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Reale Hauspreisentwicklung : In Deutschland sind die Häuser billig

Immobilien sind zwar nicht gerade günstig, aber vor 40 Jahren waren sie wesentlich teurer Bild: dpa

Häuser sind teuer? Das denken zwar viele Bundesbürger, stimmt aber nicht. Nach Abzug der Inflation kosten sie ein Fünftel weniger als noch vor 40 Jahren.

          Hauskäufer stöhnen, Hausbesitzer reiben sich die Hände. In Deutschland scheinen die Immobilienpreise derzeit ins Unermessliche zu stiegen – so sehr, dass schon Bundesfinanzminister Schäuble vor einer „Immobilienblase“ warnte. Und auch Bundesbankpräsident Jens Weidmann mahnte unlängst vor der drohenden Gefahr am Immobilienmarkt.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Doch jüngst veröffentlichte Daten lassen an dieser Sichtweise zweifeln. Die Bank für internationalen Zahlungsausgleich, die als Bank der Zentralbanken eine große Rolle in der internationalen Währungs- und Finanzpolitik einnimmt, hat jüngst die Entwicklung der Hauspreise in 14 Industrieländern seit dem Jahr 1970 analysiert. Demnach hat es in Deutschland beim besten Willen zu keiner Zeit jemals eine Preisblase gegeben. Vielmehr liegen die Hauspreise um die Inflation bereinigt aktuell bei nur rund 85 Prozent des Niveaus von 1970.

          Das klingt zunächst vollkommen unglaublich, lautet doch das Credo deutscher Anleger: Immobilien sind eine gute Wertanlage, denn ihr Wert steigt immer. Doch wie das mit einfachen Weisheiten so ist: Sie stimmen selten. Es gleicht ein wenig der „gefühlten Inflation“: Weil bestimmte Preise gerade steigen, wird auf den gesamten Markt geschlossen.

          Das ist aber nicht der Fall. „Lage, Lage, Lage“ ist die Antwort von Maklern, wenn es um den Wert von Häusern gibt und ein einfacher Vergleich zeigt den Unterschied. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern wird in der Hunsrückstadt Kirn für knapp 180.000 Euro angeboten. Vor den Toren von Karlsruhe kostet ein etwas kleineres Haus auf halb so großem Grundstück fast 450.000 Euro.

          Doch der reale Verfall der Hauspreise liegt nicht allein daran, dass in einigen Regionen Deutschlands niemand mehr wohnen will und die Häuser deswegen dort billiger werden. Denn im Vergleich zu 13 anderen Ländern der Welt zeigen die deutschen Hauspreise eine deutlich eigenwillige Entwicklung. Das gilt insbesondere ab den Achtziger Jahren. Zwischen 1970 an stiegen die Hauspreise in Deutschland inflationsbereinigt bis Anfang 1981 im jährlichen Durchschnitt um 1,6 Prozent. Das lag zwar schon unter dem internationalen Niveau, doch war die Entwicklung noch positiv und lag insgesamt im Trend der westlichen Welt.

          Doch schon 1989 nahm die Preisniveauentwicklung in Deutschland unter den 14 Ländern in der Auswertung den letzten Platz ein. Und während sich in den meisten anderen Ländern Häuser in den darauf folgenden Jahren auch noch nach Abzug der Inflation teurer wurden, verloren sie in Deutschland schleichend immer weiter an Wert.

          Ein Grund dürfte darin zu suchen sein, dass es in Deutschland zu keinem Zeitpunkt eine flächendeckende, massive Förderung von Wohneigentum gab. Die Eigenheimzulage, der soziale Wohnungsbau – all das ist kein Vergleich etwa zu den Vereinigten Staaten, wo es eine massive Deregulierung und staatliche Förderung vor allem in den neunziger Jahren gab, mit der Wohneigentum und damit letztlich auch Hauspreisspekulationen begünstigt wurden.

          Dies erklärt zwar zum Teil das Fehlen von Spekulationsblasen, nicht aber die schwache Entwicklung. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung DIW identifizierte 2008 in einer Studie fundamentale Ursachen: ein vergleichsweise schwaches Bevölkerungswachstum, ein eher niedriges Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens und ein im Vergleich zu anderen Ländern hoher Urbanisierungsgrad. 2004 beispielsweise lag Deutschland unter 14 westlichen Vergleichsnationen beim Einkommenswachstum auf dem viertletzten und dem Bevölkerungswachstum auf dem vorletzten Platz. Gleichzeitig waren die langfristigen Realzinsen am höchsten.

          Einen kleinen Einblick, wie eine Immobilienblase hätte aussehen können, gab die Entwicklung in den Neunziger Jahren in den Neuen Bundesländern. Nach Zahlen der DG Hyp stieg im Osten Deutschlands die Zahl der fertig gestellten Wohneinheiten je Einwohner zwischen 1991 und 1997 von gut einer bis auf fast zwölf. 2001 waren es dann nur noch weniger als 4, jetzt sind es nur noch rund 2. Kurze Zeit belebte das sogar das Baugeschäft in den alten Bundesländern.

          Die Fehlspekulation hatte verheerende Folgen für die Preise: In Magdeburg etwa fielen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zwischen 1994 und 2006 um 45 Prozent. Der vom Gewos-Institut seit 1995 erhobene Deutsche Eigentums-Immobilien-Index DEIX für Sachsen-Anhalt sank zwischen 1995 und 2010 ebenfalls fast um die Hälfte.

          Was im Osten Deutschlands nur eine vorübergehende Änderung hervorrief, zeigte in anderen Ländern dagegen massive Effekte. Während deutsche Häuser real gut ein Siebtel billiger sind als 1970, kosten sie in Australien mehr als dreimal und in Großbritannien mehr als viermal so viel, obwohl die Preise niedriger sind als vor der Finanzkrise im Jahr 2007. Das war in den Siebzigern noch anders gewesen: Zwischen 1970 und Mitte 1981 waren deutsche Häuser dagegen um knapp 19 Prozent teurer geworden, australische und britische um knapp 30 Prozent.

          Langzeiterhebungen von Hauspreisen sind indes mit vielen Schwierigkeiten verbunden. Die BIZ zählte für Deutschland zwar 48 unterschiedliche Hauspreisindizes. Doch werden die meisten erst seit einigen Jahren erhoben, zudem sind die Grundlagen häufig unterschiedlich.

          Allerdings decken sich die Befunde der BIZ mit anderen Untersuchungen. Der Finanzautor Gerd Kommer etwa kam vor einigen Jahren zu praktisch demselben Ergebnis: die reale Wertentwicklung deutscher Immobilien zwischen 1970 und 2010 habe genau null betragen, schrieb er in der Zeitschrift Honorarberatung. Wie die BIZ kam auch er zu dem Schluss, dass dieser nur dem Wertanstieg der Siebziger Jahre zu verdanken sei. Ähnliche Ergebnisse zeigt der Immobilienindex des Analyseinstituts Bulwiengesa, der aber nur in Städten erhoben wird. Demnach stiegen die Preise für neue Reihenhäuser in 50 Städten der alten Bundesrepublik zwischen 1975 und 1990 real um 0,2 Prozent pro Jahr. Seitdem sind sie nach Inflation in 125 Städten Gesamtdeutschlands im Durchschnitt jeder Jahr um 0,7 Prozent gefallen.

          Der aktuelle Eindruck, dass die Immobilienpreise steigen, trügt indes nicht. Spätestens seit Mitte 2011 haben sich die Verhältnisse geändert und die realen Hauspreise in Deutschland steigen wieder. Nach den Daten der BIZ beträgt das Plus seitdem immerhin 3,85 Prozent, ein Anstieg, der fast so groß ist wie in Großbritannien. Nur zum Teil liegt dies an einer niedrigen Inflationsrate. Dennoch scheint Deutschland noch weit entfernt von einer Blasenbildung zu sein. In den Vereinigten Staaten, der Schweiz oder Schweden etwa sind die Preise im selben Zeitraum um mehr als 10 Prozent gestiegen.

          Wenn man von einer Blasenbildung sprechen will, so kann sich dies nur auf Teilmärkte beziehen. „Es gibt Anzeichen, die darauf hindeuten, dass die Hauspreise in größeren Städten stark steigen“, schreibt Anthony Doyle, Investment Director im „Bond Vigilantes“ genannten Anleihenteam der britischen Fondsgesellschaft M&G. Das flache Land bremst damit per saldo den Auftrieb.

          Auch in den Städten begannen die Preise erst nach und nach zu steigen. In den sogenannten A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt (Main), Hamburg, Köln, München und Stuttgart begann nach den Erhebungen von Bulwiengesa der Preisauftrieb schon 2005. Seit 2010 steigen auch die Preise in „D-Städten“ wie Pforzheim, Cottbus oder Göttingen deutlich. Insgesamt entwickeln sich die Preise im Norden und Osten Deutschlands unter- und im Süden und Westen überdurchschnittlich. Als anfällig für Blasen und damit für Krisen gelten vor allem die A-Städte. Denn den derzeit stark steigenden Preisen steht ein im Vergleich zu anderen Stadttypen stärkerer Rückgang in den Neunziger Jahren gegenüber.

          Doyle sieht die nahe Zukunft des Marktes für Anleger dennoch positiv. „Triebfedern des Preisanstiegs sind eine niedrige Arbeitslosigkeit und Inflation sowie die rekordtiefen Hypothekenzinsen. Angesichts des Trends zu Verstädterung und der vergleichsweise gesunden Wirtschaft dürften die Hauspreise in Deutschland in den kommenden Jahren weiter steigen.“ Auch Bulwiengesa sieht für Immobilienkäufer gute Chancen. Zum einen in Top-Standorten, wo einer Überschussnachfrage ein zu geringer Wohnungsneubau gegenüber steht. Zum anderen aber auch anderenorts, indes sei dort schon das hohe Kaufpreisniveau zu berücksichtigen.

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