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Wohnungsbau : Wer braucht schon so viel Luxus?

Rainer Ballwanz kann das nicht bestätigen. Doch der Makler teilt generell die Beobachtung, dass der Markt nicht alles aufnehme: „Wir haben in Frankfurt kein München-Phänomen.“ Tatsächlich gilt München unter den Beobachtern als einzigartig. Dieser Markt tickt einfach anders. Wie genau, weiß keiner so recht zu erklären. Nur, dass in München ja wohl alles gehe. Als zweiter deutscher Wohnimmobilienmarkt tanzt Berlin aus der Reihe. Zumindest, was die inneren Bezirke der Hauptstadt angeht. „Dort ist die Nachfrage ungebrochen“, sagt André Adami von Bulwiengesa. Das hängt mit der Käuferklientel zusammen. Berlin zieht seit einigen Jahren ausländische Käufer in Scharen an. Die Stadt wird immer internationaler - auch weil das Preisniveau selbst im Luxussegment für diese Klientel durchaus noch erschwinglich ist. „Von ihren Heimatmärkten ist diese Käufergruppe ganz anderes gewöhnt“, erläutert Adami.

In Frankfurt hingegen ist die internationale Nachfrage relativ überschaubar. Zwar fließt auch hier ausländisches Kapital in den Wohnungsmarkt, doch - internationaler Finanzplatz hin oder her - am Main dominieren Käufer aus der Stadt selbst oder der näheren Umgebung. Makler Ballwanz schätzt die Quote internationaler Kapitalanleger auf weniger als 10 Prozent, wohingegen André Adami für Berlin von 60 bis 80 Prozent ausgeht.

Heimische Kunden, allen voran die Eigennutzer, prüfen aber sehr viel genauer als ausländische Kapitalanleger das Preis-Leistungs-Verhältnis. Diese Gruppe „shoppe durch den Markt“, nennt Ballwanz das. Der Banker a. D. tauscht seine Villa im Hochtaunus nur dann gegen eine schicke Stadtwohnung ein, wenn er überzeugt davon ist, dass sich der Wechsel wirklich lohnt.

Berlin tanzt aus der Reihe

Doch warum ziehen Städte wie Stuttgart und Köln nicht mehr ausländische Käufer an? Warum kommen sie nur vergleichsweise selten auf die Idee, in Frankfurt zu kaufen? Ballwanz hat dazu seine eigene Theorie: „Wer an Deutschland denkt, der denkt immer noch an Kuckucksuhren“, meint der Makler. Asiaten wollten in Deutschland außerdem nicht im Hochhaus wohnen, denn davon hätten sie in der Heimat genug. „Die suchen eher etwas Normales.“

Mit Normal kommt man in der Oberklasse, oder damit, was man als solche vermarkten will, jedoch nicht weit. Entsprechend kennt die Phantasie der Entwickler keine Grenzen, wenn es um die Verpackung ihrer Objekte geht. Sie nennen ihre Gebäude zum Beispiel Onyx, Praedium, Vero und Palazzi. Aber ein klingender Name genügt nicht. Auch Werner Hoffmann, Mitglied der Geschäftsleitung der Landesbausparkasse Hessen-Thüringen, beurteilt das Potential für Luxuswohnungen in Frankfurt skeptisch. „Kapitalanleger machen immer öfter die Erfahrung, dass die Nachfrage nach solchen Wohnungen längst nicht so groß ist, wie sie angenommen haben.“

Die Botschaft lautet also: Es kommt auf das Produkt an. Wirklich erstklassige Wohnungen finden ihren Abnehmer - auch wenn sie teuer sind. „Dafür wird dann auch ein Spitzenpreis bezahlt“, ist sich André Adami sicher. Eine absolute Luxusimmobilie zeichnet sich für ihn durch ihre erstklassige Lage aus - und durch ein streng begrenztes Angebot. Die entsprechende Ausstattung ist selbstverständlich.

Alfred Hildebrandt, der sich um die Vermarktung des Porsche Design Towers kümmert, ist sich sicher, dass er das richtige Produkt hat. Er will den Turm auf jeden Fall hochziehen. „Wir haben das Objekt von vornherein so auf finanzielle Füße gestellt, dass es auch durchgezogen wird.“ Mitte 2018 soll es fertig sein - mit „Porsche Design Suiten“ und einem Abschlagplatz für Golfspieler.

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