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Falsche Stellschraube : Mietpreisbremse könnte Mieten steigen lassen

„Die Politik ist dabei, viele Vermieter aus dem Markt zu drängen“

Denn der Markt hat sich dramatisch gewandelt. Seit 2010 trifft die Städte mit Wucht, womit sie nicht gerechnet haben: Sie sind beliebt. Jahrelang bereiteten sie sich auf schrumpfende Einwohnerzahlen vor und diskutierten den Abriss leerstehender Gebäude. Doch seit einigen Jahren strömen die Massen, die Mieten steigen wie verrückt, und die Politik reagiert mit dem, was sie am besten kann: Regulierung.

Der größte Coup kam im Juni mit der Mietpreisbremse. Seitdem haben Kommunen die Möglichkeit bei einem „angespannten Wohnungsmarkt“, Mieterhöhungen bei Neuverträgen zu deckeln. Was genau ein angespannter Wohnungsmarkt ist, darf die Politik entscheiden. Für den Vermieter hat das einschneidende Konsequenzen: Die neue Miete darf nicht mehr als zehn Prozent über den ortsüblichen Mieten liegen, oft dokumentiert in einem Mietspiegel. Rund 240 der mehr als 11.000 Gemeinden haben davon Gebrauch gemacht, allen voran Berlin.

Die Mietpreisbremse ist nur die Spitze einer neuen Qualität der Regulierung, von der Ökonomen wie Voigtländer befürchten: „Die Politik ist gerade dabei, viele Vermieter aus dem Markt zu drängen.“ Vor allem die vielen privaten „Amateurvermieter“ - Handwerker, Rechtsanwälte, Ärzte -, die sich Wohnungen für die Altersvorsorge gekauft haben und nun genervt davon sind, wie kompliziert alles geworden ist. Ihnen gehören 37 Prozent der rund 40 Millionen Wohnungen in Deutschland.

Sie müssen sich jetzt auch bei einer leeren Wohnung genau überlegen, wie hoch die Miete ausfallen darf. Früher lautete die Daumenregel: Maximal 20 Prozent über dem Mietspiegel. Der gab ohnehin kein adäquates Bild der Mietlage wider, schließlich umfasste er auch die unzähligen Altverträge, die schon seit Jahrzehnten auf niedrigem Niveau dümpelten. Außerdem nimmt die Politik gerne Einfluss auf das Bild, das ein Mietspiegel von der Realität zeichnet.

„Die Urteile haben eine große Sprengkraft“

In Berlin hatte man kurzerhand in 40 Fällen Mieten zwischen sieben und elf Euro pro Quadratmeter als „Wuchermieten“ aus der Berechnung entfernt, weil sie den Schnitt nach oben gezogen hätten. Die Auswüchse waren so abenteuerlich, dass eine Amtsrichterin in Charlottenburg im Mai den „qualifizierten“ Mietspiegel mangels Wissenschaftlichkeit kurzerhand kippte. Der Fall, der zu entscheiden war: Ein Eigentümer wollte die Miete von 6,46 Euro je Quadratmeter auf 7,17 Euro erhöhen. Das gab der Mietspiegel nicht her. Inzwischen ist ein neuer in Kraft mit ähnlichen Schwächen.

Die Entscheidung der Amtsrichterin hat das ganze System ins Wanken gebracht. „Die Urteile haben eine große Sprengkraft, weil sie am System rütteln“, sagt Michael Eggert, Immobilienrechtler der Kanzlei Noerr. „Die Wohnungspolitik strotzt nur so vor Widersprüchen.“ Der bisher größte: Die Kopplung der Mietpreisbremse an Mietspiegel, die oft gar nicht vorhanden sind oder mit veraltetem Datenmaterial glänzen. „Da werden Anforderungen an die Vermieter gestellt, die sie nicht vernünftig erfüllen können“, sagt Eggert.

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