigen, dass schon eine Rückführung des Umlagesatzes von 11 auf 10 Prozent das Volumen der Sanierungen erheblich beeinträchtigen dürfte – 8 Prozent werden durchaus ihre Wirkung zeigen.

          Weiterhin plant Maas, den Beobachtungszeitraum für den Mietspiegel von vier auf zehn Jahre auszuweiten – mit der Folge, dass die örtlichen Vergleichsmieten kräftig sinken werden. Das gilt vor allem für die Ballungsräume, in denen die Mieten vor zehn Jahren deutlich unter den heutigen Werten liegen. Mieterhöhungen im Bestand werden dann über längere Zeit kaum noch möglich sein.

          Es fehlt an Grundstücken

          Ob und wie weit sich der Minister mit seinen Vorschlägen durchsetzt, ist noch offen. Klar ist aber, dass sie in Zeiten, in denen auch wegen der zahlreichen Flüchtlinge ein hoher zusätzlicher Wohnungsbedarf absehbar ist, ein fatales Signal an Investoren sind. Anstatt hier entgegenzuwirken, setzt die CDU auf steuerliche Anreize der durchsichtigen Art. Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble plant, den Bau von Mietwohnungen in Gebieten mit angespannter Lage mit Sonderabschreibungen zu fördern, die sich in den ersten drei Jahren auf 35 Prozent summieren. Das findet zwar Beifall der Wohnungswirtschaft. Sinnvolle Wohnungspolitik ist aber auch dies nicht.

          Fehlende steuerliche Anreize sind nämlich nicht der Grund, warum zu Hoch-Zeiten des Immobilienaufschwungs zu wenig Wohnungen gebaut werden. Vielmehr fehlt es an Grundstücken. Auch machen viele Vorschriften von der Zahl der Stellplätze bis zur Dämmung sowie immer höhere Grunderwerbsteuern das Wohnen so teuer, dass es an bezahlbarem Angebot mangelt. Hier schnell und wirksam einzugreifen wäre eine vornehme politische Aufgabe. Sie ist aber schon wegen der zahlreichen Entscheidungsebenen – Bund, Länder, Gemeinden – nicht einfach. Den Vermietern nach Art von Maas das Leben zu erschweren, geht jedenfalls in die ganz falsche Richtung.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

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