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Wohnungspolitik : Der Mietspiegel wird zur entscheidenden Größe

Im Frankfurter Stadtteil Bockenheim Bild: Felix Schmitt

Die große Koalition hat die Mietpreisbremse beschlossen, ohne sich um die wichtigste Voraussetzung zu kümmern: Niemand weiß genau, was unter der ortsüblichen Vergleichsmiete eigentlich zu verstehen ist.

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          Der Koalitionsbeschluss steht und hat jetzt auch den Bundestag passiert: Die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen wird noch im Frühjahr kommen. Noch fehlt die Zustimmung des Bundesrats. Doch daran wird es nicht mehr scheitern. Voraussichtlich noch in diesem Frühjahr gilt, dass neue Mietverträge in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nur noch mit Mieten abschlossen werden dürfen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Damit will die Bundesregierung verhindern, dass die Mieten etwa in den Ballungsräumen weiterhin so stark steigen, dass es den weniger begüterten Haushalten immer schwerer fällt, bezahlbare Wohnungen zu finden. Um der generellen Kritik an der Mietpreisbremse entgegenzukommen, sie werde dringend notwendige Investitionen verhindern, wurde vereinbart, dass Mietverträge für Neubauten seit Oktober 2014 und für Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, ausgenommen werden.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Bisher dürfen Vermieter ihre Wohnungen zu den Preisen an neue Mieter vergeben, die der Markt hergibt. Zahlreiche Wohnungseigentümer haben wegen dieser Maßgabe bisher darauf verzichtet, die Mieten regelmäßig zu erhöhen, um das Verhältnis zum Mieter nicht zu belasten - sie taten dies im Bewusstsein, dass sie ja bei einem Mieterwechsel kräftig zuschlagen könnten.

          Doch so gut das Gesetz gemeint ist, so schwer wird es umzusetzen sein. Die Zweifel beginnen bei der Frage, was genau unter angespannten Wohnungsmärkten zu verstehen ist. Festlegen sollen das die Bundesländer. Doch auf der lokalen Ebene wird schon gerungen: Frankfurt beispielsweise will die Mietpreisbremse zügig im gesamten Stadtgebiet einführen, ein entsprechendes Gutachten über breiten Wohnraummangel habe man schon in der Schublade. Der Mieterschutzverein fordert sogar, das Rhein-Main-Gebiet insgesamt zur notleidenden Region zu erklären. Still geworden ist es dagegen um die frühere Forderung der Wohnungswirtschaft, den Ausweis von Mangelregionen zwingend mit Plänen zu verbinden, wie den Mangel etwa durch den Ausweis von Baugelände zu verringern.

          Nachzügler Bremen

          Noch kritischer für die Umsetzung des neuen Gesetzes wird die Behandlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, an der sich Vermieter künftig orientieren müssen. Was genau die ortsübliche Vergleichsmiete ist, will der Gesetzgeber aber erst im weiteren Jahresverlauf regeln. Viele Kenner des Wohnungsmarktes sagen, das sei die entscheidende Schwachstelle der neuen Mietpreisbremse. Prinzipiell regelt der kommunale Mietspiegel, was die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Er teilt Wohnungen nach Größe, Lage, Alter, Ausstattung und Miethöhe ein und gibt bisher einen Hinweis auf die Verfassung des Wohnungsmarktes. Dabei wird unterschieden zwischen dem einfachen Mietspiegel, der meist auf Vereinbarungen zwischen Mieter- und Vermieterverbänden beruht, und dem qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Kriterien aufgestellt wird.

          Das erste Problem liegt darin, dass es für die rund 11.000 deutschen Städte und Gemeinden nach den Angaben des Eigentümerverbandes Haus & Grund nur etwa 550 Mietspiegel gibt, davon gerade ein Fünftel als qualifizierte Mietspiegel. Bisher war dies eher unproblematisch, weil die Metropolen als Brennpunkte des teuren Wohnens jeweils Mietspiegel besitzen - mit Ausnahme Bremens. Doch mit Einführung der Mietpreisbremse ändert sich der Charakter der Spiegel, sagt Rolf Kornemann, der Präsident von Haus & Grund: „Das Gesetz bezieht sich schließlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete, da müsste diese auch definiert sein.“ Das geht noch am ehesten bei den qualifizierten Spiegeln, wie sie Frankfurt oder Berlin besitzen und die etwa in Frankfurt mit hohem sechsstelligen Aufwand durch Befragungen von 3500 Mietern erstellt werden. Doch das ist selbst in Metropolen noch kein Standard: Köln etwa hat nur einen einfachen Spiegel, und wenn das gesamte Rhein-Main-Gebiet zur Notstandsregion erklärt würde, gäbe es auch dort zahlreiche Gemeinden, die überhaupt keinen Spiegel haben. In diesem Fall ist vorgesehen, die Mieten einzelner vergleichbarer Wohnungen heranzuziehen. Doch auch falls immerhin einfache Spiegel vorhanden sind, haben deren undifferenziertere Werte oftmals vor Gericht keinen Bestand. Die absehbare Folge sind Gutachten und Zeitverzögerungen, klagt Kornemann. Sein Verband befürchtet, dass es nach der Einführung der Mietpreisbremse wegen der mangelnden Vergleichsmieten zu einer Fülle von Gerichtsverfahren kommt: „Wir schätzen, dass die Zahl der echten Mietstreitigkeiten von 10 000 auf 100 000 im Jahr ansteigt.“

          Vergebene Chance

          Auch Michael Voigtländer, Immobilienwissenschaftler des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW Köln), spricht von einer vergebenen Chance, den Mietspiegel rechtzeitig so zu reformieren, dass er Mietern und Vermietern belastbare Orientierung gebe. Bisher sei der Spiegel oftmals als lästige kommunale Pflicht empfunden worden und als Instrument genutzt worden, um die Bestandsmieten weniger stark steigen zu lassen. Jetzt sei damit zu rechnen, dass es erheblich härtere Verhandlungen um den Mietspiegel geben werde.

          Deutlich positiver schätzt Frank Junker, der Vorsitzende der Geschäftsführung der städtischen Frankfurter Wohnungsgesellschaft ABG Frankfurt Holding, den bisherigen Mietspiegel ein: Bisher habe er vor allem erfolgreich der Befriedung am Wohnungsmarkt gedient. Auch Junker sagt, dass der Spiegel mit der Einführung der Mietpreisbremse eine wesentlich größere Bedeutung erhalte. Und es wäre auch aus seiner Sicht sinnvoller gewesen, gesetzlich klar vorzugeben, wie der Mietspiegel zu erstellen ist - vor der Einführung der Mietpreisbremse.

          Streit um Betrachtungszeitraum

          Doch auch wenn eine Neuregelung der ortsüblichen Vergleichsmiete möglichst noch in diesem Jahr begrüßt würde, sehen manche ihr auch mit Skepsis entgegen. So befürchtet Kornemann von Haus & Grund, dass der Betrachtungszeitraum für die Vergleichsmieten auf bis zu zehn Jahre verlängert wird. Bisher werden nur neue Mieten der vergangenen vier Jahre betrachtet, so dass im Extremfall kurz vor Einführung eines neuen Mietvertrages auch sechs Jahre zurückliegende Mietänderungen herangezogen werden. Schon dies geht vielen zu weit, da vor allem in Regionen mit stark steigenden Mieten mehrere Jahre zurückliegende Preise das aktuelle Marktniveau nicht mehr spiegeln. Doch vor allem in der SPD und im Deutschen Mieterbund gibt es Bestrebungen, den Zeitraum sogar auf zehn Jahre zu verlängern und nicht nur neue, sondern auch Bestandsmieten einzubeziehen. Kornemann bezeichnet diese Absicht als „brandgefährlich“, weil dann Mieterhöhungen in zahlreichen Fällen für viele Jahre kategorisch ausgeschlossen würden. Junker von der städtischen Frankfurter ABG hält diese Verlängerung des Betrachtungszeitraums für falsch, weil sie einen Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Eigentümers bedeuteten. Und Voigtländer vom IW Köln bezeichnet diese Absicht als „worst case“ und als „faktischen Mietstopp“. Aus seiner Sicht müsste die Reform woanders ansetzen: Für sinnvoll hielte er eine Auskunftspflicht des Vermieters nach Abschluss jedes neuen Mietvertrages. Dann sei es möglich, Daten über Wohnungsmieten so differenziert und aktuell zu erstellen, dass sie eine realistische Einschätzung über örtliche Vergleichsmieten erlauben.

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