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Immobilienwirtschaft : Refinanzierung wirft Schatten auf 2012

  • -Aktualisiert am

Mühsames Geschäft für Bauherren: Baustelle in Frankfurt Bild: DPA

Die Immobilienbranche fährt im Windschatten der Finanzwelt. Das prägt die Ausblicke auf das neue Jahr.

          Die Verfügbarkeit von Krediten ist der wichtigste Treibstoff für die Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt. Deshalb gehen viele Marktakteure mit Unbehagen in das neue Jahr. Das Finanzierungsverhalten der Banken wird zusehends unberechenbarer. Ausgerechnet die Kreditinstitute, die die Immobilienfinanzierung als Kerngeschäft betreiben, sind mittlerweile erheblichen Kapitalrestriktionen unterworfen. "Die Finanzierungsbedingungen werden sich weiter verschärfen", stellt Dekabank-Vorstandsmitglied Matthias Danne in seinem Jahresausblick fest.

          Inzwischen hat zum Beispiel die Eurohypo als größte europäische Immobilienbank das Neugeschäft eingestellt. Die vor der Finanzkrise ebenfalls sehr aktive Hypo Real Estate beschränkt sich über ihre Deutsche Pfandbriefbank weitgehend auf Prolongationen. So wird jenseits der Schwelle von 40 Millionen Euro die Anzahl der aktiven Immobilienfinanzierer überschaubar. Unter Investoren wird davon gesprochen, dass für Großprojekte hierzulande gerade noch "eine Handvoll" an Banken auf dem Markt sei.

          Mühsames Geschäft

          Vor diesem Hintergrund gestaltet sich das Geschäft für Projektentwickler wie auch für Bestandshalter immer mühsamer. Andreas Mattner, Präsident des Interessenverbandes Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) und Geschäftsführer der Hamburger ECE Projektmanagement, bezeichnet den sich abzeichnenden Finanzierungsengpass als größte Herausforderung für die Branche. "Ursache ist nicht allein die Schuldenkrise, sondern besonders die zunehmende Regulierung der Banken", sagt er. Bei aller gebotenen Sicherung des Euroraums müssten die Banken weiter ihren Kernaufgaben gerecht werden können.

          Ralph Winter, Gründer der Investmentgesellschaft Corestate, sprach kürzlich von einem "Todeskreislauf" in den anstehenden Refinanzierungsrunden. Einerseits müssten die Banken ihre Eigenkapitalquote erhöhen. Andererseits wird von ihnen bei den meisten auslaufenden Immobilienkrediten mehr Risikokapitalunterlegung verlangt. Die anstehenden Prolongationen könnten nun ein Auslöser für einen deutlichen Anstieg von notleidenden Immobilienkreditsituationen sein. Bisher blieb die zum Höhepunkt der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/09 schon prognostizierte Welle an Notverkäufen aus, weil Banken selbst bei der Verletzung von vereinbarten Kreditklauseln vor einer Zwangsverwertung noch zurückschreckten.

          Kein Einbruch

          Trotz der Probleme auf der Finanzierungsseite geht derzeit aber kein relevanter Marktakteur von einem Einbruch auf dem Immobilien-Investmentmarkt aus. Im Handel mit Wohnungspaketen befinden sich sogar Transaktionen mit einem Milliardenvolumen in der konkreten Anbahnung (F.A.Z. vom 23. Dezember 2011). Aber auch im Geschäft mit gewerblich genutzten Objekten wird für 2012 eher mit einem Transaktionsvolumen auf dem Vorjahresniveau und nicht mit einem Rückgang gerechnet.

          "Für internationale Investoren ist Deutschland als sicherer Hafen noch einmal in den Vordergrund gerückt", sagt Fabian Klein, verantwortlich für das Investmentgeschäft beim Immobilienberater CBRE in Deutschland. "Wir erwarten deshalb eine stabile Nachfrage." Allerdings wird in den meisten vorliegenden Jahresausblicken davon ausgegangen, dass sich die Aktivitäten weiterhin auf das oberste Marktsegment (Core) beschränken - also Objekte in besten Lagen mit langfristig gebundenen bonitätsstarken Mietern. Klein sieht deshalb aus der Perspektive des Investmentmarktes Schwierigkeiten eher auf der Angebotsseite: "Ich gehe nicht davon aus, dass im Core-Bereich nachhaltig neue Produkte kommen."

          Vorsichtige Mieter

          Mühsamer ist seit dem vergangenen Herbst auch das Vermietungsgeschäft mit Gewerbeimmobilien geworden. Die Furcht vor einer konjunkturellen Abkühlung hat potentielle Mieter vorsichtiger werden lassen. Doch von einer Schockstarre, wie sie vor drei Jahren zu beobachten war, kann keine Rede sein. "Wir haben 2011 mehr vermietet als in den Vorjahren", sagt Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der Frankfurter DIC Asset AG. Das gegenwärtige Marktumfeld sei mit 2008/09 nicht vergleichbar.

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