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Wohnungspolitik : Der Mietspiegel wird zur entscheidenden Größe

Das erste Problem liegt darin, dass es für die rund 11.000 deutschen Städte und Gemeinden nach den Angaben des Eigentümerverbandes Haus & Grund nur etwa 550 Mietspiegel gibt, davon gerade ein Fünftel als qualifizierte Mietspiegel. Bisher war dies eher unproblematisch, weil die Metropolen als Brennpunkte des teuren Wohnens jeweils Mietspiegel besitzen - mit Ausnahme Bremens. Doch mit Einführung der Mietpreisbremse ändert sich der Charakter der Spiegel, sagt Rolf Kornemann, der Präsident von Haus & Grund: „Das Gesetz bezieht sich schließlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete, da müsste diese auch definiert sein.“ Das geht noch am ehesten bei den qualifizierten Spiegeln, wie sie Frankfurt oder Berlin besitzen und die etwa in Frankfurt mit hohem sechsstelligen Aufwand durch Befragungen von 3500 Mietern erstellt werden. Doch das ist selbst in Metropolen noch kein Standard: Köln etwa hat nur einen einfachen Spiegel, und wenn das gesamte Rhein-Main-Gebiet zur Notstandsregion erklärt würde, gäbe es auch dort zahlreiche Gemeinden, die überhaupt keinen Spiegel haben. In diesem Fall ist vorgesehen, die Mieten einzelner vergleichbarer Wohnungen heranzuziehen. Doch auch falls immerhin einfache Spiegel vorhanden sind, haben deren undifferenziertere Werte oftmals vor Gericht keinen Bestand. Die absehbare Folge sind Gutachten und Zeitverzögerungen, klagt Kornemann. Sein Verband befürchtet, dass es nach der Einführung der Mietpreisbremse wegen der mangelnden Vergleichsmieten zu einer Fülle von Gerichtsverfahren kommt: „Wir schätzen, dass die Zahl der echten Mietstreitigkeiten von 10 000 auf 100 000 im Jahr ansteigt.“

Vergebene Chance

Auch Michael Voigtländer, Immobilienwissenschaftler des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW Köln), spricht von einer vergebenen Chance, den Mietspiegel rechtzeitig so zu reformieren, dass er Mietern und Vermietern belastbare Orientierung gebe. Bisher sei der Spiegel oftmals als lästige kommunale Pflicht empfunden worden und als Instrument genutzt worden, um die Bestandsmieten weniger stark steigen zu lassen. Jetzt sei damit zu rechnen, dass es erheblich härtere Verhandlungen um den Mietspiegel geben werde.

Deutlich positiver schätzt Frank Junker, der Vorsitzende der Geschäftsführung der städtischen Frankfurter Wohnungsgesellschaft ABG Frankfurt Holding, den bisherigen Mietspiegel ein: Bisher habe er vor allem erfolgreich der Befriedung am Wohnungsmarkt gedient. Auch Junker sagt, dass der Spiegel mit der Einführung der Mietpreisbremse eine wesentlich größere Bedeutung erhalte. Und es wäre auch aus seiner Sicht sinnvoller gewesen, gesetzlich klar vorzugeben, wie der Mietspiegel zu erstellen ist - vor der Einführung der Mietpreisbremse.

Streit um Betrachtungszeitraum

Doch auch wenn eine Neuregelung der ortsüblichen Vergleichsmiete möglichst noch in diesem Jahr begrüßt würde, sehen manche ihr auch mit Skepsis entgegen. So befürchtet Kornemann von Haus & Grund, dass der Betrachtungszeitraum für die Vergleichsmieten auf bis zu zehn Jahre verlängert wird. Bisher werden nur neue Mieten der vergangenen vier Jahre betrachtet, so dass im Extremfall kurz vor Einführung eines neuen Mietvertrages auch sechs Jahre zurückliegende Mietänderungen herangezogen werden. Schon dies geht vielen zu weit, da vor allem in Regionen mit stark steigenden Mieten mehrere Jahre zurückliegende Preise das aktuelle Marktniveau nicht mehr spiegeln. Doch vor allem in der SPD und im Deutschen Mieterbund gibt es Bestrebungen, den Zeitraum sogar auf zehn Jahre zu verlängern und nicht nur neue, sondern auch Bestandsmieten einzubeziehen. Kornemann bezeichnet diese Absicht als „brandgefährlich“, weil dann Mieterhöhungen in zahlreichen Fällen für viele Jahre kategorisch ausgeschlossen würden. Junker von der städtischen Frankfurter ABG hält diese Verlängerung des Betrachtungszeitraums für falsch, weil sie einen Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Eigentümers bedeuteten. Und Voigtländer vom IW Köln bezeichnet diese Absicht als „worst case“ und als „faktischen Mietstopp“. Aus seiner Sicht müsste die Reform woanders ansetzen: Für sinnvoll hielte er eine Auskunftspflicht des Vermieters nach Abschluss jedes neuen Mietvertrages. Dann sei es möglich, Daten über Wohnungsmieten so differenziert und aktuell zu erstellen, dass sie eine realistische Einschätzung über örtliche Vergleichsmieten erlauben.

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