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Falsche Stellschraube : Mietpreisbremse könnte Mieten steigen lassen

Zu vermieten - aber nicht billig Bild: dpa

Mit aller Macht versucht die Politik, die Mieter zu schützen. Doch am Ende erreicht die Politik sogar das Gegenteil. Denn trotz Mietspiegel steigen die Wohnkosten weiter an.

          5 Min.

          Vor fünf Jahren war die Wohnwelt noch in Ordnung. Damals sah sich der Drehbuchautor Claudius S. im angesagten Berliner Bezirk Prenzlauer Berg eine Wohnung an, die ihm gefiel: ein Loft im Altbau, 215 Quadratmeter. Kleiner Schönheitsfehler: Sie überstieg sein monatliches Budget. Wagemutig bat er um Mietminderung, der Makler zeigte sich großzügig. „Daran wird es nicht scheitern“, flötete er und behielt recht. Der Vermieter senkte die Miete um rund 200 Euro unter die magische Marke von 2000 Euro im Monat, und Claudius S. zog ein.

          Corinna Budras

          Redakteurin in der Wirtschaft und für Frankfurter Allgemeine Einspruch.

          Gerade hat er wieder seine Sachen gepackt, denn jetzt ist nichts mehr in Ordnung. Der Mietmarkt ist wie ausgewechselt, berichtet er. Sein Vermieter auch. Wo früher Großzügigkeit waltete, regiert nun Renditestreben und Kleinlichkeit. Gleich um 15 Prozent wollte der Eigentümer die Miete erhöhen, weit über die Marke von 2000 Euro hinaus. Beim Auszug schaute die Hausverwaltung selbst auf die kleinste Schramme im Parkett und pochte auf eine umfangreiche Renovierung. Für den Eigentümer hat sich der Wechsel gelohnt: Knapp 3000 Euro im Monat kann er nun vom neuen Mieter verlangen.

          Gründe für diese seltsame Wandlung liegen im Dunkeln

          Das Mitleid mag sich in Grenzen halten, hier ist die Gentrifizierung schon in der nächsten Schleife angelangt. Nun werden die verdrängt, die einst andere verdrängt haben. Aber das Beispiel zeigt die ganze Absurdität der Wohnungspolitik. Mag sein, dass sich der Eigentümer vom angenehmen Vermieter zum gefräßigen Immobilienhai gewandelt hat, die Gründe für diese seltsame Wandlung liegen im Dunkeln.

          Fest steht allerdings: An mangelnder Regulierung kann es nicht liegen, denn auf dem Berliner Wohnungsmarkt zieht die Politik gerade alle Register, um die Preise so niedrig wie möglich zu halten: Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, ein getrimmter Mietspiegel, Milieuschutz, Zweckentfremdungsverbot. Viele Städte ziehen inzwischen nach, auch in Hamburg, München, Düsseldorf und Köln ist die Kontrolle über die Mieten wichtiges politisches Ziel. Vom Bundesgerichtshof haben sie dafür in der vergangenen Woche weitgehend freie Hand bekommen.

          Allein, es scheint nichts zu nutzen. Im Gegenteil: Inzwischen befürchten Immobilienexperten einen umgekehrten Effekt. Was, wenn die Regulierung die vielgescholtene Gentrifizierung nicht aufhält - sondern sogar noch befördert?

          Der Wohnungsmarkt war noch nie ein besonders freier Markt, doch er funktionierte. Deutschland, traditionell ein Volk der Mieter und nicht der Wohnungseigentümer, hatte einen starken Mietmarkt, der in anderen Ländern durchaus beneidet wurde, berichtet Michael Voigtländer, Immobilienmarktexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Vor allem eines hat ihn ausgezeichnet: „Bisher gab es eine gute Balance zwischen Mieterschutz im Bestand und der Freiheit des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Miete an den Markt anzupassen“, sagt er. Oft hat er damit lange Jahre der Stagnation wieder aufgeholt, in denen er die Miete nicht erhöht hat, um den langjährigen Vertragspartner nicht zu vergraulen. „Diese Möglichkeit wurde dem Vermieter durch die Mietpreisbremse nun genommen.“

          „Die Politik ist dabei, viele Vermieter aus dem Markt zu drängen“

          Denn der Markt hat sich dramatisch gewandelt. Seit 2010 trifft die Städte mit Wucht, womit sie nicht gerechnet haben: Sie sind beliebt. Jahrelang bereiteten sie sich auf schrumpfende Einwohnerzahlen vor und diskutierten den Abriss leerstehender Gebäude. Doch seit einigen Jahren strömen die Massen, die Mieten steigen wie verrückt, und die Politik reagiert mit dem, was sie am besten kann: Regulierung.

          Der größte Coup kam im Juni mit der Mietpreisbremse. Seitdem haben Kommunen die Möglichkeit bei einem „angespannten Wohnungsmarkt“, Mieterhöhungen bei Neuverträgen zu deckeln. Was genau ein angespannter Wohnungsmarkt ist, darf die Politik entscheiden. Für den Vermieter hat das einschneidende Konsequenzen: Die neue Miete darf nicht mehr als zehn Prozent über den ortsüblichen Mieten liegen, oft dokumentiert in einem Mietspiegel. Rund 240 der mehr als 11.000 Gemeinden haben davon Gebrauch gemacht, allen voran Berlin.

          Die Mietpreisbremse ist nur die Spitze einer neuen Qualität der Regulierung, von der Ökonomen wie Voigtländer befürchten: „Die Politik ist gerade dabei, viele Vermieter aus dem Markt zu drängen.“ Vor allem die vielen privaten „Amateurvermieter“ - Handwerker, Rechtsanwälte, Ärzte -, die sich Wohnungen für die Altersvorsorge gekauft haben und nun genervt davon sind, wie kompliziert alles geworden ist. Ihnen gehören 37 Prozent der rund 40 Millionen Wohnungen in Deutschland.

          Sie müssen sich jetzt auch bei einer leeren Wohnung genau überlegen, wie hoch die Miete ausfallen darf. Früher lautete die Daumenregel: Maximal 20 Prozent über dem Mietspiegel. Der gab ohnehin kein adäquates Bild der Mietlage wider, schließlich umfasste er auch die unzähligen Altverträge, die schon seit Jahrzehnten auf niedrigem Niveau dümpelten. Außerdem nimmt die Politik gerne Einfluss auf das Bild, das ein Mietspiegel von der Realität zeichnet.

          „Die Urteile haben eine große Sprengkraft“

          In Berlin hatte man kurzerhand in 40 Fällen Mieten zwischen sieben und elf Euro pro Quadratmeter als „Wuchermieten“ aus der Berechnung entfernt, weil sie den Schnitt nach oben gezogen hätten. Die Auswüchse waren so abenteuerlich, dass eine Amtsrichterin in Charlottenburg im Mai den „qualifizierten“ Mietspiegel mangels Wissenschaftlichkeit kurzerhand kippte. Der Fall, der zu entscheiden war: Ein Eigentümer wollte die Miete von 6,46 Euro je Quadratmeter auf 7,17 Euro erhöhen. Das gab der Mietspiegel nicht her. Inzwischen ist ein neuer in Kraft mit ähnlichen Schwächen.

          Die Entscheidung der Amtsrichterin hat das ganze System ins Wanken gebracht. „Die Urteile haben eine große Sprengkraft, weil sie am System rütteln“, sagt Michael Eggert, Immobilienrechtler der Kanzlei Noerr. „Die Wohnungspolitik strotzt nur so vor Widersprüchen.“ Der bisher größte: Die Kopplung der Mietpreisbremse an Mietspiegel, die oft gar nicht vorhanden sind oder mit veraltetem Datenmaterial glänzen. „Da werden Anforderungen an die Vermieter gestellt, die sie nicht vernünftig erfüllen können“, sagt Eggert.

          Das trifft vor allem Privateigentümer. Investoren, die sich schon seit längerem im großen Stil in Berlin einkaufen, retten sich meist durch das Schlupfloch kostspieliger Modernisierungen. Die börsennotierten Wohnungsbauunternehmen stört das alles am allerwenigsten, die haben meist die Massensiedlungen jenseits der beliebten Ballungsgebiete im Portfolio.

          Zwischen 2010 und 2014 rund 310.000 Wohnungen zu wenig gebaut

          Schon bevor die Mietpreisbremse kam, hat die Politik die Daumenschrauben angezogen. In bestehenden Mietverhältnissen haben Eigentümer bereits lange keine freie Hand mehr. Dort heißt das Zauberwort: Kappungsgrenze, ein eher umständliches Wort für eine längst etablierte Preisbremse für bestehende Mietverhältnisse, die im Jahr 2013 verschärft wurde.

          Seitdem dürfen Gemeinden bestimmen, dass Eigentümer die Miete um maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen dürfen. Auch das hat Berlin mustergültig getan - und zwar sicherheitshalber einmal im gesamten Stadtgebiet, obwohl in Marzahn die Plattenbauten leer stehen. Der Bundesgerichtshof hat dieses Verfahren gerade abgesegnet und den Gemeinden bei der Regulierung großen Spielraum zugesichert. In dem Fall wollte ein Eigentümer in Wedding die Miete für seine Wohnung nach sechs Jahren von 227,36 Euro auf 272,72 Euro erhöhen.

          Nachfragebelebung, Angebotsverknappung

          Mit dem Druck auf die Mieten versucht die Politik, die Gemüter zu beruhigen und wohl auch davon abzulenken, dass das Problem eigentlich ganz woanders liegt: Der Neubau von Wohnungen hat nicht annähernd mit den Bedürfnissen in der Bevölkerung Schritt gehalten. Nach Berechnungen des IW wurden in Deutschland zwischen 2010 und 2014 rund 310.000 Wohnungen zu wenig gebaut. In Berlin ist die Lage besonders brenzlig, dort fehlen 55.000 Wohnungen. „Mit Instrumenten wie der Mietpreisbremse stiehlt sich die Politik aus der Verantwortung“, sagt Rechtsanwalt Eggert.

          Doch durch Regulierung wird keine einzige neue Wohnung gebaut, sondern es werden lediglich die Mieten in Schach gehalten - mit der Konsequenz, dass die Nachfrage größer wird. „Die Mietpreisbremse wird damit letztlich das Gegenteil von dem erreichen, was sie beabsichtigt, denn sie wird sich gegen die Mieter wenden“, schreiben Voigtländer und seine Kollegen in einer IW-Analyse. Das Angebot an Mietwohnungen sinke, gleichzeitig werde die Nachfrage noch weiter steigen, weil die Mietpreisbremse günstige Mieten suggeriere. Profitieren werden davon typischerweise nur gut verdienende Singles und Paare ohne Kinder, die von Vermietern bevorzugt ausgewählt werden. Die Familie mit niedrigem Einkommen bleibt außen vor.

          Statt an den Mieten zu drehen und damit auch noch die gut verdienende Mittelschicht zu päppeln, plädiert Voigtländer dafür, das Wohngeld für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen auszubauen. Zuletzt wurde es 2009 erhöht, jetzt ist für das kommende Jahr die nächste Steigerung geplant. „Mit Wohngeld können Mieter viel gezielter und effektiver unterstützt werden“, sagt Voigtländer. Und davon profitieren dann wirklich nur die Mieter, die es brauchen.

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