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Wohnungsbau : Wer braucht schon so viel Luxus?

Das Penthouse im Wohnturm Onyx soll für Frankfurter Verhältnisse einen Rekordpreis erzielt haben. Bild: All rights reserved by HHVISION

An exklusiven Wohnungen herrscht kein Mangel. Denn in Deutschlands Großstädten wächst seit Jahren der Markt für Premium-Angebote. Doch es wird immer schwieriger, Käufer für die superteuren Wohnungen zu finden.

          6 Min.

          Zwischen einem alten Wasserturm und einer S-Bahn-Brücke im Frankfurter Neubaugebiet Europaviertel liegt ein Baufeld, auf dem ein Stück Markenarchitektur entstehen soll. Porsche Design Tower nennt der Bauherr sein Wohnhochhaus, das zwar nicht wie ein Auto aussieht, aber dennoch einiges mit dem Sportwagen gemeinsam hat. Die zukünftigen Bewohner legen Wert auf Komfort und Stil - und wollen das auch zeigen. In drei Jahren soll der 100-Meter-Turm fertig sein. Die Entwickler des Porsche Design Towers sind sich sicher: Sie brauchen keine Konkurrenz zu fürchten. Das Produkt sei so einzigartig wie die Architektur, sagt der Bauherr. Hinzu komme der klingende Name. Aber stimmt das auch?

          Rainer Schulze

          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Birgit Ochs

          Verantwortliche Redakteurin für „Wohnen“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Wer in den nächsten Jahren in Frankfurt eine Hochhauswohnung sucht, hat die Qual der Wahl. Etwa 500 solcher Turmwohnungen sind im Bau, weitere sind in Planung. Deutschlands Stadt der Bankentürme hat nach zögerlichen Anfängen nun auch die Edel-Wohnhäuser für sich entdeckt. „Da steckt das ganze Thema Rendite, Sicherheit und Luxury drin“, charakterisiert Thomas Beyerle, Chef-Researcher des Immobilienkonzerns Catella, das Phänomen der wachsenden Türme, das in Ansätzen auch in Berlin, Stuttgart und München zu beobachten ist. So unterschiedlich die Vorhaben sind: Überall geht es um exklusives Wohnen.

          „Wir können nicht anders, als teuer zu bauen“

          In den Türmen entstehen allerdings nicht nur Penthäuser mit Fernblick, sondern auch relativ gewöhnliche Wohnungen in den unteren Etagen. Dennoch wird das Gros der Appartements im oberen Preissegment angesiedelt sein. Das Wohnen in der Vertikalen ist teuer - nicht zuletzt wegen der immens hohen Grundstückskosten. Als zusätzliche Preistreiber wirken die vielen Vorschriften, die Staat, Länder und Kommunen den Bauherren machen. Das fängt bei der Energieeffizienz an, geht weiter über die Barrierefreiheit und hört bei den Stellplätzen längst nicht auf.

          Der Porsche Design Tower will in Frankfurt neue Maßstäbe setzen.

          „Wir können ja gar nicht anders, als teuer zu bauen“, klagen denn auch viele Anbieter wie zur Entschuldigung auf die Frage, wieso sie für ein mit Blick auf Lage und Ausstattung nur mittelmäßiges Angebot einen Spitzenpreis verlangen. „Wenn man genau hinsieht, sind viele der Neubauten weder Fisch noch Fleisch“, urteilt André Adami vom Beratungsunternehmen Bulwiengesa. Die Projekte behaupten zwar Luxus, bieten aber nur Konfektionsware.

          Zunehmend berichten Projektentwickler, dass das hochpreisige Marktsegment schon gesättigt sei. Tatsächlich halten sich in Frankfurt, aber auch in anderen Städten wie Düsseldorf, Köln und Hamburg die Inserate für die superteuren Wohnungen teils erstaunlich lang auf den Immobilienseiten. Wie es heißt, müssten die Anbieter den Käufern in einigen Fällen Zugeständnisse machen - durch direkten Preisnachlass oder durch Zugaben wie Einbauküche inklusive.

          „Früher ging das Penthaus immer als Erstes weg. Heute ist das nicht mehr der Fall“, sagt etwa die Entwicklerin Iris Dilger, Geschäftsführerin der Wohnkompanie Rhein-Main. Nach ihrer Einschätzung ist die Zielgruppe, die sich in Frankfurt „High-End-Preise“ leisten kann, schon weitgehend bedient. Nachgefragt würden vor allem Wohnungen mit Quadratmeterpreisen zwischen 3500 und 5000 Euro. „Darüber wird der Markt eng.“ Wohnungen, die mehr kosteten als 800 000 Euro, seien schwer zu verkaufen. Was Iris Dilger sagt, bestätigen auch Akteure aus Düsseldorf oder Köln für ihre Städte - trotz des Drucks an den Wohnungsmärkten.

          In vielen Städten ist die Zielgruppe für Premium-Wohnungen begrenzt

          In Frankfurt wächst die Bevölkerung rasant, zuletzt um jährlich 15 000 Einwohner. Weil mit dem Bauland auch das Angebot zur Neige geht, steigen die Preise. Inzwischen liegt der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung bei rund 4000 Euro je Quadratmeter. Für Hochhauswohnungen zahlt man schnell das Doppelte. Im Durchschnitt kostete eine Hochhauswohnung in Frankfurt 6000 Euro je Quadratmeter. Aber für ein Penthaus werden auch 10 000 Euro und mehr gezahlt.

          Im neuen Henninger-Turm, mit 140 Metern das bisher höchste Wohnhochhaus Frankfurts, kostet eine Wohnung mit 360-Grad-Blick sogar rund 4 Millionen Euro. Vier dieser besonderen Wohnungen gibt es, derzeit seien alle reserviert, sagt der Makler Rainer Ballwanz. Dennoch ist keineswegs sicher, dass die Nachfrage nach solchen Angeboten weiter anhält.

          Seit Jahren entstehen im Wohnungsbau vor allem hochpreisige Wohnungen.

          Michael Debus sichtet als Vorsitzender des Gutachterausschusses für Immobilienwerte die Kaufverträge der Notare. Jahr für Jahr fließen sie in die Kaufpreissammlung des Ausschusses ein, in den vergangenen Jahren waren sie Anlass für stets neue Rekorde. 2014 wurden in Frankfurt 411 Wohnungen verkauft, in denen ein Quadratmeter mehr als 5000 Euro wert war. 2013 waren es 340, 2012 noch 320. 65 Wohnungen wechselten 2014 für mehr als eine Million Euro den Besitzer. Die teuerste Wohnung des Jahres 2014 lag im Westend. Eine Einheit im Hochhausprojekt „Onyx“ war einem Käufer besonders viel Geld wert, pro Quadratmeter Wohnfläche soll er angeblich 14 800 Euro hingeblättert haben.

          Beflügelt von der Nachfrage nach Wohnungen und auch einer zeitweiligen „Koste-es-was-es-wolle“- Einstellung, ist das Segment in sämtlichen gefragten Großstädten seit Jahren gewachsen. Mittlerweile hat die Preisentwicklung einen Punkt erreicht, der Debus skeptisch macht. „Frankfurt ist nicht München“, sagt er. Soll heißen: Für Mondpreise ist hier nicht der richtige Platz. In München sei die Nachfrage nach Luxuswohnungen flächendeckend vorhanden, in Frankfurt kämen nur ein paar gute Lagen in Frage.

          „Frankfurt ist nicht München“

          Debus hat sich die Verkaufszahlen der ersten Monate angeschaut und erste Indizien dafür gefunden, dass die Nachfrage nach besonders exklusiven Wohnungen stagniert. Im ersten Quartal 2015 wurden zwölf Eigentumswohnungen für mehr als eine Million Euro verkauft. Das ist der gleiche Wert wie im Vorjahreszeitraum. Gleiches gilt für Wohnungen, die mehr als 800 000 Euro kosten. „Das Wachstum im Luxussegment ist gebremst“, urteilt Debus.

          Ob die Nachfrage nur vorübergehend stillsteht, ist schwer einzuschätzen. Aber angesichts von 500 Hochhauswohnungen, die demnächst auf den Markt kommen, sagt er doch: „Da bin ich gespannt.“ Für Wohnungen, die mehr als 6500 Euro je Quadratmeter kosten, sei der Markt begrenzt: „Einzigartige Wohnungen finden einen Nutzer. Ich habe kein Problem mit der Kaufpreishöhe, sondern mit der Anzahl.“

          Rainer Ballwanz kann das nicht bestätigen. Doch der Makler teilt generell die Beobachtung, dass der Markt nicht alles aufnehme: „Wir haben in Frankfurt kein München-Phänomen.“ Tatsächlich gilt München unter den Beobachtern als einzigartig. Dieser Markt tickt einfach anders. Wie genau, weiß keiner so recht zu erklären. Nur, dass in München ja wohl alles gehe. Als zweiter deutscher Wohnimmobilienmarkt tanzt Berlin aus der Reihe. Zumindest, was die inneren Bezirke der Hauptstadt angeht. „Dort ist die Nachfrage ungebrochen“, sagt André Adami von Bulwiengesa. Das hängt mit der Käuferklientel zusammen. Berlin zieht seit einigen Jahren ausländische Käufer in Scharen an. Die Stadt wird immer internationaler - auch weil das Preisniveau selbst im Luxussegment für diese Klientel durchaus noch erschwinglich ist. „Von ihren Heimatmärkten ist diese Käufergruppe ganz anderes gewöhnt“, erläutert Adami.

          In Frankfurt hingegen ist die internationale Nachfrage relativ überschaubar. Zwar fließt auch hier ausländisches Kapital in den Wohnungsmarkt, doch - internationaler Finanzplatz hin oder her - am Main dominieren Käufer aus der Stadt selbst oder der näheren Umgebung. Makler Ballwanz schätzt die Quote internationaler Kapitalanleger auf weniger als 10 Prozent, wohingegen André Adami für Berlin von 60 bis 80 Prozent ausgeht.

          Heimische Kunden, allen voran die Eigennutzer, prüfen aber sehr viel genauer als ausländische Kapitalanleger das Preis-Leistungs-Verhältnis. Diese Gruppe „shoppe durch den Markt“, nennt Ballwanz das. Der Banker a. D. tauscht seine Villa im Hochtaunus nur dann gegen eine schicke Stadtwohnung ein, wenn er überzeugt davon ist, dass sich der Wechsel wirklich lohnt.

          Berlin tanzt aus der Reihe

          Doch warum ziehen Städte wie Stuttgart und Köln nicht mehr ausländische Käufer an? Warum kommen sie nur vergleichsweise selten auf die Idee, in Frankfurt zu kaufen? Ballwanz hat dazu seine eigene Theorie: „Wer an Deutschland denkt, der denkt immer noch an Kuckucksuhren“, meint der Makler. Asiaten wollten in Deutschland außerdem nicht im Hochhaus wohnen, denn davon hätten sie in der Heimat genug. „Die suchen eher etwas Normales.“

          Mit Normal kommt man in der Oberklasse, oder damit, was man als solche vermarkten will, jedoch nicht weit. Entsprechend kennt die Phantasie der Entwickler keine Grenzen, wenn es um die Verpackung ihrer Objekte geht. Sie nennen ihre Gebäude zum Beispiel Onyx, Praedium, Vero und Palazzi. Aber ein klingender Name genügt nicht. Auch Werner Hoffmann, Mitglied der Geschäftsleitung der Landesbausparkasse Hessen-Thüringen, beurteilt das Potential für Luxuswohnungen in Frankfurt skeptisch. „Kapitalanleger machen immer öfter die Erfahrung, dass die Nachfrage nach solchen Wohnungen längst nicht so groß ist, wie sie angenommen haben.“

          Die Botschaft lautet also: Es kommt auf das Produkt an. Wirklich erstklassige Wohnungen finden ihren Abnehmer - auch wenn sie teuer sind. „Dafür wird dann auch ein Spitzenpreis bezahlt“, ist sich André Adami sicher. Eine absolute Luxusimmobilie zeichnet sich für ihn durch ihre erstklassige Lage aus - und durch ein streng begrenztes Angebot. Die entsprechende Ausstattung ist selbstverständlich.

          Alfred Hildebrandt, der sich um die Vermarktung des Porsche Design Towers kümmert, ist sich sicher, dass er das richtige Produkt hat. Er will den Turm auf jeden Fall hochziehen. „Wir haben das Objekt von vornherein so auf finanzielle Füße gestellt, dass es auch durchgezogen wird.“ Mitte 2018 soll es fertig sein - mit „Porsche Design Suiten“ und einem Abschlagplatz für Golfspieler.

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