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Immobilienpreise : Jetzt wird auch der Acker teuer

Getreideernte in Hessen. Bild: dpa

Nicht nur für Wohnungen und Häuser wird immer mehr gezahlt. Jetzt steigen auch die Preise für Agrarflächen – und zwar schneller als die für Wohngrundstücke.

          Die Preise für Agrarflächen in Deutschland sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Das geht aus dem jüngsten Immobilienmarktbericht 2015 der amtlichen Gutachterausschüsse in Deutschland hervor. Danach stiegen die Preise seit 2009 um jährlich 12 Prozent. Damit überstiegen sie die Verteuerung der Eigenheime erheblich: Deren Preise nahmen im Jahresdurchschnitt um 3,3 Prozent zu. Selbst in den Großstädten, wo die Verknappung des Wohnraums am deutlichsten verspürt wird, lag der Anstieg der Eigenheimpreise mit 10 Prozent im Jahr unter dem der Preise für Ackerland.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Aus dem Bericht geht weiter hervor, dass die Zahl der Transaktionen land- und forstwirtschaftlicher Flächen von jährlich knapp 167.000 auf 124.600 zurückging. Gleichzeitig sank auch der dabei vollzogene Flächenumsatz von 283.000 auf 233.000 Hektar. Der Geldumsatz stieg dagegen von 3,4 auf knapp 4 Milliarden Euro – einem deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens in Euro stand also ein erkennbarer Rückgang der gehandelten Flächen gegenüber, was den gewaltigen Preisanstieg begreiflicher macht.

          Die Aufteilung in West-, Nord- und Ostdeutschland zeigt, dass die Preisunterschiede noch groß sind. So kostete ein Quadratmeter Agrarland im Osten 2014 knapp einen Euro; das entspricht 10.000 Euro für einen Hektar. In Norddeutschland betrug der Preis dagegen gut 2,50 Euro und im Westen sogar 3,30 Euro. Kräftige Preisanstiege seit 2009 verzeichneten allerdings alle drei Regionen.

          Viel Acker wird in Wohnfläche umgewandelt

          Eine eindeutige Erklärung für die starke Verteuerung der Agrarflächen liefern die Gutachterausschüsse nicht. Ihre alle zwei Jahre veröffentlichten Immobilienmarktberichte für Deutschland liefern auf der Basis der Kaufvertragsangaben, die ihnen von den Notaren überliefert werden, die genauesten nationalen Immobiliendaten. Tiefergehende Analysen enthalten die Berichte aber nicht. So bleibt zunächst ungewiss, warum der Preisanstieg bis zum Ende des Berichtszeitraums 2014 ungebremst andauerte, obwohl der Niedergang der bäuerlichen Einkommen - wegen der gefallenen Preise der Agrarprodukte - da schon längst eingesetzt hatte.

          Einen Druck auf die Agrarflächenpreise hätte man auch vermuten können, weil der alternative Einsatz dieser Flächen für die Produktion erneuerbarer Energien wegen des gesunkenen Ölpreises und geringerer öffentlicher Förderung weniger rentabel geworden ist. Das räumt auch Carl-Albrecht Bartmer ein, Präsident der Deutschen Landwirtschafts-Gesellschaft (DLG) und selbst Landwirt in Sachsen-Anhalt.

          Ein Gemüseacker in Köln

          Eindeutige, sozusagen amtliche Gründe für die Preisentwicklung gebe es nicht, sagt er im Gespräch mit der F.A.Z.. Bartmer nennt aber zumindest einige Anhaltspunkte, die den Preisanstieg verständlicher machen. Vor allem das Wachstum am Rande der Städte bringe es mit sich, dass Agrarflächen in Gewerbe- und Wohnraumgrundstücke umgewandelt werden. Nach den Angaben des Bundesumweltamtes beträgt die sogenannte Versiegelung der Flächen immerhin 80 Hektar je Tag. Landwirte, deren Flächen so zu Bauland werden, dürfen sich wegen des automatischen Grundstückspreisanstiegs zwar freuen.

          Sie geraten nach Bartmers Erläuterung aber in steuerliche Nöte, weil sie die Aufdeckung der Reserven der oftmals historisch niedrig bewerteten Flächen besteuern müssen, wenn sie nicht innerhalb von zwei Jahren wieder in Agrarland investieren. Das erklärt zumindest teilweise einen preissteigernden Nachfrageeffekt. Hinzu kommt, dass sich Landwirte ohnehin ungern von ihrer Produktionsgrundlage trennen und deshalb das Angebot an Boden grundsätzlich klein ist - zumal wegen der niedrigen Zinsen wenig Anreize bestehen, andere Anlageformen zu wählen.

          Landwirtschaftliche Flächen gehören nach Bartmers Worten inzwischen durchaus zu den Investitionsgütern, die ähnlich wie Wohneigentum, Aktien oder Edelmetalle einen gewissen Werterhalt in ungewissen Zeiten versprechen. Allerdings ist in der Landwirtschaft noch umstritten, ob Anleger wie Fondsgesellschaften und andere Finanzinvestoren die Ackerpreise getrieben haben. Nach Bartmers Erfahrung kommt die überwiegende Zahl der Käufer aus der Landwirtschaft selbst, vor allem aus tierhaltenden oder Bioenergie erzeugenden Betrieben.

          Zudem werde die außerlandwirtschaftliche Nachfrage reguliert: Wenn ein Nichtbauer Agrarland kaufen wolle, müsse nach dem Grundstücksverkehrsgesetz die Grundstücksverkehrsbehörde zustimmen - bisher eher eine Formalie. Doch die Behörde schaue inzwischen stärker hin, wohl auch eine Folge der Debatte, ob „Heuschrecken“ die Preise in der Landwirtschaft treiben oder nicht. Bartmer jedenfalls hält es durchaus für möglich, dass derzeit auch Spekulation die Ackerpreise treibt, zumal sich die Regulierung des Kaufs durch Nichtagrarier auch umgehen lässt.

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