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Lifestylewohnen : Verkaufter Kiez

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Der Marthashof in Berlin-Prenzlauerberg will seinen Bewohnern Dorf in der Stadt sein. Bild: euroluftbild.de / vario images

Projektentwickler bieten uns heute nicht mehr bloß Wohnungen und Häuser an, sondern liefern ein urbanes Lebensgefühl gleich mit. Doch das, was eine Stadt ausmacht, hat in den exklusiven Quartieren keinen Platz.

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          Was hatte man dem kleinen Mann nicht alles versprochen: „das Land Utopia, den kommunistischen Zukunftsstaat, das Neue Jerusalem, selbst ferne Planeten. Er aber wollte immer nur eins: ein Haus mit Garten.“ Was der englische Schriftsteller und Pastor G. K. Chesterton vor etwa 100 Jahren nicht ohne Ironie konstatierte, gilt noch heute: Der Mensch strebt ins Eigenheim - zunehmend allerdings im städtischen Umfeld.

          Wie soll das aussehen? Projektentwickler und Wohnungsunternehmen in den Städten haben es mit einer anspruchsvollen Klientel zu tun. Denn die zum Teil außerordentlich gut verdienenden Käufer wollen Wohnungen, die auf keinen Fall den Anschein einer bloßen Katalogware haben dürfen. Vor allem aber setzen sie auf ein Quartiersumfeld, welches ihren meist urbanen Lebensstilen entspricht. In ein Lebensmodell zwischen Reihenhaus und VW Golf lassen sich heute ohnehin nur noch die wenigsten zwängen, wie Wohnungsmarktanalysen regelmäßig belegen.

          In Bremen etwa hat man 30 000 Haushalte befragt und im Zuge der Umfrage zugleich zehn Wohnstilgruppen und deren spezielle Wünsche identifiziert. Kennt man die Sozialdaten und die Siedlungstypologie von Quartieren, lässt sich aus solchen Studien ableiten, welche Gruppen in welchen Größenordnungen in welche Lagen drängen. Der Vorteil: Investoren können mittels solcher Daten herausfinden, in welchen Lagen die höchsten Margen für zahlungskräftige Kundschaft zu realisieren sind - und dieser ein maßgeschneidertes Angebot liefern.

          Bloß keine Katalogware

          Damit aber beginnt eine noch nie dagewesene, systematische Vermarktung ganzer Quartiere. Auf freien Flächen bauen die Projektentwickler nicht mehr großflächig und in großen Stückzahlen, wie etwa noch in der Gründerzeit, sondern kleinteiliger, flexibler, individueller. Längst vermarkten sie nicht nur eine einzelne Wohnung oder ein Haus, sondern ein lifestyleadäquates Umfeld.

          Das neue hochpreisige Wohnen wird häufig mit dem Versprechen verkauft, dass mit der Wohnung eine bestimmte - meist irgendwie „urbane“ und „individuelle“ - Lebensweise verbunden ist, und dass von Seiten der Entwickler umfassend Sorge getragen wird, diesen Lebensstil den Käufern zu ermöglichen. Das Marketing für neues innerstädtisches Luxuswohnen dreht sich fast immer um das Versprechen, das Urbane (in Form der vielfältigen, erlebnisreichen Angebote der Stadt) und das Abgesicherte (in Form eines über die Wohnung hinaus ausgeweiteten Bereichs privater Häuslichkeit) zu verbinden.

          Nirgendswo lässt sich diese Entwicklung derzeit besser beobachten als in Berlin. Ein Paradebeispiel ist der „Marthashof“ in Mitte. Das unter dem Slogan „Urban Village“ beworbene Quartier hat erfolgreich Käufer angezogen. Die Initiatoren hatten von Anfang an eine internationalen Zielgruppen im Auge. Auf der Website ist von „ganzheitlicher Philosophie“ die Rede, einem „ökologischen Anspruch“ und gleichzeitig von „Funktionalität“ sowie einem Quartiersumfeld, welches von „Freiraum und Geborgenheit“ und von „Sicherheit und guter Nachbarschaft“ geprägt sein soll. Das Projekt orientiert sich an einer globalen Mittel- bis Oberschicht, die ihre Lebensweise gern auf Nachhaltigkeit trimmt, dies mit einem hohen Wohnkomfort und Urbanität verbinden möchte und dafür das nötige Kleingeld bereitzuhalten in der Lage ist. Kurz, es ist ein sehr spezifisches Angebot für eine sehr spezifische Zielgruppe und im Übrigen ein voller Vermarktungserfolg.

          Es geht nicht nur ums Wohnen, es geht um ganzheitliche Philosophie

          Nicht nur bei diesem Projekt wird Urbanität zum Schlüsselbegriff; es handelt sich vielmehr um eine grundlegende Tendenz. Offenbar ist das Wort in der prospektiven Käufer- oder Mieterschaft ausschließlich positiv besetzt. Es steht für ein prickelndes Gefühl, pulsierendes Leben, ständige Abwechslung, interessante Szenarien und vielfältige Begegnungen, ein dichtes Erleben und dergleichen mehr. Urbanität, so gedeutet, ist der Gegenentwurf zur Provinzialität - ohne allerdings auf einen gewissen Kuschelfaktor zu verzichten.

          Wie solche Ansprüche umgesetzt werden, lässt sich aktuell unter anderem im Viertel südlich des Berliner Spittelmarktes besichtigen. Hier sind etwa die „Fellini Residences“ entstanden - eine Wohnanlage im Stil eines Palais. Auf der entsprechenden Homepage heißt es: „Seine Erscheinung erinnert in Form und Farbe an elegante italienische Stadthäuser. Der Hof ist vom Auditorium eines Theaters inspiriert. Die Bewohner sind Akteure dieser Atmosphäre und genießen den italienischen Charme ihrer Umgebung. Ein Concierge Service ist ebenso verfügbar wie ein Chauffeur-Dienst, auch für Wellness und Fitness-Angebote ist hinreichend gesorgt und eine „noble Atmosphäre, wie sie sonst nur in Altbauten zu finden ist“, versteht sich von selbst.

          Doch wie die Anlage sich zum Stadtraum verhält, ist unmissverständlich auf einen Schild zu lesen: „Privateigentum. Betreten und Hausieren verboten.“ Genau hier beginnt die Sache heikel zu werden. Dass ein einzelnes Vorhaben sich von der Außenwelt abgrenzt, ist weder neu noch ungewöhnlich. Wenn aber diese Ausschließlichkeit ganze Quartiere zu prägen beginnt - wie es in dieser Gegend mittlerweile der Fall ist -, dann wird es problematisch. Denn dann droht die Stadt zu einem Archipel aus einzelnen Inseln zu werden, die so gut wie nichts miteinander zu tun haben.

          Die Stadt als Archipel

          Indessen spiegelt sich der Anspruch auf eine gewisse Exklusivität auch in der Architektur. Ob nun das Projekt „Kleine Jägerstraße 11“ in Berlin-Mitte oder in den Münchner „Lenbach-Gärten“, das Wohnquartier „Parkend“ in Frankfurt oder im Quartier „In den Floragärten“ in Berlin-Pankow: Die neuen Wohnhäuser schmücken sich plötzlich wieder mit Gesimsen, Erkern, Balkonen, Loggien, Säulen, Dreiecksgiebeln und Türmen. Sie sind mit Putz-, Klinker- und Natursteinfassaden ausgestattet, besitzen oft ein „Belle Parterre“ mit zweistöckigen Ladenzonen, rund vorgewölbte Ecken und raumhohen Fenstern. Vielerorts leben auch klassische Gestaltungsmittel wieder auf: Es gibt Geländer mit geformten Balustern, Schornsteine mit Hauben, Fassaden mit Farbbändern. Die Gebäude geben sich den Anschein, als passten sie sich dem Straßencharakter an, integrierten sich in das vorhandene Milieu, korrespondierten mit Nachbargebäuden. Tatsächlich aber entsprechen sie mehr den Erwartungen und Lebensstilen der wohlhabenden und alles andere als bescheidenen Kundschaft.

          Was aus der Sicht der Immobilienwirtschaft eine intelligente Strategie darstellen mag, um Wohnungen zu verkaufen, das kann aus stadtplanerischer Warte durchaus ambivalent sein. Interessanterweise ähnelt das Grundproblem dem des (Groß-)Siedlungsbaus der siebziger Jahre. In beiden Fällen liegt es in der Anlage - jenem baulichen Format, das Gebäude, Freiraum und Erschließung gleichsam zu einer Betriebseinheit zusammenfasst. In den Großsiedlungen wie den exklusiven Stadtquartieren blühen Monokulturen aller Art, wird Homogenität zur Beschränkung.

          Ganz anders dagegen sind kleinteilig strukturierte, von öffentlichen Räumen durchzogene Gebiete. Sie lassen Austausch und Entwicklung zu. Das ist es, was eine Stadt braucht: Quartiere, die nicht bloß an dem sie umgebenden Kiez partizipieren, sondern der Stadt auch etwas an Urbanität zurückgeben, anstatt sich nach innen abzuschotten.

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